Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026: Alle Posten erklärt

Eine Wohnung für 400.000 € kostet dich keine 400.000 €. Sie kostet dich eher 440.000 bis 460.000 € — und genau diese Differenz, die Kaufnebenkosten, übersehen erstaunlich viele Käufer, bis der Notartermin näher rückt. Wer sie nicht von Anfang an einplant, gefährdet seine ganze Finanzierung. In diesem Leitfaden zerlegen wir jeden einzelnen Posten, zeigen dir mit einem konkreten Rechenbeispiel, wie viel wirklich zusammenkommt — und wo du legal sparen kannst.

Wir bei immobilie.kaufen sind Makler und Informationsplattform. Unser Anspruch: erst aufklären, dann vermitteln. Deshalb reden wir hier auch über den Posten, an dem wir selbst verdienen — die Maklerprovision — so transparent wie über alle anderen.

Was Kaufnebenkosten überhaupt sind

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis anfallen, damit aus einem Kaufinteressenten ein eingetragener Eigentümer wird. Sie entstehen unabhängig davon, ob du eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück kaufst, und sie sind in Deutschland kein Kleingeld: Bei einem Objekt von 400.000 € bewegen wir uns schnell im Bereich von 40.000 bis 55.000 €.

Drei Posten fallen praktisch immer an: die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Grundbuchkosten. Hinzu kommt sehr oft die Maklerprovision. Diese vier machen den Löwenanteil aus. Daneben gibt es eine Reihe kleinerer Posten, die im Eifer des Gefechts gern untergehen — dazu später mehr.

Warum gerade Einsteiger hier stolpern

Wer zum ersten Mal kauft, denkt in Kaufpreisen — weil das die Zahl ist, die im Exposé steht. Die Nebenkosten tauchen dort nicht auf. Genau deshalb ist die Lücke zwischen „gefühltem“ und tatsächlichem Kapitalbedarf einer der häufigsten Anfängerfehler. Mehr dazu liest du in unserem Beitrag Erste Immobilie 2026: Diese Fehler kosten richtig Geld.

Die Grunderwerbsteuer — der größte Posten

Die Grunderwerbsteuer ist fast immer der größte einzelne Brocken. Sie wird fällig, sobald ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt — und ihre Höhe legt jedes Bundesland selbst fest. Genau deshalb hängt dein Nebenkosten-Block stark davon ab, wo du kaufst.

Die Spanne reicht von 3,5 % in Bayern — dem günstigsten Bundesland — bis zu 6,5 % in einer ganzen Reihe von Ländern wie Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, dem Saarland und Thüringen. Sachsen und Hamburg liegen mit 5,5 % dazwischen (beide hatten ihre Sätze 2023 angehoben), die übrigen Länder bewegen sich meist zwischen 5,0 und 6,0 %.

Wann die Grunderwerbsteuer fällig wird

Die Steuer entsteht mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Einige Wochen später schickt dir das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid, der in der Regel innerhalb eines Monats zu zahlen ist. Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — und ohne die läuft die endgültige Eintragung als Eigentümer im Grundbuch nicht. Die Grunderwerbsteuer ist damit nicht nur ein Kostenfaktor, sondern auch ein Etappenziel im Kaufprozess.

Notar- und Grundbuchkosten

In Deutschland ist ein Immobilienkauf ohne Notar nicht möglich — der Kaufvertrag muss zwingend notariell beurkundet werden. Das ist kein Schikanieren, sondern Verbraucherschutz: Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, klärt beide Seiten auf und sorgt für die saubere Abwicklung über Treuhand und Grundbuch.

Die gute Nachricht für dich: Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt (im Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG) und richten sich nach dem Kaufpreis. Ein Notar darf also nicht teurer oder günstiger sein als ein anderer — ein Preisvergleich erübrigt sich. Als Daumenwert kannst du rechnen:

• Notarkosten: ca. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises (Beurkundung, Vollzug, Treuhand)
• Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises (Eintragung des Eigentums und der Grundschuld)

Zusammen landest du also bei rund 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das etwa 6.000 bis 8.000 €. Ein Teil davon — die Eintragung der Grundschuld — hängt mit deiner Finanzierung zusammen. Wer mehr Eigenkapital einsetzt und eine niedrigere Grundschuld eintragen lässt, spart hier minimal mit.

Die Maklerprovision — wer zahlt was?

Die Maklerprovision (auch Courtage genannt) ist der Posten mit den meisten Missverständnissen — und der einzige, der nicht immer anfällt. Wer direkt von privat oder vom Bauträger ohne Vermittler kauft, spart sie ganz.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt zudem eine wichtige gesetzliche Neuregelung für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher: Die Maklerkosten werden geteilt. Konkret bedeutet das:

• Die Partei, die den Makler beauftragt hat, muss mindestens die Hälfte der Provision tragen.
• Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer — nie mehr.
• Eine reine Abwälzung der gesamten Provision auf den Käufer, wie sie früher in manchen Regionen üblich war, ist damit bei diesen Objekttypen nicht mehr zulässig.

In der Praxis läuft das meist auf eine hälftige Teilung hinaus. Die ortsübliche Gesamtprovision liegt häufig bei 7,14 % inklusive 19 % Mehrwertsteuer — der Käuferanteil beträgt dann rund 3,57 %. Die genaue Höhe ist allerdings Verhandlungssache und regional unterschiedlich; es gibt keinen gesetzlich fixierten Prozentsatz.

Klingt nach einem Posten, den man am liebsten streicht? Verständlich — aber ein guter Makler verdient sein Geld, wenn er Verhandlung, Prüfung und Abwicklung professionell führt und dich vor teuren Fehlkäufen bewahrt. Genau deshalb sehen wir uns als Aufklärer zuerst. Wie ein durchdachter Kauf aussieht, zeigen wir z. B. im Beitrag Immobilien als Kapitalanlage.

Weitere Posten, die gern vergessen werden

Die vier großen Posten kennst du jetzt. Daneben gibt es eine Reihe kleinerer Kosten, die einzeln überschaubar wirken, in Summe aber noch einmal mehrere tausend Euro ausmachen können.

Finanzierungsnebenkosten

Wer finanziert, zahlt unter Umständen Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird, sowie Kosten für ein eventuelles Wertgutachten der Bank. Die Eintragung der Grundschuld haben wir oben schon bei den Grundbuchkosten berücksichtigt. Wie du diese Kosten klein hältst, hängt stark vom Anbieter ab — mehr dazu in Beste Banken für die Baufinanzierung 2026.

Gutachter und Sachverständige

Ein unabhängiges Gutachten vor dem Kauf ist freiwillig, kann aber Gold wert sein — gerade bei älteren Objekten. Je nach Umfang zahlst du dafür einige hundert bis über tausend Euro. Diese Ausgabe ist eine Versicherung gegen böse Überraschungen, kein Pflichtposten.

Renovierung, Umzug und Rücklagen

Streng genommen sind das keine Kaufnebenkosten im engeren Sinn, aber sie fallen rund um den Kauf an: Renovierung oder Modernisierung, der Umzug selbst und eine erste Instandhaltungsrücklage. Wer das nicht einplant, steht direkt nach dem Kauf finanziell auf der Bremse.

Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis

Genug Theorie — rechnen wir es einmal durch. Angenommen, du kaufst eine Eigentumswohnung für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer), mit Makler und hälftig geteilter Provision:

Aus 400.000 € werden also fast 448.000 €. Käufst du dieselbe Wohnung in Bayern (3,5 %) und ohne Makler, sinken die Nebenkosten auf rund 22.000 € — gut 26.000 € weniger. Derselbe Kaufpreis, ein völlig anderer Kapitalbedarf. Genau das macht die Planung der Nebenkosten so wichtig.

Kaufnebenkosten nach Bundesland

Weil die Grunderwerbsteuer den größten variablen Posten bildet, schwanken die gesamten Kaufnebenkosten je nach Bundesland deutlich. Die folgende Orientierung zeigt die Bandbreite für einen Kauf mit Makler (Notar & Grundbuch mit 2,0 %, Käuferprovision 3,57 % angesetzt):

Ohne Makler fällt überall der Provisionsanteil weg, sodass die Nebenkosten je nach Land auf etwa 5,5 bis 8,5 % sinken. Auch das zeigt: Die Frage „mit oder ohne Makler?“ und „in welchem Bundesland?“ entscheidet über fünfstellige Beträge.

Warum die Nebenkosten Eigenkapital sein müssen

Jetzt kommt der Punkt, an dem aus einer Rechenübung ein echtes Finanzierungsthema wird. Die meisten Banken finanzieren dir den Kaufpreis — aber sie erwarten, dass du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital trägst. Der Grund ist logisch: Die Nebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Eine Grunderwerbsteuer von 26.000 € macht die Wohnung keinen Cent wertvoller und taugt der Bank deshalb nicht als Sicherheit.

Wer auch die Nebenkosten mitfinanziert (eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung), bekommt das zwar bei guter Bonität, zahlt dafür aber einen spürbaren Zinsaufschlag — weil der Beleihungsauslauf in die Höhe schießt. Wie stark sich das auf den Zins auswirkt, haben wir im Baufinanzierungs-Zinsvergleich März 2026 mit echten Bankdaten gezeigt.

Steuerlich: Selbstnutzer vs. Kapitalanleger

Ob du die Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen kannst, hängt komplett davon ab, wie du die Immobilie nutzt.

Selbstnutzer: meist nichts absetzbar

Wer die Immobilie selbst bewohnt, kann die Kaufnebenkosten in aller Regel nicht von der Steuer absetzen. Das Eigenheim ist steuerlich Privatsache. Einzelne spätere Ausgaben — etwa Handwerkerleistungen im selbst genutzten Haus — sind teilweise begrenzt absetzbar, aber das betrifft nicht den Kauf selbst.

Kapitalanleger: über die AfA

Anders sieht es bei einer vermieteten Kapitalanlage aus. Hier zählen Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie werden dem Gebäudewert zugeschlagen und gemeinsam über die Abschreibung (AfA) über viele Jahre steuerlich geltend gemacht — nicht sofort im Kaufjahr. Wie die AfA genau funktioniert, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag zu den Steuertricks für vermietete Immobilien.

Wichtige Ausnahme: Reine Finanzierungskosten — etwa Bereitstellungszinsen oder Geschätzte Bank-Bearbeitungsgebühren — sind beim Kapitalanleger sofort als Werbungskosten abziehbar und müssen nicht abgeschrieben werden. Schon dieser Unterschied zeigt, warum sich Selbstnutzer und Anleger völlig anders aufstellen — mehr dazu in Eigenheim oder Kapitalanlage?.

So senkst du deine Kaufnebenkosten legal

Komplett verschwinden werden die Nebenkosten nie — aber an einigen Stellen gibt es echten Spielraum. Diese fünf Hebel sind völlig legal und in der Praxis erprobt:

1. Maklerprovision verhandeln. Sie ist nicht gesetzlich fixiert. Gerade in Käufer-freundlichen Marktphasen lässt sich der Satz oft drücken.
2. Bewegliches Inventar separat ausweisen. Einbauküche, hochwertige Möbel oder eine Sauna sind keine Immobilie. Werden sie im Kaufvertrag realistisch und separat ausgewiesen, fällt auf diesen Anteil keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig: Die Werte müssen angemessen sein — das Finanzamt erkennt überhöhte Ansätze nicht an.
3. Bundesland-Effekt mitdenken. Wer ohnehin flexibel ist, wo er kauft (etwa bei einer Kapitalanlage), kann den Grunderwerbsteuer-Unterschied bewusst einkalkulieren.
4. Finanzierungsnebenkosten klein halten. Lange bereitstellungszinsfreie Zeiten und mehrere Angebote sparen vierstellige Beträge.
5. Direkt von privat oder Bauträger kaufen. Fällt der Makler weg, sparst du den gesamten Provisionsanteil — allerdings trägst du dann auch Prüfung und Verhandlung selbst.

Fazit

Kaufnebenkosten sind kein lästiges Detail, sondern ein großer, planbarer Block: typischerweise 9 bis 15 % des Kaufpreises, dominiert von der Grunderwerbsteuer und — sofern beteiligt — der Maklerprovision. Wer sie von Anfang an einkalkuliert und weiß, dass sie in der Regel aus Eigenkapital kommen müssen, geht entspannt in den Notartermin.

Unser Rat: Rechne deinen echten Kapitalbedarf — Kaufpreis plus Nebenkosten plus Puffer — aus, bevor du dich in ein Objekt verliebst. Dann verhandelst du aus einer Position der Stärke und nicht der bösen Überraschung.

Und wenn du wissen willst, wie viel Immobilie wirklich zu dir passt und welche Nebenkosten in deinem Fall realistisch sind: Genau dabei helfen wir. Erst aufklären, dann vermitteln — in dieser Reihenfolge.

Paul Kohl

Gründer & Inhaber, immobilie.kaufen