Denkmal-AfA: Wie Kapitalanleger mit einer Denkmalimmobilie Steuern sparen

Keine andere Abschreibung im deutschen Steuerrecht ist so großzügig wie die Denkmal-AfA. Während eine normale vermietete Immobilie ihren Gebäudewert über 50 Jahre abschreibt, lassen sich die Sanierungskosten eines Baudenkmals in nur zwölf Jahren zu 100 % steuerlich geltend machen. Für Kapitalanleger mit hohem Steuersatz ist das ein enormer Hebel — und genau deshalb wird die Denkmalimmobilie gern als Steuersparmodell verkauft. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, wie die Denkmal-AfA nach § 7i, § 7h und § 10f EStG funktioniert, für wen sie sich lohnt, wie ein realistisches Rechenbeispiel 2026 aussieht — und wo die Fallen liegen.

Wir bei immo.kaufen sind Makler und Informationsplattform. Unser Anspruch: erst aufklären, dann vermitteln. Und die Denkmalimmobilie ist ein Paradebeispiel dafür, dass ein starker Steuervorteil nie allein über eine gute Investition entscheidet. Die AfA ist die Kür — die Pflicht bleibt eine Immobilie, die auch ohne Steuer trägt. Sehen wir uns beides genau an.

Was ist die Denkmal-AfA?

„AfA“ steht für Absetzung für Abnutzung — die steuerliche Abschreibung, mit der du den Wertverlust eines vermieteten Gebäudes Jahr für Jahr von der Steuer absetzt. Die Grundlagen dazu haben wir ausführlich im Beitrag AfA bei Immobilien einfach erklärt beschrieben. Die Denkmal-AfA ist die mit Abstand attraktivste Variante davon: eine erhöhte Abschreibung für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen oder in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen.

Der entscheidende Punkt: Der Hebel liegt nicht im Kaufpreis der alten Bausubstanz, sondern in den Sanierungskosten, die nach dem Kauf anfallen und vom Staat besonders gefördert werden. Wer ein Baudenkmal saniert, erhält und modernisiert, darf genau diese Kosten in wenigen Jahren komplett abschreiben. Der Gedanke dahinter ist keine Steuergeschenk-Laune, sondern Kulturpolitik: Der Staat verzichtet auf Steuern, damit erhaltenswerte Gebäude saniert statt verfallen — und legt die Sanierungslast so teilweise auf die Allgemeinheit um.

§ 7i, § 7h und § 10f: die Paragrafen im Überblick

Die Denkmalförderung steht an drei Stellen im Einkommensteuergesetz. Welcher Paragraf für dich gilt, hängt davon ab, ob das Gebäude ein Einzeldenkmal ist oder im Sanierungsgebiet liegt — und ob du es vermietest oder selbst bewohnst.

§ 7i EStG — Baudenkmäler (Vermieter)

Das Herzstück. § 7i regelt die erhöhten Absetzungen bei Gebäuden, die nach Landesrecht als Baudenkmal anerkannt sind. Vermieter dürfen die Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Denkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, über zwölf Jahre voll abschreiben.

§ 7h EStG — Sanierungsgebiete

Dieselben Sätze wie bei § 7i, nur für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Das Objekt muss nicht selbst denkmalgeschützt sein — entscheidend ist die Lage im ausgewiesenen Gebiet und die von der Gemeinde bescheinigte Modernisierung.

§ 10f EStG — Selbstnutzer

Wer das Baudenkmal selbst bewohnt, erzielt keine Mieteinnahmen und kann die AfA daher nicht als Werbungskosten geltend machen. Als Ausgleich erlaubt § 10f, die Sanierungskosten wie Sonderausgaben abzuziehen: zehn Jahre lang je 9 %, also 90 % insgesamt. Für Selbstnutzer ist das die einzige nennenswerte Möglichkeit, den Kauf steuerlich zu nutzen.

Die Abschreibungssätze: 100 % über 12 Jahre

Die Sätze sind gesetzlich fest vorgegeben und gelten nur für die Sanierungskosten, nicht für den restlichen Kaufpreis. So sieht die Staffelung aus:

Ein Vermieter schreibt die Sanierungskosten also acht Jahre lang mit jeweils 9 % ab (zusammen 72 %) und in den vier Folgejahren mit jeweils 7 % (zusammen 28 %). Nach zwölf Jahren sind 100 % der Sanierungskosten steuerlich verbraucht. Zum Vergleich: Bei der linearen AfA von 2 % dauert dieselbe vollständige Abschreibung 50 Jahre. Genau diese Zeitkomponente macht den Unterschied — du holst den Steuervorteil viel früher ins Haus, wo er dir am meisten nützt.

Kombination mit der linearen AfA

Der wahre Reiz entsteht erst aus der Kombination. Beim Kauf einer Denkmalimmobilie wird der Gesamtpreis in drei Teile zerlegt:

• Grund und Boden — nicht abschreibbar, weil Boden sich nicht abnutzt.
• Altbausubstanz (Gebäudeanteil) — lineare AfA von 2,5 % (Baujahr vor 1925) oder 2 % (ab 1925).
• Sanierungskosten — die erhöhte Denkmal-AfA nach § 7i.

In den ersten Jahren laufen also zwei Abschreibungen parallel: die lineare AfA auf die Altbausubstanz und die Denkmal-AfA auf die Sanierung. Das summiert sich zu einem hohen jährlichen Abschreibungsbetrag, der deine Einkünfte aus Vermietung — und damit deine Steuerlast — deutlich drückt. Wie stark eine Immobilie dadurch im Cashflow entlastet wird, kannst du mit unserem Cashflow-Leitfaden nachvollziehen.

Rechenbeispiel: eine Denkmalimmobilie 2026

Rechnen wir einen realistischen, bewusst vereinfachten Fall für 2026 durch. Alle Zahlen sind Beispielwerte, aber in sich stimmig. Ausgangslage — ein vermietetes Baudenkmal (Baujahr vor 1925):

• Gesamtkaufpreis inkl. Sanierung: 400.000 €
• Grund und Boden: 80.000 € (20 %) — nicht abschreibbar
• Altbausubstanz: 120.000 € (30 %) — lineare AfA 2,5 %
• Bescheinigte Sanierungskosten: 200.000 € (50 %) — Denkmal-AfA
• Persönlicher Grenzsteuersatz: 42 %

Die jährliche Abschreibung

In den ersten acht Jahren laufen beide Abschreibungen zusammen:

Was das an Steuer spart

Die Abschreibung mindert deine zu versteuernden Einkünfte. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart allein der Denkmal-Anteil in den ersten acht Jahren rund 7.560 € pro Jahr (18.000 € × 42 %). Über die volle Laufzeit werden die 200.000 € Sanierungskosten komplett abgeschrieben — das entspricht bei 42 % Steuersatz einer Steuerersparnis von rund 84.000 €, verteilt auf zwölf Jahre. Rechnet man die lineare AfA auf die Altbausubstanz hinzu, fällt der Effekt noch etwas höher aus.

Für wen sich die Denkmal-AfA lohnt

Weil die AfA die steuerpflichtigen Einkünfte senkt, hängt ihr Wert direkt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab. Je höher dein Steuersatz, desto mehr ist jeder abgeschriebene Euro wert:

Daraus folgt eine klare Zielgruppe: Kapitalanleger mit hohem, stabilem Einkommen und entsprechend hoher Steuerlast, die diese über die Sanierungskosten senken wollen. Wer dagegen einen niedrigen Steuersatz hat, holt aus derselben Immobilie deutlich weniger heraus — für ihn muss die Immobilie schon aus Miete und Wertentwicklung heraus überzeugen. Ob eine Immobilie für dich als Kapitalanlage grundsätzlich passt, solltest du unabhängig vom Denkmalbonus prüfen.

Vermieter vs. Selbstnutzer

Die Denkmal-AfA behandelt beide Gruppen unterschiedlich — das ist einer der wichtigsten Punkte überhaupt.

Vermieter: 100 % als Werbungskosten

Als Vermieter setzt du die Denkmal-AfA als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an (Anlage V). Sie mindert direkt deinen Vermietungsüberschuss und wirkt zusammen mit Zinsen und laufenden Kosten. Das ist der volle Hebel: 100 % der Sanierungskosten über zwölf Jahre, kombiniert mit der linearen AfA. Wie sich Mieteinnahmen und absetzbare Kosten in der Steuererklärung verrechnen, zeigen wir im Beitrag Mieteinnahmen richtig versteuern.

Selbstnutzer: 90 % als Sonderausgaben

Bewohnst du das Denkmal selbst, greift § 10f: Du ziehst zehn Jahre lang je 9 % der Sanierungskosten wie Sonderausgaben ab — also 90 % statt 100 %, und ohne die begleitende lineare AfA, weil du keine Vermietungseinkünfte hast. Trotzdem ist das für Selbstnutzer außergewöhnlich: Das selbst genutzte Eigenheim ist steuerlich sonst weitgehend „stumm“. Nur beim Denkmal darf auch der Eigennutzer einen erheblichen Teil der Kosten absetzen.

Die Bescheinigung der Denkmalbehörde

Der wichtigste formale Punkt — und die häufigste Stolperfalle. Die erhöhten Sätze gibt es nur mit einer Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde nach § 7i Abs. 2 EStG. Das Finanzamt ist an diese Bescheinigung gebunden: Ohne sie erkennt es die Denkmal-AfA nicht an, egal wie eindeutig das Gebäude ein Denkmal ist.

Entscheidend ist die Reihenfolge: Die Sanierungsmaßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. Nur Maßnahmen, die der Erhaltung des Denkmals oder seiner sinnvollen Nutzung dienen und vorher genehmigt wurden, sind bescheinigungsfähig. Wer erst saniert und dann fragt, riskiert, dass wesentliche Kosten nicht anerkannt werden.

Schritt für Schritt zur Denkmal-AfA

So läuft der Weg von der Objektsuche bis zur Steuererklärung in der Praxis ab:

1. Denkmaleigenschaft prüfen. Steht das Objekt in der Denkmalliste oder liegt es im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet? Das ist die Grundvoraussetzung.
2. Kaufpreis sauber aufteilen. Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungskosten getrennt und nachvollziehbar im Vertrag ausweisen.
3. Sanierung mit der Denkmalbehörde abstimmen. Vor Beginn — nur genehmigte Maßnahmen sind später bescheinigungsfähig.
4. Sanierung durchführen und dokumentieren. Rechnungen und Nachweise lückenlos sammeln, getrennt nach Denkmal- und sonstigen Kosten.
5. Bescheinigung beantragen. Nach Abschluss stellt die Behörde die Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG aus.
6. In der Steuererklärung ansetzen. Vermieter tragen die erhöhte AfA in der Anlage V ein, Selbstnutzer die Sonderausgaben nach § 10f.
7. Finanzierung mitdenken. Die Sanierung muss vorfinanziert werden, bevor die Steuerersparnis fließt. Rechne den Kapitalbedarf vorab mit dem Finanzierungsrechner durch.

Risiken: wenn das Steuersparmodell zur Falle wird

Denkmalobjekte werden gezielt an Gutverdiener vermarktet — oft mit glänzenden Steuerprospekten und einem entsprechenden Preisaufschlag. Der Steuervorteil ist echt, aber er verleitet dazu, die eigentliche Investition nicht mehr nüchtern zu prüfen. Diese Risiken solltest du kennen:

• Überteuerter Kaufpreis. Wenn der Steuervorteil bereits in den Preis eingepreist ist, zahlst du die AfA im Grunde selbst. Ein Denkmal muss auch ohne Steuerbonus zu einem fairen Preis stehen.
• Aufgeblähte Sanierungskosten. Ein hoher Sanierungsanteil erhöht die AfA — aber nur die tatsächlich bescheinigten, angemessenen Kosten zählen. Fantasiepositionen streicht die Behörde.
• Denkmalauflagen. Materialien, Fenster, Fassade und Verfahren gibt die Behörde teils streng vor. Das verteuert und verzögert die Sanierung — und die Erhaltungspflicht bleibt dauerhaft bestehen.
• Schwache Lage. Die beste AfA nützt nichts, wenn sich das Objekt nicht vermieten oder später verkaufen lässt. Lage schlägt Steuer.
• Klumpenrisiko. Viele Denkmalmodelle binden viel Kapital in ein einziges Objekt. Streuung und Liquidität geraten aus dem Blick.

Denkmal-AfA vs. degressive Neubau-AfA

Seit die degressive AfA für neu gebaute Wohngebäude wieder möglich ist, stellt sich die Frage: Bestand mit Denkmal-AfA oder Neubau mit degressiver AfA? Beide beschleunigen die Abschreibung in den ersten Jahren, funktionieren aber unterschiedlich.

Grob gesagt: Die Denkmal-AfA bietet den höheren absoluten Steuerhebel, verlangt aber mehr Aufwand, Fachwissen und Risikobewusstsein. Die degressive Neubau-AfA ist einfacher und planbarer, erreicht aber nicht die Konzentration der Denkmalförderung. Was besser passt, hängt von deinem Steuersatz, deiner Risikoneigung und deinem Zugang zu guten Objekten ab. Details zu den übrigen Varianten findest du in unserem AfA-Grundlagenartikel.

Die häufigsten Fehler

Aus der Praxis — das sind die Fehler, die Denkmalanleger am häufigsten Geld kosten:

• Sanierung ohne vorherige Abstimmung. Ohne Genehmigung der Denkmalbehörde vor Beginn droht der Verlust der Bescheinigung — und damit der erhöhten AfA.
• Falsche Kaufpreisaufteilung. Ein zu niedriger Sanierungsanteil verschenkt AfA, ein unrealistisch hoher fällt beim Finanzamt durch.
• Nur auf die Steuer geschaut. Wer Lage, Mietniveau und Bausubstanz ausblendet, kauft ein Steuermodell statt einer Immobilie.
• Liquidität unterschätzt. Die Sanierung ist sofort fällig, die Steuerersparnis fließt über Jahre. Diese Lücke muss finanziert sein.
• Keinen Fachberater eingebunden. Denkmalrecht und Steuer sind komplex — ein spezialisierter Steuerberater ist hier keine Kür, sondern Pflicht.

Fazit

Die Denkmal-AfA ist der stärkste legale Steuerhebel, den das Immobilienrecht für Bestandsobjekte kennt: 100 % der Sanierungskosten in zwölf Jahren für Vermieter, 90 % in zehn Jahren für Selbstnutzer — kombiniert mit der linearen AfA auf die Altbausubstanz. Für Kapitalanleger mit hohem Steuersatz kann das über die Jahre eine fünfstellige, oft sechsstellige Steuerersparnis bedeuten.

Entscheidend bleibt aber die Reihenfolge im Kopf: erst die Immobilie, dann die Steuer. Ein Baudenkmal muss aus Lage, Substanz, realistischen Sanierungskosten und nachhaltiger Miete heraus tragen — die AfA verstärkt dann eine ohnehin gute Investition. Wer diese Reihenfolge einhält, die Bescheinigung sauber organisiert und einen erfahrenen Berater einbindet, nutzt eine der elegantesten Möglichkeiten des deutschen Steuerrechts. Genau hier setzen wir an: erst aufklären, dann vermitteln, in dieser Reihenfolge. Wenn du prüfen möchtest, ob eine Denkmalimmobilie zu deiner Strategie passt, rechnen wir sie mit dir gemeinsam durch.

Paul Kohl

Gründer & Inhaber, immobilie.kaufen