AfA bei Immobilien einfach erklärt: linear, degressiv, Denkmal
Die AfA ist der wohl wichtigste und gleichzeitig am meisten unterschätzte Steuervorteil beim Immobilienkauf. Sie sorgt dafür, dass eine vermietete Immobilie auf dem Papier weniger Gewinn abwirft, als sie real einbringt — und genau das spart dir bares Geld. In diesem Leitfaden erklären wir verständlich, was die AfA ist, welche drei Varianten es 2026 gibt (linear, degressiv, Denkmal), wie hoch die Sätze sind und welche Fehler dich teuer zu stehen kommen.
Wir bei immobilie.kaufen sind Makler und Informationsplattform — und keine Steuerberater. Dieser Artikel klärt auf, ersetzt aber keine individuelle Beratung. Für die konkrete Umsetzung in deiner Steuererklärung gehört am Ende immer ein Profi an deine Seite.
→ Linear: 2 % (Baujahr 1925–2022), 3 % (Fertigstellung ab 2023), 2,5 % (vor 1925).
→ Degressiv: seit dem Wachstumschancengesetz wieder da — 5 % vom Restwert für Neubauten mit Baubeginn 1.10.2023 bis 30.9.2029.
→ Denkmal: Sanierungskosten zu 100 % über 12 Jahre (Vermieter) bzw. 90 % über 10 Jahre (Selbstnutzer).
→ Profitieren können vor allem Kapitalanleger — Selbstnutzer nur bei Denkmalobjekten.
- Was ist die AfA überhaupt?
- Wer profitiert — und wer nicht
- Die Bemessungsgrundlage: Gebäude ja, Boden nein
- Die lineare AfA — der Standard
- Die degressive AfA — die Rückkehr 2024
- Die Denkmal-AfA — der Steuer-Booster
- Rechenbeispiel: Was die AfA wirklich bringt
- Die AfA-Arten im Überblick
- Häufige Fehler bei der AfA
- Fazit
Was ist die AfA überhaupt?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Dahinter steckt ein einfacher Gedanke: Ein Gebäude nutzt sich über die Jahrzehnte ab — Dach, Heizung, Fassade, alles altert. Der Staat erkennt diesen Wertverlust an und erlaubt dir, ihn steuerlich geltend zu machen. Bei einer vermieteten Immobilie ziehst du also jedes Jahr einen festen Anteil des Gebäudewerts als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen ab.
Der Clou: Die AfA ist eine reine Buchgröße. Es fließt kein echtes Geld ab — du gibst nichts aus, darfst aber trotzdem etwas absetzen. Dadurch sinkt dein zu versteuernder Überschuss, obwohl dein Konto unberührt bleibt. Genau deshalb ist die AfA das Herzstück der steuerlichen Optimierung bei Kapitalanlage-Immobilien, wie wir es auch in den 10 Steuertricks für vermietete Immobilien zeigen.
Kurz gesagt: Die AfA verwandelt einen rechnerischen Wertverlust in eine echte Steuerersparnis — ohne dass du dafür einen einzigen Euro zusätzlich ausgibst.
Wer profitiert — und wer nicht
Die entscheidende Bedingung lautet: Du musst mit der Immobilie Einnahmen erzielen. Die AfA ist an die Einkunftsart gekoppelt — ohne Mieteinnahmen (oder betriebliche Nutzung) keine Abschreibung.
Kapitalanleger: voller Zugriff
Wer vermietet, kann die AfA in vollem Umfang nutzen. Sie mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit die Steuerlast. Je höher dein persönlicher Steuersatz, desto mehr ist die AfA wert. Warum sich die Kapitalanlage steuerlich grundlegend vom Eigenheim unterscheidet, vertiefen wir in Eigenheim oder Kapitalanlage?.
Selbstnutzer: nur beim Denkmal
Wer die Immobilie selbst bewohnt, erzielt keine Einkünfte und kann die normale Gebäude-AfA daher nicht nutzen. Die einzige nennenswerte Ausnahme ist die Denkmalförderung nach § 10f EStG — dazu unten mehr. Für die allermeisten Selbstnutzer gilt aber: Die AfA ist ein Anleger-Vorteil.
Die Bemessungsgrundlage: Gebäude ja, Boden nein
Bevor du irgendeinen Prozentsatz anwendest, musst du wissen, worauf er sich bezieht. Und hier machen viele den ersten Fehler: Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude — nicht der Grund und Boden. Die Logik dahinter: Ein Grundstück nutzt sich nicht ab, es verliert nicht an Substanz. Also gibt es darauf auch keine AfA.
Du musst den Kaufpreis deshalb in einen Bodenanteil und einen Gebäudeanteil aufteilen. Üblich ist eine Aufteilung nach dem Bodenrichtwert oder per Gutachten; die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Je größer der Gebäudeanteil, desto höher deine Abschreibung — weshalb sich ein sauber begründeter Ansatz lohnt.
Tipp: Die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler — gehören anteilig zum Gebäudewert und erhöhen damit deine Abschreibungsbasis. Wer sie vergisst, verschenkt über die Jahre einen ordentlichen Betrag.
Die lineare AfA — der Standard
Die lineare AfA ist der Normalfall: Du schreibst jedes Jahr den gleichen Prozentsatz des Gebäudewerts ab, gleichmäßig über die gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer. Wie hoch der Satz ist, hängt vom Fertigstellungsjahr des Gebäudes ab.
| Fertigstellung des Wohngebäudes | Linearer AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % p. a. | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % p. a. | 50 Jahre |
| ab 1. Januar 2023 | 3,0 % p. a. | rund 33 Jahre |
Die Anhebung auf 3 % für ab 2023 fertiggestellte Wohngebäude ist eine vergleichsweise junge Neuerung — sie soll den Neubau attraktiver machen. Ein Beispiel: Bei einem Gebäudewert von 300.000 € bedeutet das einen jährlichen Abzug von 6.000 € (2 %) bzw. 9.000 € (3 %).
Kürzere Nutzungsdauer per Gutachten
Bei älteren oder stark abgenutzten Gebäuden kannst du unter Umständen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen — etwa per qualifiziertem Gutachten. Dann steigt der jährliche AfA-Satz entsprechend. Das ist aufwendig, kann sich aber bei der richtigen Immobilie deutlich lohnen.
Die degressive AfA — die Rückkehr 2024
Lange war sie abgeschafft, mit dem Wachstumschancengesetz kam sie 2024 zurück: die degressive AfA für neue Wohngebäude. Anders als bei der linearen Variante bemisst sich die Abschreibung hier nicht am ursprünglichen Gebäudewert, sondern jedes Jahr am verbleibenden Restwert. Der Satz beträgt 5 %.
Das führt zu einem wichtigen Effekt: In den ersten Jahren fällt die Abschreibung deutlich höher aus als bei der linearen AfA, später sinkt sie. Das schiebt deine Steuerersparnis nach vorn — ein Vorteil, wenn du früh hohe Einkünfte abfedern willst.
| Jahr | Rechnung (5 % vom Restwert) | AfA-Betrag | Restwert danach |
|---|---|---|---|
| 1 | 5 % von 300.000 € | 15.000 € | 285.000 € |
| 2 | 5 % von 285.000 € | 14.250 € | 270.750 € |
| 3 | 5 % von 270.750 € | 13.538 € | 257.213 € |
| 4 | 5 % von 257.213 € | 12.861 € | 244.352 € |
Zum Vergleich: Die lineare 3 %-AfA brächte hier konstant 9.000 € pro Jahr. Im ersten Jahr liegst du mit der degressiven Variante also um 6.000 € höher.
Voraussetzungen der degressiven AfA: Sie gilt für Wohngebäude, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt (beim Kauf: notarieller Vertrag bis zum Ende des Fertigstellungsjahres in diesem Zeitfenster). Du darfst außerdem später zur linearen AfA wechseln — sinnvoll, sobald die lineare Abschreibung höher wäre als die degressive.
Die Denkmal-AfA — der Steuer-Booster
Die mit Abstand attraktivste Abschreibung steckt in denkmalgeschützten Immobilien (§ 7i EStG) und Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 7h EStG). Der Hebel liegt nicht im Kaufpreis, sondern in den Sanierungskosten, die nach dem Kauf anfallen und von der Denkmalbehörde bescheinigt werden.
Diese Sanierungskosten lassen sich extrem schnell absetzen:
- Vermieter: 8 Jahre lang je 9 %, danach 4 Jahre lang je 7 % — macht 100 % über 12 Jahre.
- Selbstnutzer (§ 10f EStG): 10 Jahre lang je 9 % als Sonderausgaben — macht 90 % über 10 Jahre.
Der Clou: Diese Sätze gelten zusätzlich zur normalen linearen AfA auf die Altbausubstanz. Wichtig ist aber die saubere Abgrenzung — nur die behördlich bescheinigten, begünstigten Sanierungskosten profitieren von den hohen Sätzen, nicht der Kaufpreis des alten Gebäudes.
Vorsicht: Denkmalobjekte werden gern als reines Steuersparmodell verkauft. Die Förderung ist real und stark — aber sie rettet keine schlechte Immobilie. Lage, Bausubstanz und realistische Sanierungskosten müssen vor der Steuer stimmen. Eine schöne AfA auf ein überteuertes Objekt ist ein Verlustgeschäft mit Steuerbonus.
Rechenbeispiel: Was die AfA wirklich bringt
Machen wir es konkret. Du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 2005, für 400.000 €. Nach Kaufpreisaufteilung entfallen 75 % auf das Gebäude, also 300.000 € Abschreibungsbasis (Nebenkosten der Einfachheit halber ausgeklammert). Es gilt die lineare AfA von 2 %.
| Größe | Wert |
|---|---|
| Gebäudewert (Abschreibungsbasis) | 300.000 € |
| Lineare AfA (2 % p. a.) | 6.000 € pro Jahr |
| Persönlicher Steuersatz (Beispiel) | 42 % |
| Steuerersparnis durch AfA | ca. 2.520 € pro Jahr |
2.520 € pro Jahr, nur durch eine Buchungsgröße — über 10 Jahre summiert sich das auf rund 25.000 €. Und das ist nur die AfA: Zusätzlich sind die Finanzierungszinsen sowie weitere Kosten absetzbar. Wie sich das mit der Tilgung durch die Mieter kombiniert, zeigen wir im Beitrag Investmenttilgung.
Nicht vergessen: Die AfA mindert später den steuerlichen Buchwert. Verkaufst du innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, erhöht die in Anspruch genommene AfA den steuerpflichtigen Gewinn. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf dagegen steuerfrei — Details in Immobilie steuerfrei verkaufen.
Die AfA-Arten im Überblick
Drei Wege, ein Ziel — aber jeder passt zu einer anderen Immobilie. Diese Tabelle fasst zusammen, was wann gilt:
| AfA-Art | Satz | Für welche Immobilie? |
|---|---|---|
| Linear (Bestand) | 2,0 % (ab 1925) / 2,5 % (vor 1925) | der Normalfall bei vermieteten Bestandsimmobilien |
| Linear (Neubau ab 2023) | 3,0 % | ab 2023 fertiggestellte Wohngebäude |
| Degressiv | 5,0 % vom Restwert | Neubau, Baubeginn 10/2023–9/2029 |
| Denkmal (zusätzlich) | 9 % / 7 % auf Sanierungskosten | denkmalgeschützte Objekte & Sanierungsgebiete |
Häufige Fehler bei der AfA
Die AfA ist mächtig — aber genau deshalb passieren hier teure Fehler. Diese fünf begegnen uns am häufigsten:
- Den Bodenanteil zu hoch ansetzen. Jeder Euro, der dem Boden statt dem Gebäude zugerechnet wird, ist für die AfA verloren. Eine schlampige Aufteilung kostet über Jahrzehnte.
- Kaufnebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler gehören anteilig in die Abschreibungsbasis — wer sie weglässt, schreibt zu wenig ab.
- Den falschen Baujahr-Satz nehmen. 2 %, 2,5 % oder 3 %: Das Fertigstellungsjahr entscheidet. Ein Griff zum falschen Satz fällt spätestens beim Finanzamt auf.
- Die degressive AfA verschenken. Wer einen förderfähigen Neubau hat, aber aus Unwissenheit linear abschreibt, lässt in den ersten Jahren bares Geld liegen.
- Denkmal-Sanierungskosten nicht bescheinigen lassen. Ohne die Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es die erhöhten Sätze nicht — die Reihenfolge und der Ablauf müssen stimmen.
Unser Rat: Die AfA ist eine der Stellschrauben, bei denen sich ein guter Steuerberater fast immer rechnet. Die einmalige Beratung kostet wenig im Vergleich zu dem, was eine falsch angesetzte Abschreibung über 30 oder 50 Jahre kostet.
Fazit
Die AfA ist der Grund, warum die vermietete Immobilie steuerlich so attraktiv ist: Du setzt einen Wertverlust ab, der dich keinen Cent kostet, und senkst damit Jahr für Jahr deine Steuerlast. Welche Variante für dich gilt, hängt vom Gebäude ab — die lineare AfA ist der Standard, die degressive AfA belohnt Neubauten mit hohen Abschreibungen in den ersten Jahren, und die Denkmal-AfA ist der stärkste Hebel von allen.
Entscheidend ist, dass du die Abschreibungsbasis sauber ermittelst, den richtigen Satz wählst und die Förderungen nicht verschenkst. Die AfA darf am Ende aber nie der einzige Kaufgrund sein: Erst muss die Immobilie an sich überzeugen — dann ist die AfA das Sahnehäubchen.
Du willst wissen, welche Immobilie zu deiner Steuersituation passt? Genau dabei helfen wir. Erst aufklären, dann vermitteln — in dieser Reihenfolge.
Häufige Fragen zur AfA bei Immobilien
Was bedeutet AfA bei Immobilien?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Der Staat geht davon aus, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert, und erlaubt dir, diesen Wertverlust steuerlich geltend zu machen. Bei einer vermieteten Immobilie ziehst du jedes Jahr einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen ab. Der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, weil er sich nicht abnutzt.
Wie hoch ist die lineare AfA für Immobilien?
Für vermietete Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Für Wohngebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, wurde sie auf 3 % pro Jahr angehoben. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gelten 2,5 % über 40 Jahre.
Was ist die degressive AfA und wer kann sie nutzen?
Mit dem Wachstumschancengesetz wurde 2024 eine degressive AfA von 5 % für neue Wohngebäude wieder eingeführt. Anders als die lineare AfA bemisst sie sich jedes Jahr am Restwert, sodass die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich höher ausfällt. Sie gilt für Wohngebäude, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich.
Was bringt die Denkmal-AfA?
Bei denkmalgeschützten Immobilien lassen sich die behördlich bescheinigten Sanierungskosten besonders schnell abschreiben. Vermieter können sie über zwölf Jahre vollständig absetzen: acht Jahre lang 9 % und danach vier Jahre lang 7 %. Selbstnutzer können immerhin 90 % über zehn Jahre als Sonderausgaben geltend machen. Diese Sätze gelten nur für die Sanierungskosten, nicht für den Kaufpreis der Altbausubstanz.
Können Selbstnutzer die AfA nutzen?
Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann die normale Gebäude-AfA nicht nutzen, weil keine Einkünfte erzielt werden. Eine wichtige Ausnahme ist die Denkmal-Förderung nach § 10f EStG: Hier dürfen auch Selbstnutzer einen Teil der Sanierungskosten als Sonderausgaben absetzen. Ansonsten ist die AfA ein Vorteil, der vor allem Kapitalanlegern zugutekommt.
Wie wird der Gebäudeanteil für die AfA ermittelt?
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Deshalb musst du den Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufteilen. Üblich ist eine Aufteilung anhand des Bodenrichtwerts oder eines Gutachtens; die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit. Die Kaufnebenkosten werden anteilig dem Gebäudewert zugeschlagen und erhöhen so deine Abschreibungsbasis. Wie hoch sie je Bundesland ausfallen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.
