Grunderwerbsteuer 2026: Alle 16 Bundesländer im Vergleich
Es ist der größte einzelne Posten bei deinen Kaufnebenkosten — und der einzige, dessen Höhe allein davon abhängt, in welchem Bundesland du kaufst. Die Grunderwerbsteuer reicht 2026 von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in gleich vier Ländern. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das bis zu 12.000 € Unterschied — für exakt dieselbe Immobilie. In diesem Überblick findest du die komplette Tabelle aller 16 Länder, ein Rechenbeispiel und die legalen Hebel, mit denen du diesen Posten kleiner machst.
Wir bei immobilie.kaufen sind Makler und Informationsplattform. Unser Anspruch: erst aufklären, dann vermitteln. Die Grunderwerbsteuer ist ein Paradebeispiel dafür, wie viel Geld in einem oft übersehenen Detail steckt — deshalb nehmen wir sie hier einmal komplett auseinander.
→ Sie fällt auf den Kaufpreis an und ist nach der notariellen Beurkundung fällig.
→ Erst nach Zahlung gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung — ohne sie keine Eintragung als Eigentümer.
→ Thüringen senkte 2024 als bislang einziges Land den Satz (von 6,5 auf 5,0 %), Bremen erhöhte 2025 auf 5,5 %.
→ Sparen kannst du u. a. durch separates Ausweisen von Inventar und der Instandhaltungsrücklage.
- Was die Grunderwerbsteuer ist
- Die komplette Tabelle: alle 16 Bundesländer
- Warum die Sätze so unterschiedlich sind
- Aktuelle Änderungen: Thüringen senkt, Bremen erhöht
- Rechenbeispiel: Was 1 % Unterschied kostet
- Worauf genau die Steuer berechnet wird
- Fälligkeit und Ablauf Schritt für Schritt
- So senkst du die Grunderwerbsteuer legal
- Steuerlich: Selbstnutzer vs. Kapitalanleger
- Fazit
Was die Grunderwerbsteuer ist
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Eigentumsübergang von Grundstücken und Immobilien anfällt. Sobald ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung den Besitzer wechselt, greift sie — geregelt im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Anders als die jährliche Grundsteuer zahlst du sie nur ein einziges Mal, nämlich beim Kauf.
Das Besondere: Die Höhe des Steuersatzes bestimmt seit 2006 jedes Bundesland selbst. Davor galt bundesweit einheitlich ein Satz von 3,5 %. Mit der Föderalismusreform 2006 erhielten die Länder das Recht, den Satz frei festzulegen — und die meisten haben ihn seither kräftig angehoben, um ihre Kassen zu füllen.
Die Einordnung: Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Block deiner Kaufnebenkosten — größer als Notar und Grundbuch zusammen. Wie sie sich in die gesamte Nebenkosten-Rechnung einfügt, zeigen wir im Beitrag Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026.
Die komplette Tabelle: alle 16 Bundesländer
Hier ist der Stand 2026 für alle Bundesländer — sortiert vom günstigsten zum teuersten Satz. Die letzte Spalte zeigt, was die Steuer bei einem Kaufpreis von 400.000 € konkret bedeutet.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer 2026 | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 22.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
Wichtig: Die Bundesländer können ihre Sätze jederzeit ändern. Prüfe deshalb vor dem Notartermin den aktuell gültigen Satz deines Bundeslandes — maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt der Beurkundung. Diese Tabelle gibt den Stand 2026 wieder.
Warum die Sätze so unterschiedlich sind
Bis 2006 zahlten alle Käufer in Deutschland denselben Satz: 3,5 %. Mit der Föderalismusreform I durften die Länder die Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Da sie eine reine Ländersteuer ist — die Einnahmen fließen komplett in die Landeshaushalte —, war die Versuchung groß: Zwischen 2007 und 2015 zog fast jedes Land den Satz an, viele in mehreren Stufen.
Bayern ist das einzige Bundesland, das seinen Satz nie erhöht hat — es steht bis heute bei den ursprünglichen 3,5 %. Am anderen Ende stehen vier Länder mit 6,5 %, dem höchsten Satz: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein.
Hintergrund: Weil die Grunderwerbsteuer voll den Ländern zusteht und zugleich in die Länder-Finanzausgleichs-Berechnung einfließt, gab es lange wenig Anreiz zur Senkung. Erst der Wunsch, jungen Familien den Eigentumserwerb zu erleichtern, hat zuletzt Bewegung in die Debatte gebracht.
Aktuelle Änderungen: Thüringen senkt, Bremen erhöht
Lange Zeit kannte die Grunderwerbsteuer nur eine Richtung: nach oben. Das hat sich zuletzt aufgefächert.
Thüringen: die erste Senkung überhaupt
Zum 1. Januar 2024 senkte Thüringen seinen Satz von 6,5 % auf 5,0 % — die erste echte Senkung eines Bundeslandes in der Geschichte der seit 2006 geltenden Länderregelung. Für Käufer in Thüringen bedeutet das bei 400.000 € eine Ersparnis von 6.000 € gegenüber dem alten Satz.
Bremen: zuletzt erhöht
Den umgekehrten Weg ging Bremen: Zum 1. Juli 2025 stieg der Satz dort von 5,0 % auf 5,5 %. Schon zuvor hatten Hamburg und Sachsen ihre Sätze 2023 auf 5,5 % angehoben. Die Botschaft für Käufer: Der Satz ist keine Konstante — wer einen Kauf plant, sollte den Stichtag im Blick behalten.
Stichtagsregel: Maßgeblich ist der Steuersatz am Tag der notariellen Beurkundung. Kündigt ein Land eine Erhöhung an, kann es sich lohnen, den Notartermin noch davor zu legen — und umgekehrt bei einer angekündigten Senkung kurz zu warten.
Rechenbeispiel: Was 1 % Unterschied kostet
Ein Prozentpunkt klingt nach wenig — bei Immobilienpreisen ist er es nicht. Schauen wir uns dieselbe Wohnung für 400.000 € in drei verschiedenen Bundesländern an:
| Szenario | Satz | Grunderwerbsteuer | Differenz zu Bayern |
|---|---|---|---|
| Kauf in Bayern | 3,5 % | 14.000 € | — |
| Kauf in Sachsen | 5,5 % | 22.000 € | + 8.000 € |
| Kauf in NRW | 6,5 % | 26.000 € | + 12.000 € |
12.000 € Unterschied — allein durch das Bundesland. Und weil die Grunderwerbsteuer in aller Regel aus Eigenkapital bezahlt werden muss (die Bank finanziert sie nicht mit, weil sie den Wert der Immobilie nicht erhöht), trifft dieser Betrag dich direkt beim verfügbaren Eigenkapital. Wer knapp kalkuliert, spürt das sofort. Eine erste Einschätzung deines Kapitalbedarfs liefert unser Finanzierungsrechner.
Worauf genau die Steuer berechnet wird
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung — in den allermeisten Fällen schlicht der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Auf diesen Betrag wird der Prozentsatz deines Bundeslandes angewendet. Was dabei oft übersehen wird:
- Maklerprovision und Notarkosten gehören nicht zur Bemessungsgrundlage — sie sind nicht Teil des Kaufpreises.
- Mitgekauftes bewegliches Inventar (Einbauküche, Möbel, Sauna), das im Vertrag separat ausgewiesen ist, unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.
- Eine übernommene Instandhaltungsrücklage bei einer Eigentumswohnung kann unter Umständen herausgerechnet werden.
- Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks mit separatem Bauvertrag kann die Steuer je nach Konstellation nur auf den Grundstückspreis anfallen — bei einheitlichem Vertragswerk hingegen auf das fertige Objekt.
Beispiel: Kostet eine Wohnung 400.000 € und ist davon eine hochwertige Einbauküche mit realistischen 12.000 € separat ausgewiesen, wird die Grunderwerbsteuer nur auf 388.000 € berechnet. Bei 6,5 % sind das 780 € gespart — völlig legal.
Fälligkeit und Ablauf Schritt für Schritt
Die Grunderwerbsteuer ist nicht nur ein Kostenfaktor, sondern ein fester Schritt im Kaufprozess. So läuft es ab:
- Notarielle Beurkundung: Mit der Unterschrift beim Notar entsteht die Steuer. Der Notar meldet den Kauf automatisch dem Finanzamt.
- Steuerbescheid: Einige Wochen später schickt dir das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid mit dem zu zahlenden Betrag.
- Zahlung: Der Betrag ist in der Regel innerhalb eines Monats fällig.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erst nach deiner Zahlung stellt das Finanzamt diese Bescheinigung aus.
- Grundbucheintrag: Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung trägt das Grundbuchamt dich nicht endgültig als Eigentümer ein. Die Steuer ist damit das Tor zum Eigentum.
Plane die Grunderwerbsteuer also nicht nur finanziell, sondern auch zeitlich ein: Zwischen Beurkundung und endgültiger Eigentumsumschreibung vergehen oft mehrere Monate, und die Steuerzahlung ist ein Nadelöhr auf diesem Weg.
So senkst du die Grunderwerbsteuer legal
Ganz vermeiden lässt sie sich beim normalen Kauf nicht — aber an mehreren Stellen gibt es legalen Spielraum:
- Bewegliches Inventar separat ausweisen. Einbauküche, hochwertige Möbel, Sauna, Markisen oder eine Gartenhütte sind keine Immobilie. Realistisch im Kaufvertrag separat beziffert, fallen sie aus der Bemessungsgrundlage. Wichtig: angemessene Werte ansetzen — überhöhte Posten erkennt das Finanzamt nicht an.
- Instandhaltungsrücklage herausrechnen. Bei Eigentumswohnungen kann der mitgekaufte Anteil an der Rücklage unter Umständen abgezogen werden.
- Bundesland-Effekt mitdenken. Wer ortsunabhängig investiert — etwa bei einer reinen Kapitalanlage —, kann den Steuersatz bewusst in die Standortwahl einbeziehen.
- Grundstück und Bau trennen. Beim Neubau auf eigenem Grund kann die Steuer je nach Vertragsgestaltung nur auf das Grundstück anfallen. Das ist komplex und sollte fachkundig geprüft werden.
- Stichtag nutzen. Bei angekündigter Erhöhung den Notartermin vorziehen, bei angekündigter Senkung abwarten.
Finger weg von echten Tricksereien: Ein künstlich zu niedrig beurkundeter Kaufpreis mit separater Zahlung „unter der Hand“ ist Steuerhinterziehung — und kann den Kaufvertrag sogar nichtig machen. Bleib bei den legalen Hebeln; davon gibt es genug.
Steuerlich: Selbstnutzer vs. Kapitalanleger
Ob du die Grunderwerbsteuer später steuerlich nutzen kannst, hängt davon ab, wie du die Immobilie verwendest.
Selbstnutzer
Wer selbst einzieht, kann die Grunderwerbsteuer nicht absetzen. Das Eigenheim ist steuerlich Privatsache — die Steuer ist hier ein reiner Kostenfaktor.
Kapitalanleger
Bei einer vermieteten Immobilie zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie wird dem Gebäudewert zugeschlagen und gemeinsam mit ihm über die AfA abgeschrieben — also nicht sofort, sondern verteilt über viele Jahre. So mindert sie als Teil der Abschreibung Jahr für Jahr deinen steuerpflichtigen Mietgewinn. Wie dieser Mechanismus funktioniert, erklären wir in unseren Beiträgen zur AfA bei Immobilien und zur Versteuerung von Mieteinnahmen.
Schon dieser Unterschied zeigt, warum sich Selbstnutzer und Anleger völlig anders aufstellen — mehr dazu in Eigenheim oder Kapitalanlage?.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist der größte variable Posten beim Immobilienkauf — und der einzige, der allein vom Bundesland abhängt. Zwischen Bayern (3,5 %) und den 6,5-%-Ländern liegen bei 400.000 € satte 12.000 €. Wer das von Anfang an einkalkuliert, weiß, dass die Steuer aus Eigenkapital kommt und nach der Beurkundung fällig wird, geht entspannt in den Notartermin.
Unser Rat: Prüfe den aktuellen Satz deines Bundeslandes, nutze die legalen Sparhebel beim Inventar — und plane die Steuer in deinen echten Kapitalbedarf ein, bevor du dich in ein Objekt verliebst. Genau dabei helfen wir: erst aufklären, dann vermitteln, in dieser Reihenfolge.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?
Sie wird von jedem Bundesland selbst festgelegt und liegt 2026 zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, NRW, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Die meisten anderen Länder liegen zwischen 5,0 und 6,0 %. Bei 400.000 € Kaufpreis bedeutet die Spanne bis zu 12.000 € Unterschied.
In welchem Bundesland ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?
Am niedrigsten ist sie in Bayern mit 3,5 % — dem einzigen Land, das seinen Satz seit 2006 nie erhöht hat. Es folgen mit 5,0 % unter anderem Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen, das seinen Satz 2024 von 6,5 auf 5,0 % gesenkt hat.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Sie entsteht mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Einige Wochen später schickt das Finanzamt den Bescheid, der meist innerhalb eines Monats zu zahlen ist. Erst nach Zahlung gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die endgültige Eintragung als Eigentümer im Grundbuch nötig ist.
Wie kann ich Grunderwerbsteuer sparen?
Weise bewegliches Inventar wie Einbauküche, Möbel oder Sauna im Kaufvertrag separat und realistisch aus — darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Auch eine übernommene Instandhaltungsrücklage lässt sich oft herausrechnen. Wer flexibel ist, wo er kauft, kann den Bundesland-Unterschied einkalkulieren.
Auf welchen Betrag wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Bemessungsgrundlage ist in der Regel der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Separat ausgewiesenes bewegliches Inventar gehört nicht dazu. Maklerprovision und Notarkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage nicht, da sie nicht Teil des Kaufpreises sind.
Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?
Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Kapitalanlage zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird gemeinsam mit dem Gebäude über die AfA über viele Jahre abgeschrieben — und mindert so über die Zeit den steuerpflichtigen Mietgewinn.
