Mietrendite berechnen: Formel, Beispiele & Richtwerte 2026
Bevor du eine Kapitalanlage-Immobilie kaufst, musst du eine Zahl im Griff haben: die Mietrendite. Sie sagt dir in einem einzigen Prozentwert, wie gut dein Geld arbeitet — und macht wildfremde Objekte in München, Magdeburg oder im Umland vergleichbar. In diesem Ratgeber zeigen wir dir Schritt für Schritt, wie du Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite selbst berechnest, welche Formel wann gilt und was 2026 eine wirklich gute Mietrendite ist.
Wir bei immo.kaufen sind Makler und Informationsplattform. Unser Anspruch ist es, dich erst aufzuklären und dann zu vermitteln — nicht umgekehrt. Deshalb bekommst du hier keine geschönten Musterrenditen, sondern das Rechenhandwerk, mit dem du jedes Exposé in wenigen Minuten selbst durchschaust.
→ Nettomietrendite rechnet Kaufnebenkosten und laufende Bewirtschaftungskosten mit ein und liegt meist rund einen Prozentpunkt darunter. Das ist die ehrliche Zahl.
→ Eigenkapitalrendite zeigt, was dein eingesetztes Eigenkapital abwirft — dank Kredithebel oft deutlich mehr als die Objektrendite.
→ Faustregel: Die Nettomietrendite sollte über deinem Finanzierungszins liegen (2026 rund 3,8 %), sonst arbeitet die Immobilie gegen dich.
→ Mietrendite ist eine Prozentkennzahl, der Cashflow ein Eurobetrag. Du brauchst beide.
- Was ist die Mietrendite — und warum sie zählt
- Brutto, Netto, Eigenkapital: die drei Renditekennzahlen
- Die Mietrendite-Formeln im Überblick
- Rechenbeispiel: eine Wohnung komplett durchgerechnet
- Was ist eine gute Mietrendite? Richtwerte 2026
- Kaufpreisfaktor und Mietrendite: zwei Seiten einer Medaille
- Mietrendite vs. Cashflow: der wichtige Unterschied
- Mietrendite und Steuern: was netto übrig bleibt
- Die häufigsten Fehler bei der Berechnung
- In fünf Schritten zur belastbaren Mietrendite
- Fazit
Was ist die Mietrendite — und warum sie zählt
Die Mietrendite beantwortet eine einzige, entscheidende Frage: Wie viel Prozent deines eingesetzten Kapitals bekommst du pro Jahr über die Miete zurück? Sie ist damit die wichtigste Kennzahl, um Immobilien untereinander — und mit Alternativen wie einem Tagesgeldkonto oder einem ETF-Sparplan — zu vergleichen.
Der Charme der Kennzahl liegt in ihrer Vergleichbarkeit. Eine 90-Quadratmeter-Wohnung für 450.000 € in einer Landeshauptstadt und ein Zwei-Zimmer-Apartment für 130.000 € in einer Mittelstadt lassen sich über den absoluten Kaufpreis kaum vergleichen. Über die Mietrendite dagegen sofort: Sie normiert den Ertrag auf das eingesetzte Kapital und macht aus zwei völlig unterschiedlichen Objekten zwei vergleichbare Prozentzahlen.
Genau deshalb ist die Mietrendite der erste Filter jeder seriösen Ankaufsprüfung. Wer sie nicht rechnet, kauft aus dem Bauch — und der Bauch verwechselt einen niedrigen Kaufpreis gern mit einem guten Geschäft. Wie die Rendite ins Gesamtbild einer Kapitalanlage passt, zeigt unser Grundlagenartikel Immobilien als Kapitalanlage.
Kurz gesagt: Die Mietrendite ist der Zinssatz, den deine Immobilie zahlt. Alles andere — Wertsteigerung, Steuervorteile, Tilgung — kommt obendrauf. Aber wenn schon die laufende Rendite nicht stimmt, rettet der Rest das Investment selten.
Brutto, Netto, Eigenkapital: die drei Renditekennzahlen
„Die Mietrendite“ gibt es streng genommen gar nicht. Es sind drei verschiedene Kennzahlen, die je nach Genauigkeit und Blickwinkel ein anderes Bild zeichnen. Wer sie verwechselt, vergleicht Äpfel mit Birnen — ein Verkäufer nennt gern die höchste, du solltest immer die ehrlichste kennen.
1. Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist die schnelle Zahl für den ersten Blick. Sie setzt nur die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis — ohne Kaufnebenkosten, ohne laufende Kosten. Weil sie beide Kostenblöcke ignoriert, fällt sie immer zu optimistisch aus. Als Grobfilter im Portal ist sie trotzdem nützlich: Unter einer bestimmten Bruttorendite musst du ein Objekt gar nicht erst genauer ansehen.
2. Nettomietrendite
Die Nettomietrendite ist die Kennzahl, auf die es ankommt. Sie rechnet die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) in die Investitionssumme ein und zieht von der Miete die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab — also Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. Das Ergebnis liegt typischerweise rund einen Prozentpunkt unter der Bruttorendite, bildet die Realität aber ehrlich ab. Wie hoch die Kaufnebenkosten in deinem Bundesland ausfallen, liest du im Detail im Beitrag Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.
3. Eigenkapitalrendite (Return on Equity)
Die Eigenkapitalrendite dreht die Perspektive: Nicht der Kaufpreis steht im Nenner, sondern dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital. Weil du den größeren Teil des Kaufpreises über einen Kredit finanzierst, kann diese Rendite deutlich über der Objektrendite liegen — das ist der berühmte Leverage- oder Hebeleffekt. Er wirkt aber in beide Richtungen: Liegt dein Kreditzins über der Nettomietrendite, zieht der Hebel deine Eigenkapitalrendite nach unten.
| Kennzahl | Was im Nenner steht | Wofür sie taugt |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | reiner Kaufpreis | schneller Grobfilter |
| Nettomietrendite | Kaufpreis + Kaufnebenkosten | realistische Bewertung |
| Eigenkapitalrendite | eingesetztes Eigenkapital | Wirkung des Kredithebels |
Die Mietrendite-Formeln im Überblick
Jetzt wird gerechnet. Die drei Formeln sind bewusst einfach gehalten — du brauchst keinen Taschenrechner-Marathon, sondern nur die richtigen Werte an der richtigen Stelle.
Formel Bruttomietrendite
Bruttomietrendite (%) = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Die Jahreskaltmiete ist die Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Heizkosten, hochgerechnet auf zwölf Monate. Nimm die tatsächlich erzielbare Miete, nicht eine gewünschte — und bei einer bereits vermieteten Wohnung nicht blind die aktuelle, wenn sie unter dem Marktniveau liegt.
Formel Nettomietrendite
Nettomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Die nicht umlagefähigen Kosten sind die Ausgaben, die du als Eigentümer selbst trägst und nicht auf den Mieter umlegen kannst: Verwaltungskosten, die Instandhaltungsrücklage und ein Puffer für Mietausfall und Leerstand. Als Daumenwert kannst du hierfür rund 15 bis 20 % der Jahreskaltmiete ansetzen, solange dir keine genauen Zahlen vorliegen.
Formel Eigenkapitalrendite
Eigenkapitalrendite (%) = (Reinertrag − Fremdkapitalzinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Der Reinertrag ist die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten. Davon ziehst du die jährlichen Kreditzinsen ab (die Tilgung nicht, denn Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau). Das eingesetzte Eigenkapital ist die Summe, die du selbst hinlegst — in der Regel Kaufnebenkosten plus ein Teil des Kaufpreises.
Achtung, häufige Falle: Rechne die Bruttomietrendite nie mit der Warmmiete. Die enthält Betriebskosten, die durchlaufende Posten sind und dir nicht als Ertrag bleiben. Es zählt immer die Nettokaltmiete.
Rechenbeispiel: eine Wohnung komplett durchgerechnet
Theorie ist gut, ein durchgerechnetes Beispiel ist besser. Nehmen wir eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung in einer ostdeutschen Mittelstadt — ein Objekttyp, wie er in unseren Standortanalysen häufig vorkommt:
- Kaufpreis: 250.000 €
- Monatliche Kaltmiete: 1.250 € → Jahreskaltmiete 15.000 €
- Kaufnebenkosten: 10 % = 25.000 € (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler)
- Nicht umlagefähige Kosten: rund 2.000 € pro Jahr (Verwaltung, Rücklage, Mietausfallwagnis)
- Eigenkapital: 87.500 € (25 % des Kaufpreises + Kaufnebenkosten)
- Darlehen: 187.500 € zu 3,8 % Zins → 7.125 € Zinsen im ersten Jahr
Schritt 1: Bruttomietrendite
15.000 € ÷ 250.000 € × 100 = 6,0 %. Ein solider Startwert — aber eben nur der Startwert.
Schritt 2: Nettomietrendite
Reinertrag: 15.000 € − 2.000 € = 13.000 €. Investitionssumme: 250.000 € + 25.000 € = 275.000 €. Nettomietrendite: 13.000 € ÷ 275.000 € × 100 = 4,7 %. Rund 1,3 Prozentpunkte unter der Bruttorendite — genau der Realitätsabschlag, den du einplanen musst.
Schritt 3: Eigenkapitalrendite
Überschuss nach Zinsen: 13.000 € − 7.125 € = 5.875 €. Eigenkapitalrendite: 5.875 € ÷ 87.500 € × 100 = 6,7 %. Weil der Kreditzins (3,8 %) unter der Nettomietrendite (4,7 %) liegt, hebt der Fremdkapitalhebel die Eigenkapitalrendite über die Objektrendite. Genau das ist der Grund, warum viele Anleger eine Immobilie bewusst finanzieren, statt sie bar zu bezahlen.
| Kennzahl | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 15.000 ÷ 250.000 | 6,0 % |
| Nettomietrendite | 13.000 ÷ 275.000 | 4,7 % |
| Eigenkapitalrendite | 5.875 ÷ 87.500 | 6,7 % |
Lies das Beispiel richtig: Dieselbe Wohnung hat je nach Kennzahl 6,0 %, 4,7 % oder 6,7 % Rendite — alle drei Zahlen sind korrekt. Wenn dir jemand nur eine Renditezahl nennt, frag immer nach, welche gemeint ist. Am schnellsten prüfst du das selbst mit unserem Finanzierungsrechner.
Was ist eine gute Mietrendite? Richtwerte 2026
Die häufigste Frage — und die mit der unbequemsten Antwort: Es kommt auf die Lage an. Eine hohe Rendite ist fast immer der Preis für ein höheres Risiko, eine niedrige Rendite der Preis für Sicherheit und Wertsteigerungsfantasie. Die folgende Tabelle gibt eine grobe Orientierung für die Bruttomietrendite im Jahr 2026:
| Lage | Typische Bruttomietrendite | Charakter |
|---|---|---|
| Top-Lage Großstadt (München, Hamburg) | 2,5 – 3,5 % | Wertsteigerung im Fokus, wenig Cashflow |
| Gute Lage Großstadt / Speckgürtel | 3,5 – 4,5 % | ausgewogen, stabil vermietbar |
| Mittelstadt / B-Stadt | 4,5 – 5,5 % | guter Kompromiss aus Rendite und Risiko |
| Ländlich / strukturschwach | 6 % und mehr | hohe Rendite, aber Leerstand- und Wertrisiko |
Die entscheidende Leitplanke ist aber nicht die Lage-Tabelle, sondern der Vergleich mit deinem Finanzierungszins. Bei Bauzinsen von rund 3,8 % im Jahr 2026 sollte deine Nettomietrendite spürbar darüber liegen. Nur dann arbeitet der Kredithebel für dich, und nach Zins, Bewirtschaftung und Puffer bleibt noch etwas übrig. Das aktuelle Zinsniveau und passende Anbieter findest du im Beitrag Beste Banken für die Baufinanzierung 2026.
Renditefalle Spitzenwert: Objekte mit 8, 9 oder 10 % Bruttorendite klingen verführerisch, sind aber selten ein Schnäppchen. Meist stecken dahinter strukturschwache Lagen, Sanierungsstau oder Mieter mit Ausfallrisiko. Rechne bei solchen Objekten besonders konservativ — und prüfe die Lage doppelt.
Kaufpreisfaktor und Mietrendite: zwei Seiten einer Medaille
In Exposés und unter Profis fällt oft nicht das Wort Rendite, sondern der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt). Er sagt, das Wievielfache der Jahreskaltmiete du für das Objekt bezahlst:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Faktor und Bruttomietrendite sind exakt dasselbe, nur anders ausgedrückt: Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Faktors. Ein Faktor von 25 entspricht 4 % Rendite (100 ÷ 25), ein Faktor von 20 entspricht 5 %. Je niedriger der Faktor, desto höher die Rendite.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Einordnung |
|---|---|---|
| 20 | 5,0 % | günstig eingekauft |
| 25 | 4,0 % | marktüblich in vielen B-Lagen |
| 30 | 3,3 % | ambitioniert, gute Lage |
| 33 | 3,0 % | teuer, Top-Lage |
| 40 | 2,5 % | nur mit starker Wertsteigerung sinnvoll |
Der Faktor ist ein praktischer Schnelltest im Portal: Steht in der Anzeige der Kaufpreis und die Miete, hast du in fünf Sekunden eine erste Renditeeinschätzung im Kopf, ohne den Taschenrechner zu zücken.
Mietrendite vs. Cashflow: der wichtige Unterschied
Hier passiert der teuerste Denkfehler vieler Einsteiger: Sie verwechseln eine gute Rendite mit Geld auf dem Konto. Beides ist nicht dasselbe.
Die Mietrendite ist eine Prozentkennzahl — sie misst die Effizienz deines Kapitaleinsatzes und macht Objekte vergleichbar. Der Cashflow ist ein Eurobetrag — er zeigt, was am Monatsende nach Zins, Tilgung, Bewirtschaftung und Steuern tatsächlich übrig bleibt oder fehlt. Der Knackpunkt ist die Tilgung: Sie taucht in der Rendite nicht auf (sie ist Vermögensaufbau, kein Aufwand), belastet aber deinen Cashflow Monat für Monat.
Die Folge: Eine Immobilie kann eine ordentliche Mietrendite und trotzdem einen negativen Cashflow haben — etwa, wenn du hoch tilgst. Das ist nicht per se schlecht, du baust dann eben schneller Vermögen auf. Aber du musst die monatliche Unterdeckung tragen können. Wie du den Cashflow sauber ermittelst, zeigen wir Schritt für Schritt im Beitrag Cashflow einer Immobilie berechnen.
Merksatz: Die Rendite sagt dir, ob ein Objekt gut ist. Der Cashflow sagt dir, ob du es dir leisten kannst. Kaufe nie auf Basis nur einer der beiden Zahlen.
Mietrendite und Steuern: was netto übrig bleibt
Die bisher berechneten Renditen sind Vorsteuer-Werte. Für die Entscheidung reicht das meist, denn die Steuer wirkt bei vermieteten Immobilien oft zu deinen Gunsten — trotzdem lohnt der Blick.
Bei einer vermieteten Immobilie kannst du die Zinsen, die Abschreibung (AfA) und laufende Kosten steuerlich geltend machen. Gerade die AfA ist ein reiner Buchaufwand: Sie mindert dein zu versteuerndes Einkommen, ohne dass echtes Geld abfließt. Dadurch kann die Nachsteuerrendite höher ausfallen als die Vorsteuerrendite — besonders bei hohen persönlichen Steuersätzen und Objekten mit hohem Gebäudeanteil.
Wie viel die einzelnen Hebel bringen, hängt von deiner Situation ab. Einen Überblick über die wichtigsten Stellschrauben geben die 10 Steuertricks für vermietete Immobilien. Wichtig für die saubere Renditerechnung: Vergleiche Objekte immer auf derselben Stufe — entweder alle vor Steuern oder alle nach Steuern, aber nicht gemischt.
Die häufigsten Fehler bei der Berechnung
- Mit der Bruttorendite entscheiden: Sie ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Kosten und fällt immer zu hoch aus. Zum Vergleichen okay, zum Entscheiden nicht.
- Warmmiete statt Kaltmiete: Betriebskosten sind durchlaufende Posten und gehören nicht in den Ertrag.
- Kaufnebenkosten vergessen: 8 bis 12 % des Kaufpreises verschwinden sonst spurlos aus der Rechnung — und drücken die echte Rendite deutlich.
- Instandhaltung unterschätzen: Keine Rücklage einzuplanen macht jede Rendite auf dem Papier hübscher, als sie ist. Dach, Heizung und Fenster kommen garantiert.
- Überhöhte oder unrealistische Miete ansetzen: Rechne mit der nachhaltig erzielbaren Marktmiete, nicht mit dem Wunschwert des Verkäufers.
- Rendite mit Cashflow verwechseln: Eine gute Prozentzahl bedeutet nicht automatisch Geld auf dem Konto.
- Leerstand ausblenden: Ein Mietausfallwagnis von ein bis zwei Monatsmieten pro Jahr gehört in jede seriöse Kalkulation.
In fünf Schritten zur belastbaren Mietrendite
- Daten sammeln: Kaufpreis, nachhaltige Kaltmiete, Kaufnebenkosten-Satz deines Bundeslandes und geplantes Eigenkapital zusammentragen.
- Bruttorendite als Grobfilter: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Liegt sie unter deiner Zielmarke, sparst du dir den Rest.
- Nettorendite rechnen: Kaufnebenkosten in die Investitionssumme, nicht umlagefähige Kosten von der Miete abziehen — das ist deine Entscheidungszahl.
- Eigenkapitalrendite & Cashflow prüfen: Finanzierung einbeziehen und gegenrechnen, ob der Hebel für dich arbeitet und der Cashflow tragbar ist.
- Gegen die Lage plausibilisieren: Passt die Rendite zum Standort? Zu hoch bei bester Lage ist verdächtig, zu niedrig bei schwacher Lage ist ein schlechtes Geschäft. Ein neutraler Investment-Check hilft beim Einordnen.
Fazit: Rechnen schlägt Bauchgefühl
Die Mietrendite ist keine Zauberei, sondern eine Frage von drei einfachen Formeln und ehrlichen Eingabewerten. Wer die Bruttorendite nur als Grobfilter nutzt, mit der Nettorendite entscheidet und die Eigenkapitalrendite sowie den Cashflow im Blick behält, durchschaut jedes Exposé in wenigen Minuten — und kauft nicht mehr aus dem Bauch.
Die wichtigste Erkenntnis: Es gibt nicht die eine Renditezahl und nicht die eine „gute“ Mietrendite. Beides hängt von Lage, Strategie und deinem Risikoprofil ab. Entscheidend ist, dass du weißt, welche Zahl du gerade betrachtest — und dass die Nettorendite über deinem Finanzierungszins liegt.
Und wenn du das nicht allein machen willst: Genau dabei helfen wir. Erst aufklären, dann vermitteln — in dieser Reihenfolge. Weitere Ratgeber rund um Kauf, Finanzierung und Steuern findest du in unserem Blog, konkrete Zahlen rechnest du selbst mit dem Renditerechner.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Bruttomietrendite berechnest du, indem du die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis teilst und mit 100 multiplizierst. Bei 12.000 € Jahreskaltmiete und 250.000 € Kaufpreis sind das 4,8 %. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die zusätzlich die Kaufnebenkosten in die Investitionssumme einrechnet und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von der Miete abzieht.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine pauschale Zahl gibt es nicht, weil die Rendite stark von der Lage abhängt. Als grobe Orientierung gilt: In Top-Lagen der Großstädte sind 2,5 bis 3,5 % Bruttomietrendite üblich, in guten Mittelstädten 4 bis 5,5 %, in ländlichen Regionen 6 % und mehr. Entscheidend ist, dass die Nettomietrendite über deinem Finanzierungszins liegt.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis — schnell, aber geschönt. Die Nettomietrendite rechnet die Kaufnebenkosten in die Investitionssumme ein und zieht von der Miete die nicht umlagefähigen Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis ab. Sie liegt meist rund einen Prozentpunkt unter der Bruttorendite und bildet die Realität ehrlicher ab.
Wie hoch sollte die Mietrendite mindestens sein?
Als Untergrenze sollte die Nettomietrendite oberhalb des Finanzierungszinses liegen. Bei Bauzinsen von rund 3,8 % im Jahr 2026 sollte die Nettorendite spürbar darüber liegen, damit nach Zins, Bewirtschaftung und Puffer noch etwas übrig bleibt und der Kredithebel für dich arbeitet. Liegt sie darunter, finanzierst du einen laufenden Verlust und setzt allein auf Wertsteigerung.
Was ist der Unterschied zwischen Mietrendite und Cashflow?
Die Mietrendite ist eine Prozentkennzahl, die den Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital setzt und Objekte vergleichbar macht. Der Cashflow ist ein Eurobetrag: Er zeigt, was am Monatsende nach Zins, Tilgung, Bewirtschaftung und Steuern übrig bleibt. Eine Immobilie kann eine gute Rendite und trotzdem einen negativen Cashflow haben, etwa bei hoher Tilgung. Du brauchst beide Kennzahlen.
Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?
Du teilst den jährlichen Überschuss nach Zinsen durch dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital und multiplizierst mit 100: Reinertrag minus Fremdkapitalzinsen, geteilt durch das Eigenkapital. Weil ein Teil des Kaufpreises finanziert ist, kann die Eigenkapitalrendite deutlich über der Objektrendite liegen — solange der Kreditzins unter der Nettomietrendite liegt. Dieser Hebeleffekt wirkt in beide Richtungen.
Ist eine hohe Mietrendite immer gut?
Nein. Eine sehr hohe Mietrendite ist fast immer der Preis für ein höheres Risiko: strukturschwache Lage, schwierige Mieterstruktur, Instandhaltungsstau oder geringe Wertsteigerung. Umgekehrt akzeptieren Käufer in Top-Lagen bewusst niedrige Renditen, weil sie auf Wertzuwachs setzen. Die richtige Rendite ist die, die zu deiner Strategie und deinem Risikoprofil passt.
