Berechne die monatliche Rate und den Tilgungsverlauf deiner Kapitalanlageimmobilie.
Die meisten Finanzierungsrechner zeigen dir nur die Kreditrate. Bei einer Kapitalanlage-Immobilie ist das aber nur die halbe Wahrheit: Deine Mieter zahlen einen großen Teil der Rate, und das Finanzamt beteiligt sich über die Steuerrückerstattung ebenfalls. Dieser Rechner ist deshalb auf vermietete Immobilien ausgelegt und rechnet alle drei Ebenen zusammen:
Monatsrate (Annuität): Darlehenssumme × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 12. Die Darlehenssumme ergibt sich aus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital.
Steuerrückerstattung: Als Vermieter setzt du Darlehenszinsen und die Gebäude-Abschreibung (AfA) gegen die Mieteinnahmen ab. Übersteigen die Kosten die Miete, bekommst du über deinen persönlichen Steuersatz Geld vom Finanzamt zurück.
Netto-Aufwand: Rate minus Kaltmiete minus Steuervorteil — das ist dein echter monatlicher Eigenanteil. Bei vielen Kapitalanlagen liegt er deutlich unter der reinen Kreditrate, und die Tilgung darin ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau.
Vollfinanzierung von 216.000 € (inkl. 8 % Nebenkosten) bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ergibt eine Rate von 990 €. Die Mieter zahlen 600 €, das Finanzamt erstattet bei 35 % persönlichem Steuersatz im ersten Jahr 104 € pro Monat (absetzbare Zinsen + AfA übersteigen die Miete). Echter Eigenanteil: 286 € — davon fließen 360 € Tilgung in dein eigenes Vermögen. Das sind genau die Voreinstellungen des Rechners oben — passe einfach dein eigenes Szenario an.
Die Monatsrate (Annuität) ist Darlehenssumme × (Sollzins + anfängliche Tilgung) geteilt durch 12. Beispiel: 216.000 € Darlehen bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ergeben 216.000 × 5,5 % / 12 = 990 € pro Monat. Innerhalb der Rate verschiebt sich der Anteil mit der Zeit von Zins zu Tilgung.
Der echte Eigenanteil ist Kreditrate minus Kaltmiete minus Steuervorteil. Weil Mieter und Finanzamt mitzahlen, liegt er häufig deutlich unter der reinen Rate — je nach Objekt, Steuersatz und Finanzierung oft im niedrigen dreistelligen Bereich, in Einzelfällen trägt sich die Wohnung nahezu selbst. Zusätzlich einplanen: nicht umlagefähiges Hausgeld und Rücklagen.
Bei Vermietung sind Darlehenszinsen, die Gebäude-Abschreibung (AfA, je nach Objekt 2 bis 5 % pro Jahr), Verwaltung und weitere Werbungskosten steuerlich absetzbar. Übersteigen diese Kosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit deinem Gehalt verrechnet wird — du bekommst über deinen Grenzsteuersatz Geld zurück.
Als Faustregel erwarten Banken mindestens die Kaufnebenkosten (je nach Bundesland ca. 5 bis 12 % des Kaufpreises) aus eigener Tasche. Bei guter Bonität und werthaltigem Objekt ist auch eine Vollfinanzierung (110 %) möglich. Mehr Eigenkapital senkt Zins und Rate — hier erklären wir, wie viel sinnvoll ist.
Bei Kapitalanlagen sind 1,5 bis 2,5 % anfängliche Tilgung üblich — bewusst niedriger als beim Eigenheim, denn Zinsen sind absetzbar, Tilgung nicht. Eine niedrigere Tilgung verbessert den monatlichen Cashflow; die Strategie dahinter erklärt unser Artikel zur Investmenttilgung.
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