Anschlussfinanzierung 2026: Kommt die große Verkaufswelle — oder ist das nur ein Mythos?

„2026 wird das Jahr der Schnäppchen — weil tausende Eigentümer ihre Anschlussfinanzierung nicht stemmen können.“ Diesen Satz hörst du derzeit überall: in Podcasts, auf Social Media, in Stammtischgesprächen. Wer 2015 oder 2016 zu 1 % finanziert hat, muss sich 2026 mit 3,5–4 % neu arrangieren. Aber führt das wirklich zu massenhaften Zwangsverkäufen? Wir schauen auf die Fakten — mit konkreten Zahlen und einem Rechenbeispiel.

1. Der Mythos: „2026 kommt die Verkaufswelle“

Die Erzählung ist einfach und klingt logisch: Zwischen 2014 und 2016 haben hunderttausende Deutsche Immobilien zu historisch niedrigen Zinsen von 1,0–1,5 % finanziert — meist mit einer Zinsbindung von 10 Jahren. Diese Zinsbindungen laufen jetzt aus. Die Anschlussfinanzierung kostet plötzlich 3,5–4 %. Wer knapp kalkuliert hat, kann sich die neue Rate nicht leisten und muss verkaufen. Ergebnis: Eine Verkaufswelle drückt die Preise.

So weit die Theorie. Und sie hat durchaus einen wahren Kern — aber sie unterschlägt entscheidende Gegenargumente. Schauen wir uns beides an.

2. Was für die Theorie spricht

Bevor wir den Mythos entkräften, ist es fair, die Argumente ernst zu nehmen, die dafür sprechen. Denn sie sind nicht völlig falsch:

• Viele 1-%-Finanzierungen enden 2026: Das ist korrekt. Ein großer Teil der zwischen 2014 und 2016 abgeschlossenen Baudarlehen hatte eine 10-jährige Zinsbindung. Diese Verträge laufen jetzt aus.
• Die Zinsen sind deutlich höher: Wer 2016 zu 1,0–1,4 % finanziert hat, zahlt bei der Anschlussfinanzierung heute 3,5–4,0 %. Das ist ein Faktor 3 bis 4.
• Wer auf Kante kalkuliert hat, bekommt Probleme: Wenn die monatliche Rate bereits 2016 das Budget ausgereizt hat, kann ein Zinssprung tatsächlich zur Belastung werden.

Diese drei Punkte sind richtig. Aber sie bilden nur einen Teil der Realität ab. Die folgenden fünf Fakten zeigen, warum daraus keine Verkaufswelle wird.

3. Was dagegen spricht — die 5 Fakten

Fakt 1: Nicht alle Finanzierungen enden 2026

Wer 2015 oder 2016 finanziert hat, hatte nicht automatisch eine 10-jährige Zinsbindung. Viele Eigentümer haben sich 15 oder sogar 20 Jahre Zinsbindung gesichert — gerade weil die Zinsen so niedrig waren. Diese Finanzierungen laufen erst 2031 bis 2036 aus. Der Anteil der tatsächlich 2026 betroffenen Darlehen ist damit deutlich kleiner als oft behauptet.

Fakt 2: Banken bevorzugen Nachverhandlung statt Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist für Banken teuer, langwierig und mit Verlustrisiko verbunden. In der Praxis bieten Banken ihren Kunden fast immer Lösungen an: niedrigere Tilgungsraten, verlängerte Laufzeiten oder angepasste Konditionen. Die Bank hat kein Interesse daran, einen Kredit platzen zu lassen — sie verdient an der laufenden Zinsleistung.

Fakt 3: Haushalte haben heute oft ein höheres Einkommen

In 10 Jahren passiert viel: Gehaltserhöhungen, Beförderungen, ein zweites Einkommen im Haushalt, Erbschaften oder Sondertilgungen. Die meisten Haushalte stehen 2026 finanziell besser da als 2016. Die Tarifsteigerungen der letzten Jahre haben die Haushaltseinkommen in vielen Branchen spürbar angehoben — die Inflationsanpassung wirkt hier zugunsten der Kreditnehmer.

Fakt 4: Die Restschuld ist deutlich niedriger

Das ist der entscheidende Punkt, den die Crash-Propheten übersehen: Nach 10 Jahren Tilgung ist die Restschuld nicht mehr bei 100 %. Je nach anfänglicher Tilgungsrate liegt sie oft nur noch bei 50–65 % der ursprünglichen Darlehenssumme. Der höhere Zinssatz fällt also auf eine deutlich kleinere Summe — und die neue Rate bleibt dadurch häufig im Rahmen.

Fakt 5: Immobilienwerte sind gestiegen — und gute Lagen halten

Trotz der Zinskorrektur 2022/2023 liegen die Immobilienpreise heute über dem Niveau von 2015/2016. Die Inflation allein hat die Nominalwerte angehoben. In gefragten Lagen — Universitätsstädte, Metropolregionen, wachsende Mittelstädte — sind die Preise sogar deutlich gestiegen. Selbst wenn ein Eigentümer verkaufen müsste, würde er in den meisten Fällen keinen Verlust machen, sondern seine Restschuld bequem tilgen können.

4. Rechenbeispiel: Was passiert wirklich bei der Anschlussfinanzierung

Theorie ist gut — Zahlen sind besser. Schauen wir uns ein realistisches Beispiel an:

Ausgangslage 2016

Situation 2026 — nach 10 Jahren

Das Ergebnis: Die monatliche Rate steigt von 500 € auf 600–700 €. Das ist ein Anstieg von 100–200 € pro Monat. Spürbar — aber für die meisten Haushalte absolut tragbar, besonders wenn das Einkommen in 10 Jahren ebenfalls gestiegen ist.

5. Warum eine flächendeckende Verkaufswelle unwahrscheinlich ist

Fassen wir zusammen, warum die prognostizierte Verkaufswelle so nicht kommen wird:

1. Nicht alle Finanzierungen enden gleichzeitig: Wer 15 oder 20 Jahre Zinsbindung gewählt hat, ist noch Jahre von der Anschlussfinanzierung entfernt. Die Betroffenen verteilen sich über einen langen Zeitraum.
2. Die Restschuld ist der entscheidende Faktor: Nach 10 Jahren Tilgung ist die offene Summe so viel niedriger, dass der Zinsanstieg abgefedert wird.
3. Banken wollen keine Zwangsversteigerungen: Sie bieten Umschuldungen, Laufzeitverlängerungen und Tilgungsanpassungen an. Das ist für beide Seiten besser.
4. Einkommen sind gestiegen: Gehaltserhöhungen, Karriereschritte und zusätzliche Einkünfte machen die höhere Rate tragbar.
5. Immobilienwerte stützen die Bilanz: Selbst im Verkaufsfall würde die gestiegene Immobilienbewertung einen Verlust verhindern.

Wird es Einzelfälle geben, in denen Eigentümer in Schwierigkeiten geraten? Ja — das gibt es in jedem Marktumfeld. Aber eine systemische Verkaufswelle, die Preise flächendeckend einbrechen lässt, ist mit den vorliegenden Daten nicht zu begründen.

6. Was du stattdessen tun solltest

Statt auf einen Crash zu warten, der wahrscheinlich nicht kommt, kannst du jetzt handeln. Die Frage ist nicht wann du kaufst — sondern wie du kaufst. Drei Prinzipien machen den Unterschied:

Prinzip 1: Lage vor Preis

Kaufe dort, wo Menschen hinziehen wollen: Universitätsstädte, Metropolregionen, wachsende Mittelstädte mit guter Anbindung. Diese Lagen sind resilient gegenüber kurzfristigen Marktschwankungen — und profitieren langfristig von steigender Nachfrage und begrenztem Angebot.

Prinzip 2: Nachhaltige Finanzierung

Kalkuliere nicht auf Kante. Vergleiche die aktuelle Baufinanzierungszinsen und wähle eine Finanzierung, die du auch bei höheren Zinsen bedienen kannst. Eine längere Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren gibt dir Planungssicherheit — auch wenn der Nominalzins etwas höher ist. Und nutze Sondertilgungsoptionen, um flexibel zu bleiben.

Prinzip 3: Mieteinnahmen als Sicherheit

Dank der Investmenttilgung zahlt dein Mieter den größten Teil der Rate. Solange die Miete stabil ist und die Lage stimmt, bist du von Zinsschwankungen weit weniger betroffen als ein Eigennutzer, der alles aus dem eigenen Einkommen stemmen muss. Genau das macht die Entscheidung Eigenheim oder Kapitalanlage so eindeutig.

7. Fazit

Der Mythos der großen Verkaufswelle 2026 klingt plausibel — hält aber einer nüchternen Analyse nicht stand. Ja, die Zinsen sind höher. Ja, manche Eigentümer werden Anpassungen vornehmen müssen. Aber die Kombination aus niedrigerer Restschuld, gestiegenen Einkommen, höheren Immobilienwerten und kooperativen Banken sorgt dafür, dass die allermeisten Finanzierungen auch nach der Zinsbindung tragbar bleiben.

Einzelne Notlagen wird es geben — wie in jedem Jahr. Aber einen flächendeckenden Preisverfall? Dafür fehlen die Voraussetzungen.

Wenn du smart investieren willst, konzentriere dich auf das, was du kontrollieren kannst: eine gute Lage, eine nachhaltige Finanzierung und eine solide Kalkulation. Das funktioniert — unabhängig davon, was die Schlagzeilen gerade versprechen.

Du willst wissen, wie deine Finanzierung bei verschiedenen Zinsszenarien aussieht? Unser Finanzierungsrechner zeigt dir die Zahlen. Und wenn du eine persönliche Einschätzung willst, vereinbare ein kostenloses Strategiegespräch mit unserem Team.

Paul Kohl

Gründer & Geschäftsführer, immo.kaufen