Mieteinnahmen richtig versteuern 2026: Anlage V, Freibetrag & Spartipps
„Ich muss von meiner Miete fast die Hälfte ans Finanzamt abgeben“ — dieser Satz fällt oft, und er ist in den allermeisten Fällen schlicht falsch. Denn versteuert wird nicht die Miete, die auf deinem Konto landet, sondern der Überschuss, der nach Abzug aller Kosten übrig bleibt. Und der ist dank Abschreibung und Zinsen oft erstaunlich klein. In diesem Leitfaden zeigen wir dir Schritt für Schritt, wie du deine Mieteinnahmen 2026 korrekt versteuerst, was in die Anlage V gehört — und an welchen Stellen du völlig legal Steuern sparst.
Wir bei immobilie.kaufen sind Makler und Informationsplattform. Unser Anspruch: erst aufklären, dann vermitteln. Steuern auf Mieteinnahmen sind eines der Themen, bei denen die meiste Verunsicherung herrscht — und gleichzeitig das größte Sparpotenzial schlummert. Genau deshalb nehmen wir uns hier Zeit für jedes Detail.
→ Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss = Mieteinnahmen minus Werbungskosten (AfA, Zinsen, Grundsteuer, Verwaltung, Reparaturen …).
→ Es gilt dein persönlicher Steuersatz (14 bis 45 %), keinen festen „Mietsteuersatz“ gibt es.
→ Einen eigenen Freibetrag nur für Mieten gibt es nicht. Relevant ist der Grundfreibetrag (2026: 12.348 € / 24.696 €).
→ Ein Verlust aus Vermietung senkt deine Steuer auf andere Einkünfte — in den ersten Jahren oft der Normalfall.
- Warum Mieteinnahmen überhaupt steuerpflichtig sind
- Der entscheidende Punkt: Überschuss statt Miete
- Wie hoch ist der Steuersatz auf Mieteinnahmen?
- Freibetrag, Grundfreibetrag und die 520-Euro-Grenze
- Werbungskosten: Das alles kannst du absetzen
- Die AfA — dein wichtigster Steuerhebel
- Die Anlage V Schritt für Schritt
- Rechenbeispiel: So wenig bleibt oft übrig
- Verluste nutzen statt fürchten
- Sonderfälle: möbliert, kurzzeitig, verbilligt
- Häufige Fehler — und wie du sie vermeidest
- Fazit
Warum Mieteinnahmen überhaupt steuerpflichtig sind
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt steuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Geregelt ist das in § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Diese Einkünfte gehören zu den sieben Einkunftsarten des deutschen Steuerrechts — genauso wie dein Arbeitslohn oder Kapitalerträge. Das heißt: Sie werden mit deinem übrigen Einkommen zusammengeworfen und gemeinsam versteuert.
Anders als bei Kapitalerträgen, die pauschal mit 25 % Abgeltungsteuer belegt sind, gibt es bei Mieteinnahmen keine pauschale Quellensteuer. Du gibst sie selbst in deiner Einkommensteuererklärung an — und genau das ist deine Chance, denn so kannst du auch alle Kosten gegenrechnen.
Merksatz: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig — aber sie sind auch der einzige große Einkommensbereich, bei dem du fast alle damit zusammenhängenden Ausgaben abziehen darfst. Das macht die Immobilie steuerlich so attraktiv.
Was zählt alles zu den Einnahmen?
Zu den Mieteinnahmen zählt nicht nur die nackte Kaltmiete. Steuerlich relevant sind unter anderem:
- die Kaltmiete (Nettomiete) deiner Mieter,
- die umgelegten Nebenkosten (Vorauszahlungen) — sie sind Einnahme, die tatsächlich gezahlten Kosten setzt du dann gegenrechnend ab,
- vereinnahmte Kautionen, sobald du sie für dich verwendest (z. B. mit Schadenersatz verrechnest),
- Einnahmen aus mitvermieteten Stellplätzen, Garagen oder Werbeflächen.
Die durchlaufenden Nebenkosten verwirren viele: Du gibst die Vorauszahlung als Einnahme an und die tatsächlichen Kosten als Werbungskosten — unterm Strich gleicht sich das weitgehend aus. Wichtig ist nur, beides sauber zu erfassen.
Der entscheidende Punkt: Überschuss statt Miete
Hier liegt das größte Missverständnis — und gleichzeitig die gute Nachricht. Versteuert wird niemals die Bruttomiete, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Die Formel lautet:
Mieteinnahmen − Werbungskosten = zu versteuernder Überschuss
Genau deshalb ist die Aussage „die Hälfte geht ans Finanzamt“ meist falsch. Wenn du 12.000 € Jahresmiete einnimmst, aber 9.000 € an Abschreibung, Zinsen und laufenden Kosten hast, versteuerst du nur 3.000 € — und das auch nur mit deinem persönlichen Satz. Aus der gefühlten Hälfte der Miete wird so schnell ein einstelliger Prozentsatz.
Diese Logik ist der Kern jeder Immobilien-Kapitalanlage. Wer verstehen will, warum eine vermietete Wohnung trotz Steuerpflicht ein so starker Vermögensbaustein ist, findet die Gesamtrechnung in unserem Beitrag Immobilien als Kapitalanlage 2026.
Wie hoch ist der Steuersatz auf Mieteinnahmen?
Es gibt keinen eigenen Steuersatz für Mieteinnahmen. Der Überschuss aus Vermietung wird zu deinem übrigen zu versteuernden Einkommen addiert und mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz belegt. Dieser Satz steigt progressiv mit dem Einkommen:
| Tarifzone 2026 | Grenzsteuersatz | Bedeutung für Vermieter |
|---|---|---|
| bis Grundfreibetrag | 0 % | Einkommen bis 12.348 € bleibt steuerfrei |
| Eingangsbereich | 14 % | erster Euro über dem Grundfreibetrag |
| Progressionszone | 14–42 % | Satz steigt mit jedem Euro Mehreinkommen |
| Spitzensteuersatz | 42 % | ab rund 69.000 € zu versteuerndem Einkommen |
| Reichensteuer | 45 % | ab rund 278.000 € |
Entscheidend ist der Grenzsteuersatz: Jeder zusätzliche Euro Mietgewinn wird mit dem Satz besteuert, der zu deinem Gesamteinkommen gehört. Verdienst du als Angestellter bereits gut, landet dein Mietgewinn also schnell im Bereich von 42 %. Hinzu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag (nur noch für hohe Einkommen) und Kirchensteuer (8 bzw. 9 %).
Wichtig: Gerade weil der Grenzsteuersatz hoch sein kann, wirkt jeder abgezogene Euro Werbungskosten umso stärker. Bei 42 % Grenzsteuersatz spart jeder 1.000 € an Kosten dir 420 € echte Steuer. Deshalb ist die saubere Erfassung der Werbungskosten kein lästiges Detail, sondern bares Geld.
Freibetrag, Grundfreibetrag und die 520-Euro-Grenze
Eine der häufigsten Suchanfragen lautet „Mieteinnahmen Freibetrag“. Die ehrliche Antwort: Einen eigenen Freibetrag, bis zu dem Mieteinnahmen generell steuerfrei bleiben, gibt es nicht. Es gibt aber drei verwandte Größen, die du kennen solltest.
Der Grundfreibetrag
Der Grundfreibetrag stellt das Existenzminimum steuerfrei. 2026 liegt er bei rund 12.348 € für Alleinstehende und 24.696 € für zusammenveranlagte Ehepaare. Bleibt dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen — also Gehalt, Rente, Mietgewinn und alles andere zusammen — darunter, zahlst du keine Einkommensteuer. Das betrifft etwa Studierende, Rentner mit kleiner Rente oder Personen ohne weiteres Einkommen.
Die 520-Euro-Freigrenze
Wer in der selbst genutzten Wohnung vorübergehend ein Zimmer vermietet — klassisch während einer Messe —, darf die Einnahmen steuerfrei lassen, solange sie im Jahr unter 520 € bleiben. Achtung: Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Wird sie auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig. Für eine dauerhaft vermietete Wohnung gilt diese Grenze nicht.
Freibetrag vs. Freigrenze — der Unterschied: Beim Freibetrag bleibt der Betrag bis zur Grenze immer frei, nur der Überhang wird besteuert. Bei der Freigrenze kippt alles, sobald du drüber liegst — dann ist der komplette Betrag steuerpflichtig. Die 520 € sind eine Freigrenze.
Werbungskostenpauschale? Fehlanzeige
Anders als beim Arbeitslohn gibt es bei Vermietungseinkünften keine Werbungskostenpauschale. Du musst jeden Kostenposten einzeln nachweisen — was zunächst nach Aufwand klingt, aber tatsächlich ein Vorteil ist: In Summe liegen die echten Kosten fast immer weit über jeder Pauschale.
Werbungskosten: Das alles kannst du absetzen
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen. Sie sind dein wichtigstes Werkzeug, um den steuerpflichtigen Überschuss zu drücken. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Posten — und ob du sie sofort oder über Jahre verteilt absetzt.
| Werbungskosten-Posten | Abzug | Hinweis |
|---|---|---|
| Gebäude-Abschreibung (AfA) | jährlich | meist 2 % oder 3 % des Gebäudewerts |
| Schuldzinsen (Kredit) | sofort | nur Zinsen, nicht die Tilgung |
| Grundsteuer | sofort | soweit nicht auf Mieter umgelegt |
| Versicherungen | sofort | Gebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutz |
| Hausverwaltung | sofort | Verwalterhonorar, Sonderumlagen (anteilig) |
| Instandhaltung & Reparaturen | sofort | Achtung 15-%-Grenze in den ersten 3 Jahren |
| nicht umlagefähige Nebenkosten | sofort | z. B. Kontoführung, Verwaltung |
| Fahrtkosten zum Objekt | sofort | z. B. zu Besichtigungen, Eigentümerversammlung |
Die wichtigsten Posten im Detail
Schuldzinsen sind oft der größte Sofort-Abzug. Wichtig: Nur der Zinsanteil deiner Kreditrate ist absetzbar, nicht die Tilgung — denn die Tilgung baut dein Vermögen auf und ist keine Ausgabe im steuerlichen Sinn. Genau dieser Mechanismus ist der Grund, warum Kapitalanleger anders tilgen als Selbstnutzer. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Investmenttilgung bei Kapitalanlagen.
Bei Reparaturen lauert eine Falle: Gibst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudewerts (netto) für Instandsetzung aus, wertet das Finanzamt das als anschaffungsnahe Herstellungskosten — dann ist der Sofortabzug weg und du musst über die AfA abschreiben. Größere Sanierungen plant man deshalb mit Bedacht. Die weiteren Hebel haben wir in den 10 Steuertricks für vermietete Immobilien gesammelt.
Die AfA — dein wichtigster Steuerhebel
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist die jährliche Abschreibung des Gebäudes. Sie ist deshalb so mächtig, weil sie eine Ausgabe ohne Liquiditätsabfluss ist: Du gibst kein Geld aus, mindest aber trotzdem deinen steuerpflichtigen Gewinn. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden — denn Boden nutzt sich nicht ab. Übrigens fließen auch die Kaufnebenkosten als Anschaffungsnebenkosten in den abschreibbaren Gebäudewert ein — sogar die Grunderwerbsteuer setzt du so über die Jahre ab.
| AfA-Art | Satz | Gilt für |
|---|---|---|
| Linear (Bestand) | 2 % / Jahr | Gebäude, Baujahr ab 1925 |
| Linear (Altbau) | 2,5 % / Jahr | Gebäude, Baujahr vor 1925 |
| Linear (Neubau) | 3 % / Jahr | Fertigstellung ab Oktober 2023 |
| Denkmal-AfA | bis 9 % / Jahr | Sanierungskosten an Denkmal-Objekten |
Schon die normale lineare AfA von 2 % bedeutet bei einem Gebäudewert von 300.000 € eine jährliche Abschreibung von 6.000 € — die deinen Mietgewinn Jahr für Jahr senkt, ohne dass dir Geld aus der Tasche fällt. Wie die verschiedenen AfA-Arten genau funktionieren und welche sich für dich lohnt, erklären wir ausführlich im Beitrag AfA bei Immobilien einfach erklärt.
Die Anlage V Schritt für Schritt
Mieteinnahmen gibst du in der Anlage V (V wie Vermietung) deiner Einkommensteuererklärung an — pro Objekt eine eigene Anlage. Sie ist im Kern zweigeteilt: oben die Einnahmen, unten die Werbungskosten. Die Differenz ist dein Ergebnis.
Teil 1: Einnahmen
- vereinnahmte Kaltmieten des Jahres,
- umgelegte und vereinnahmte Nebenkosten-Vorauszahlungen,
- Einnahmen für Garagen, Stellplätze, Werbeflächen.
Teil 2: Werbungskosten
- die AfA (Zeile für Gebäudeabschreibung),
- Schuldzinsen aus der Jahresbescheinigung deiner Bank,
- laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Reparaturen,
- die tatsächlich gezahlten, umlagefähigen Betriebskosten.
Praxis-Tipp: Lege dir ab dem Kaufjahr einen einfachen Ordner (digital reicht) mit allen Belegen an: Darlehensbescheinigung, Grundsteuerbescheid, Versicherungspolicen, Verwalterabrechnung, Handwerkerrechnungen. Dann ist die Anlage V eine Sache von 30 Minuten statt einer Nervenprobe.
Das Prinzip ist das Zufluss-Abfluss-Prinzip: Maßgeblich ist, wann Geld tatsächlich geflossen ist, nicht für welchen Zeitraum es gedacht war. Eine Mietzahlung, die im Januar 2027 für Dezember 2026 eingeht, gehört in der Regel ins Jahr 2027 — mit einer kleinen Ausnahme für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel.
Rechenbeispiel: So wenig bleibt oft übrig
Schauen wir uns einen realistischen Fall an. Du hast eine Eigentumswohnung für 300.000 € (davon 240.000 € Gebäudewert) gekauft, zu 90 % finanziert, und vermietest sie für 1.000 € kalt im Monat.
| Position | Betrag / Jahr |
|---|---|
| Kaltmiete (12 × 1.000 €) | + 12.000 € |
| AfA (2 % von 240.000 €) | − 4.800 € |
| Schuldzinsen (ca. 3,8 % auf 270.000 €) | − 5.130 € |
| Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung | − 1.400 € |
| Instandhaltungsrücklage / Reparaturen | − 700 € |
| Steuerpflichtiger Überschuss | − 30 € |
Das Ergebnis überrascht viele: Aus 12.000 € Miete wird ein winziger steuerlicher Verlust von 30 €. Auf diese Vermietung zahlst du also keinen Cent Steuer — und kannst den Verlust sogar noch gegen dein Gehalt rechnen. Erst wenn die Zinsen mit der Zeit sinken (weil du tilgst), verwandelt sich der Verlust langsam in einen kleinen Gewinn. Genau dieser Verlauf ist bei einer soliden Kapitalanlage gewollt.
Aber Vorsicht: Steuerlicher Verlust ist nicht dasselbe wie negativer Cashflow auf dem Konto. Die Tilgung fließt real ab, mindert aber nicht den steuerlichen Gewinn. Steuer und Liquidität sind zwei verschiedene Rechnungen — verwechsle sie nicht.
Verluste nutzen statt fürchten
Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung ist nichts Schlechtes — im Gegenteil. Er entsteht, wenn deine Werbungskosten (vor allem AfA und Zinsen) höher sind als die Mieteinnahmen. Diesen Verlust verrechnest du mit deinen anderen positiven Einkünften, etwa deinem Arbeitslohn. Dadurch sinkt dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen — und du bekommst Steuer zurück.
Bei 5.000 € Verlust und einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das rund 2.100 € weniger Steuer im Jahr. Genau diesen Effekt nutzen Kapitalanleger gezielt in den ersten Jahren, wenn die Zinslast am höchsten ist.
Grenze: Liebhaberei. Das Finanzamt erkennt Dauerverluste nur an, wenn langfristig eine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist. Bei normaler, dauerhafter Vermietung zu ortsüblicher Miete wird diese unterstellt. Wer dagegen ohne Aussicht auf Gewinn dauerhaft Verluste produziert (etwa bei einer Ferienwohnung mit kaum Vermietung), riskiert die Aberkennung.
Sonderfälle: möbliert, kurzzeitig, verbilligt
Verbilligte Vermietung an Angehörige
Vermietest du günstig an Familie, gilt eine wichtige Regel: Beträgt die Miete mindestens 50 % der ortsüblichen Miete, bleibt der volle Werbungskostenabzug grundsätzlich erhalten (bei 50 bis 66 % ist je nach Totalüberschussprognose zu prüfen). Sinkt die Miete unter diese Schwelle, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig. Wer Angehörigen einen Gefallen tun will, sollte die 50-%-Grenze also nie unterschreiten — sonst verschenkt man den Steuervorteil.
Möblierte Vermietung
Bei möblierter Vermietung darfst du in der Regel einen Möblierungszuschlag verlangen — und die Anschaffung der Möbel als Werbungskosten abschreiben (bei geringwertigen Wirtschaftsgütern teils sofort, sonst über die Nutzungsdauer). Die höheren Einnahmen werden so durch zusätzliche Abschreibung teilweise wieder ausgeglichen.
Kurzzeitvermietung (Ferienwohnung)
Wer über Portale kurzzeitig vermietet, erzielt ebenfalls Einkünfte aus Vermietung — mit Sonderregeln zur Aufteilung von Eigennutzung und Vermietung. In manchen Städten kommt eine kommunale Zweitwohnungs- oder Übernachtungssteuer hinzu. Hier lohnt sich besonders die Beratung, weil die Abgrenzung komplex ist.
Häufige Fehler — und wie du sie vermeidest
- Tilgung als Kosten ansetzen. Nur Zinsen sind absetzbar, die Tilgung nie. Das ist der häufigste Anfängerfehler.
- AfA verschenken. Wer die Abschreibung nicht einträgt, verschenkt den größten Hebel — oft mehrere tausend Euro pro Jahr.
- 15-%-Grenze reißen. Größere Renovierungen direkt nach dem Kauf können zu anschaffungsnahen Herstellungskosten werden. Timing planen.
- Belege nicht sammeln. Ohne Nachweis kein Abzug. Ein simples Ablagesystem spart bares Geld.
- Verbilligte Miete unter 50 %. Wer Angehörigen zu günstig vermietet, verliert anteilig den Werbungskostenabzug.
- Mieteinnahmen verschweigen. Das Finanzamt erfährt über Notar, Grundbuch und Kontrollmitteilungen von Vermietungen. Verschweigen ist Steuerhinterziehung — und meist sinnlos, weil die Steuer durch Werbungskosten ohnehin gering ist.
Unser Rat: Spar dir nicht den Steuerberater, sondern die Steuer. Die Kosten für die Erstellung der Anlage V sind selbst wieder Werbungskosten — und ein guter Berater holt in der Regel ein Vielfaches seines Honorars heraus. Ob sich eine Immobilie für dich überhaupt rechnet, kannst du vorab mit unserem Investment-Check grob einschätzen.
Fazit
Mieteinnahmen zu versteuern klingt komplizierter, als es ist — und teurer, als es am Ende meist wird. Der Schlüssel ist das eine Prinzip: Nicht die Miete wird versteuert, sondern der Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten. Durch AfA und Schuldzinsen fällt dieser Überschuss gerade in den ersten Jahren oft auf null oder sogar in den Minusbereich — mit einem Steuervorteil, der dein Gehalt entlastet.
Wer seine Belege sauber führt, die AfA nutzt und die typischen Fehler vermeidet, holt aus seiner Vermietung das steuerlich Maximale heraus — völlig legal. Und wer noch vor dem Kauf steht: Eine durchdachte Auswahl von Objekt, Finanzierung und Standort entscheidet darüber, wie gut die Steuerrechnung am Ende aussieht. Genau dabei helfen wir — erst aufklären, dann vermitteln, in dieser Reihenfolge.
Häufige Fragen zur Versteuerung von Mieteinnahmen
Ab wann muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Mieteinnahmen aus dauerhafter Vermietung sind grundsätzlich ab dem ersten Euro steuerpflichtig und in der Anlage V anzugeben. Einen eigenen Freibetrag nur für Mieten gibt es nicht. Steuer fällt aber erst an, wenn dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen über dem Grundfreibetrag liegt (2026: 12.348 € für Alleinstehende, 24.696 € für Ehepaare). Maßgeblich ist zudem nicht die Miete, sondern der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten.
Wie hoch ist der Steuersatz auf Mieteinnahmen?
Es gibt keinen festen Satz. Der Überschuss aus Vermietung wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, der 2026 zwischen 14 und 45 % liegt. Er wird zu deinen übrigen Einkünften addiert. Hinzu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Welche Kosten kann ich von den Mieteinnahmen absetzen?
Als Werbungskosten zählen unter anderem die Gebäude-AfA, Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung, Instandhaltung und Reparaturen, nicht umlagefähige Nebenkosten sowie Fahrtkosten zum Objekt. Diese ziehst du von den Mieteinnahmen ab — nur der verbleibende Überschuss wird versteuert.
Was ist die 520-Euro-Grenze bei Mieteinnahmen?
Sie betrifft die vorübergehende Vermietung von Räumen in der selbst genutzten Wohnung. Bleiben die Einnahmen daraus im Jahr unter 520 €, dürfen sie steuerfrei bleiben. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Bei Überschreitung ist der gesamte Betrag steuerpflichtig. Für dauerhaft vermietete Wohnungen gilt sie nicht.
Muss ich auch bei Verlust eine Anlage V abgeben?
Ja, und es lohnt sich. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung. Diesen kannst du mit anderen Einkünften wie dem Gehalt verrechnen und so deine gesamte Steuerlast senken. In den ersten Jahren nach dem Kauf ist ein solcher Verlust durch hohe Zinsen und AfA völlig normal.
Woher weiß das Finanzamt von meinen Mieteinnahmen?
Du gibst sie selbst in der Anlage V an. Das Finanzamt erfährt von Vermietungen außerdem über die notarielle Kaufmeldung, Grundsteuer- und Grundbuchdaten sowie Kontrollmitteilungen. Mieteinnahmen zu verschweigen ist Steuerhinterziehung — und meist sinnlos, weil durch Werbungskosten ohnehin oft wenig Steuer anfällt.
