Eine vermietete 58 m² Bestandswohnung in Halle-Südstadt für 89.000 € — günstiger Einstieg oder versteckte Risiken? Wir analysieren Standort, Zahlen und Substanz.
Eine solide Bestandswohnung mit defensivem Charakter — geeignet für Anleger, die mit wenig Eigenkapital einsteigen und auf stabilen Cashflow setzen wollen. Kein Wertsteigerungsobjekt, aber ein zuverlässiger Renditebaustein.
Das Objekt ist eine vermietete 2-Zimmer-Bestandswohnung in der Südstadt von Halle (Saale), angeboten für 89.000 €. Mit einem Quadratmeterpreis von 1.534 € liegt sie deutlich unter dem Hallenser Durchschnitt von ca. 1.850 €/m². Die aktuelle Kaltmiete beträgt 420 € monatlich, was einer Bruttomietrendite von 5,66 % entspricht — überdurchschnittlich für ostdeutsche B-Standorte. Das Baujahr 1962 erfordert eine sorgfältige Prüfung der Substanz, insbesondere Fenster, Leitungen und Dach. Halle bietet als Universitätsstadt mit 240.000 Einwohnern eine stabile Mieternachfrage, wenngleich das Bevölkerungswachstum moderat bleibt. Insgesamt ein typisches defensives Investment für Cashflow-orientierte Anleger.
Halle (Saale) ist mit rund 240.000 Einwohnern die größte Stadt Sachsen-Anhalts und bildet gemeinsam mit Leipzig eine wachsende Metropolregion. Die Stadt verfügt über eine der ältesten Universitäten Deutschlands (Martin-Luther-Universität, gegr. 1502) mit über 20.000 Studierenden — ein stabilisierender Faktor für den Mietmarkt.
| Kennzahl | Wert | Einordnung |
|---|---|---|
| Einwohner | ~240.000 | Stabil, leichtes Wachstum |
| Arbeitslosenquote | 9,1 % | Über Bundesdurchschnitt |
| Durchschnittskaufpreis | ~1.850 €/m² | Günstiges Preisniveau |
| Durchschnittsmiete | 7,20 €/m² | Stabil steigend |
| Leerstandsquote | ~7,5 % | Rückläufig |
| Universität | 20.000+ Studierende | Starker Miettreiber |
Wirtschaftlich profitiert Halle von seiner Lage im mitteldeutschen Chemiedreieck, dem Technologiepark weinberg campus und der zunehmenden Verflechtung mit dem boomenden Leipzig. Die S-Bahn-Verbindung Leipzig–Halle (25 Min.) macht die Stadt attraktiv für Pendler, die Leipziger Mietpreise meiden wollen.
Die Südstadt zählt zu den etablierten Wohnquartieren Halles. Das Viertel zeichnet sich durch eine gewachsene Infrastruktur, grüne Innenhöfe und eine gute ÖPNV-Anbindung aus. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzte sind fußläufig erreichbar.
Die Südstadt hat in den vergangenen Jahren eine stabile Entwicklung genommen. Es gibt weder einen ausgeprägten Gentrifizierungsdruck noch Anzeichen für einen Abwärtstrend. Für defensive Investments ist diese Stabilität ein Pluspunkt: Die Mieterfluktuation bleibt gering, Leerstandsrisiken sind überschaubar.
Das Objekt ist eine 58 m² große 2-Zimmer-Wohnung im 2. OG eines Mehrfamilienhauses (Baujahr 1962). Die Wohnung verfügt über ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, Küche, Bad mit Wanne und einen Kellerraum. Balkon ist nicht vorhanden.
| Bauteil | Zustand | Handlungsbedarf |
|---|---|---|
| Fassade / Dach | Saniert (2008) | Keiner kurzfristig |
| Fenster | Kunststoff, 2-fach verglast | Austausch in 5–8 Jahren |
| Heizung | Zentralheizung (Gas) | GEG-Konformität prüfen |
| Leitungen | Teilsaniert | Steigleitungen prüfen |
| Bad | Funktional, älter | Mittelfristig modernisieren |
| Bodenbelag | Laminat (2015) | Intakt |
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 89.000 € |
| Kaufnebenkosten (Sachsen-Anhalt, ~10,07 %) | ~8.960 € |
| Gesamtinvestition | 97.960 € |
| Jahreskaltmiete | 5.040 € |
| Bruttomietrendite | 5,66 % |
| Bruttomietrendite (inkl. NK) | 5,15 % |
| Nicht umlegbare Kosten (Hausgeld-Anteil, ca.) | ~1.080 €/Jahr |
| Nettomietrendite (vor Steuern) | 4,05 % |
| Position | Monatlich |
|---|---|
| Kaltmiete (Einnahme) | + 420 € |
| Nicht umlegbares Hausgeld | − 90 € |
| Kreditrate (71.200 €, 3,8 %, 2 % Tilgung) | − 344 € |
| Rücklage Instandhaltung (eigen) | − 50 € |
| Cashflow vor Steuer | − 64 € |
Um die Attraktivität einzuordnen, vergleichen wir das Objekt mit ähnlichen Angeboten in Halle und benachbarten Städten:
| Objekt | Preis | €/m² | Rendite |
|---|---|---|---|
| Dieses Objekt — Halle-Südstadt | 89.000 € | 1.534 | 5,66 % |
| 2-Zi., Halle-Neustadt, 55 m² | 62.000 € | 1.127 | 6,10 % |
| 2-Zi., Halle-Nord, 60 m² | 78.000 € | 1.300 | 5,38 % |
| 2-Zi., Magdeburg-Stadtfeld, 56 m² | 95.000 € | 1.696 | 5,05 % |
| 2-Zi., Leipzig-Grünau, 54 m² | 115.000 € | 2.130 | 4,35 % |
Im Vergleich bietet das Objekt ein gutes Rendite-Risiko-Verhältnis. Halle-Neustadt wäre günstiger mit höherer Rendite, birgt aber deutlich höhere Leerstandsrisiken. Leipzig-Grünau bietet mehr Wertsteigerungspotenzial, aber zu deutlich höherem Einstiegspreis und geringerer laufender Rendite.
Die Bestandswohnung in Halle-Südstadt ist ein typisches defensives Cashflow-Objekt. Sie eignet sich für Anleger, die:
Nicht geeignet ist das Objekt für Anleger, die primär auf Wertzuwachs setzen, kurzfristige Exit-Strategien verfolgen oder ein vollständig sorgenfreies Investment ohne Instandhaltungsrisiken suchen.
Hinweis: Dieser Report stellt keine Anlageberatung dar. Alle Angaben basieren auf öffentlich verfügbaren Daten und eigener Recherche. Die tatsächlichen Werte können abweichen. Vor einer Investitionsentscheidung empfehlen wir eine individuelle Beratung und eigene Prüfung aller Unterlagen.