Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-%-Grenze für Vermieter einfach erklärt
Du kaufst eine vermietete Wohnung, bringst sie mit frischer Farbe, neuem Bad und moderner Heizung auf Vordermann — und freust dich auf den dicken Steuerabzug im ersten Jahr. Genau hier lauert eine der teuersten Fallen im Immobiliensteuerrecht: die anschaffungsnahen Herstellungskosten und ihre 15-%-Grenze. Wer sie auslöst, darf seine Renovierung nicht sofort absetzen, sondern muss sie über 50 Jahre abschreiben. In diesem Ratgeber zeigen wir dir, wie die Grenze funktioniert, was hineinzählt — und wie du sie 2026 legal umgehst.
Wir bei immo.kaufen sind Makler und Informationsplattform. Unser Anspruch ist, dich erst aufzuklären und dann zu vermitteln — nicht umgekehrt. Deshalb bekommst du hier keine Werbebroschüre, sondern eine nüchterne Anleitung mit Rechenbeispiel, mit der du deine Sanierung so planst, dass das Finanzamt mitzahlt statt dich auszubremsen.
→ Folge: Die Kosten sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern nur über die Gebäude-AfA — meist 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
→ Gerechnet wird auf den Gebäudeanteil, nicht auf den ganzen Kaufpreis — Grund und Boden bleibt draußen.
→ Auch Schönheitsreparaturen zählen mit, wenn sie zur einheitlichen Maßnahme gehören (BFH 2016).
→ Sparhebel: Kosten staffeln, unter der Grenze bleiben oder erst nach drei Jahren renovieren — und Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV auf bis zu 5 Jahre verteilen.
- Was anschaffungsnahe Herstellungskosten sind
- Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
- Die 15-%-Grenze im Detail
- Was in die Grenze einfließt — und was nicht
- Rechenbeispiel: So kippt die Grenze
- Die zweite Falle: Standardhebung
- Steuerliche Folgen: sofort vs. über AfA
- Erhaltungsaufwand auf 2 bis 5 Jahre verteilen
- Strategie: die 15-%-Falle vermeiden
- Häufige Fehler
- Fazit
Was anschaffungsnahe Herstellungskosten sind
Wenn du eine vermietete Immobilie kaufst, sind viele der laufenden Kosten deine besten Freunde: Zinsen, Verwaltung, Reparaturen und die Abschreibung mindern deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Renovierungskosten fallen normalerweise unter den Erhaltungsaufwand und sind im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe absetzbar. Genau diesen Grundsatz durchbricht § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Die Vorschrift sagt sinngemäß: Alle Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes anfallen und — ohne Umsatzsteuer — 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, gehören zu den Herstellungskosten. Sie heißen dann „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Der Effekt: Aus sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand werden Kosten, die du nur noch über die Abschreibung geltend machen darfst.
Der Kern in einem Satz: Wer in den ersten drei Jahren zu viel renoviert, verliert den sofortigen Steuerabzug — und muss die Kosten stattdessen über die Restnutzungsdauer des Gebäudes verteilen. Das kann bei einem Bestandsgebäude 50 Jahre dauern.
Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass man ein heruntergekommenes Objekt günstig kauft, sofort auf Hochglanz bringt und die gesamte Sanierung im ersten Jahr steuerlich „verbrennt“. Wirtschaftlich ist die Sanierung eng mit dem Kauf verknüpft — deshalb behandelt das Steuerrecht sie wie einen Teil des Kaufpreises. Für dich als Kapitalanleger ist das keine Kleinigkeit, sondern oft die Differenz zwischen einer Steuerersparnis von fünfstelligem Betrag jetzt und wenigen hundert Euro pro Jahr über Jahrzehnte.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Um die Grenze zu verstehen, musst du zuerst die beiden Grundbegriffe sauber trennen. Sie entscheiden darüber, ob du Kosten sofort oder nur über Jahrzehnte absetzt.
Erhaltungsaufwand — sofort abziehbar
Erhaltungsaufwand hält die Immobilie in ihrem bestehenden Zustand oder ersetzt Vorhandenes zeitgemäß. Typische Beispiele: die alte Gasheizung gegen eine neue tauschen, Fenster erneuern, Wände streichen, einen abgenutzten Bodenbelag ersetzen, das Bad mit modernen, aber vergleichbaren Sanitärobjekten neu fliesen. Entscheidend ist: Es entsteht nichts wesentlich Neues, das Gebäude wird nur gepflegt oder auf den heutigen Stand gebracht. Bei vermieteten Objekten ist dieser Aufwand sofort als Werbungskosten abziehbar.
Herstellungskosten — nur über die AfA
Herstellungskosten entstehen, wenn etwas Neues geschaffen, das Gebäude erweitert (z. B. Anbau, Dachgeschossausbau, zusätzliche Fläche) oder sein Standard wesentlich verbessert wird. Diese Kosten erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung und fließen nur über die jährliche Gebäude-AfA in deine Steuererklärung. Wie die verschiedenen Abschreibungsarten funktionieren, liest du im Grundlagenbeitrag AfA bei Immobilien: linear, degressiv, Denkmal.
| Merkmal | Erhaltungsaufwand | Herstellungskosten |
|---|---|---|
| Wirkung | erhält / ersetzt Vorhandenes | schafft Neues / hebt Standard |
| Steuerlicher Abzug | sofort in voller Höhe | nur über AfA (viele Jahre) |
| Typisches Beispiel | Heizung tauschen, streichen | Anbau, Kernsanierung, Aufstockung |
| Verteilung möglich? | 2–5 Jahre (§ 82b EStDV) | feste AfA-Dauer (i. d. R. 50 Jahre) |
Die anschaffungsnahen Herstellungskosten sind nun der Sonderfall, der diese saubere Trennung aushebelt: In den ersten drei Jahren wird an sich sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand zwangsweise zu Herstellungskosten umqualifiziert, sobald die 15-%-Grenze fällt. Es kommt dann nicht mehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme „eigentlich“ Erhaltung war.
Die 15-%-Grenze im Detail
Drei Parameter entscheiden, ob du in die Falle tappst. Wer sie kennt, kann seine Sanierung steuern.
1. Die Bemessungsgrundlage: nur der Gebäudeanteil
Die 15 % beziehen sich auf die Anschaffungskosten des Gebäudes — nicht auf den gesamten Kaufpreis. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor, denn nur das Gebäude wird abgeschrieben. Deshalb ist die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude hier so wichtig: Je höher der Gebäudeanteil, desto größer dein Renovierungsbudget, bevor die Grenze fällt. Diese Aufteilung ist zugleich die Basis deiner AfA — sie doppelt zu optimieren, lohnt sich.
2. Der Zeitraum: drei Jahre ab Anschaffung
Maßgeblich sind Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung. Als Anschaffung gilt der Übergang von Nutzen und Lasten (das wirtschaftliche Eigentum), nicht der Tag des Notartermins allein. Die Frist rechnet taggenau. Alles, was nach Ablauf dieser drei Jahre bezahlt wird, fällt nicht mehr unter die Regel — und ist als Erhaltungsaufwand wieder sofort abziehbar.
3. Die Schwelle: 15 % netto
Gerechnet wird mit den Nettobeträgen ohne Umsatzsteuer. Übersteigt die Summe aller Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den drei Jahren die 15-%-Marke auch nur um einen Euro, kippt die gesamte Summe in die Herstellungskosten — nicht nur der übersteigende Teil. Das macht die Grenze so tückisch: Es gibt kein „ein bisschen drüber“.
Achtung, Alles-oder-nichts-Prinzip: Liegst du bei 14,9 %, ist alles sofort abziehbar. Bei 15,1 % wandert der komplette Betrag in die AfA. Die letzten Rechnungen vor dem Jahreswechsel oder dem Fristablauf können also über fünfstellige Steuervorteile entscheiden.
Was in die Grenze einfließt — und was nicht
Nicht jede Ausgabe zählt in den 15-%-Topf. Diese Unterscheidung ist der Schlüssel zur Planung.
Das zählt mit
- Instandsetzung und Modernisierung: Bäder, Böden, Innentüren, Elektrik, Heizung, Fenster, Malerarbeiten — der klassische Renovierungsumfang.
- Schönheitsreparaturen im Zusammenhang: Der Bundesfinanzhof hat 2016 klargestellt, dass auch reines Tapezieren, Streichen und Bodenlegen mitzählt, wenn es im einheitlichen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit der übrigen Sanierung steht. Der früher beliebte Trick, Schönheitsreparaturen separat abzurechnen, funktioniert nicht mehr.
Das bleibt draußen
- Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten: Wartungen und laufende Reparaturen, die typischerweise Jahr für Jahr anfallen (z. B. Heizungswartung, kleine Reparaturen), zählen nicht in die 15-%-Grenze.
- Erweiterungen: Ein Anbau oder eine zusätzlich geschaffene Fläche ist ohnehin Herstellungskosten nach § 255 Abs. 2 HGB — sie fließt nicht in die 15-%-Prüfung ein, ist aber sowieso nur über die AfA absetzbar.
- Reine Anschaffungsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sind keine Renovierung — sie gehören zu den Anschaffungskosten und werden ebenfalls über die AfA abgeschrieben. Welche Posten beim Kauf anfallen, zeigt der Beitrag Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.
Wichtig für die Praxis: Auch wenn du in mehreren Etappen renovierst, werden alle Maßnahmen der ersten drei Jahre zusammengerechnet. Du kannst die Grenze also nicht dadurch umgehen, dass du eine große Sanierung künstlich in zwei Rechnungen splittest, solange beide in den Drei-Jahres-Zeitraum fallen.
Rechenbeispiel: So kippt die Grenze
Nichts macht die Wirkung so deutlich wie Zahlen. Nehmen wir eine typische Anlagewohnung:
| Ausgangslage | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 300.000 € |
| Anteil Grund und Boden (30 %) | 90.000 € |
| Anteil Gebäude (70 %) | 210.000 € |
| 15-%-Grenze (netto) | 31.500 € |
Deine 15-%-Grenze liegt also bei 31.500 € netto an Renovierungskosten in den ersten drei Jahren. Jetzt zwei Szenarien:
| Szenario | Renovierung (netto) | Einordnung | Abzug |
|---|---|---|---|
| A — unter der Grenze | 28.000 € | Erhaltungsaufwand | sofort voll absetzbar |
| B — über der Grenze | 35.000 € | anschaffungsnahe HK | nur AfA, 2 % p. a. |
Der Unterschied von nur 7.000 € mehr Renovierung entscheidet über Welten. Rechnen wir den Steuervorteil bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % durch:
| Effekt (Grenzsteuersatz 42 %) | Szenario A (28.000 €) | Szenario B (35.000 €) |
|---|---|---|
| Steuerersparnis im 1. Jahr | rund 11.760 € | rund 294 € |
| Jährlicher Abzug danach | — | 700 € AfA × 42 % = 294 € |
| Bis der volle Vorteil da ist | sofort | erst nach 50 Jahren |
In Szenario B werden die 35.000 € auf die Gebäude-AfA aufgeschlagen und mit 2 % pro Jahr abgeschrieben — das sind 700 € jährlich, die deine Steuerlast um rund 294 € senken. Denselben Vorteil hättest du in Szenario A komplett im ersten Jahr gehabt. Auf den Zinseffekt über fünf Jahrzehnte gerechnet ist das ein massiver Nachteil — für 7.000 € zusätzliche Rechnung. Ob sich eine Investition nach Steuern überhaupt trägt, prüfst du am schnellsten mit unserem Investment-Check.
Die zweite Falle: Standardhebung
Viele Anleger konzentrieren sich nur auf die 15-%-Grenze und übersehen eine zweite Umqualifizierung, die unabhängig davon greift: die wesentliche Verbesserung durch eine Standardhebung nach § 255 Abs. 2 HGB.
Die Finanzverwaltung schaut auf vier zentrale Ausstattungsbereiche einer Wohnung:
- Heizung
- Sanitär (Bad, WC)
- Elektroinstallation
- Fenster
Wird der Standard bei mindestens drei dieser vier Bereiche deutlich angehoben — also von einfach auf mittel oder von mittel auf hoch —, gilt das als wesentliche Verbesserung. Die Kosten werden dann zu Herstellungskosten, selbst wenn die 15-%-Grenze rechnerisch gar nicht überschritten wird. Wer eine einfache Altbauwohnung kernsaniert und dabei Heizung, Bäder, Elektrik und Fenster auf modernen Standard bringt, löst diese Falle fast zwangsläufig aus.
Doppelte Vorsicht bei Kernsanierungen: Bei einer Vollsanierung solltest du beide Prüfungen im Blick haben. Selbst wenn du die 15-%-Grenze clever umgehst, kann die Standardhebung die Kosten trotzdem in die AfA verschieben. Hier lohnt sich die enge Abstimmung mit dem Steuerberater von Anfang an.
Steuerliche Folgen: sofort vs. über AfA
Fassen wir zusammen, was die Einordnung praktisch für deine Steuererklärung bedeutet.
Bei Erhaltungsaufwand (unter der Grenze)
Du trägst die Kosten in der Anlage V als Erhaltungsaufwand ein und ziehst sie sofort von deinen Mieteinnahmen ab. Fällt in einem Jahr mehr Aufwand an, als du an Einnahmen hast, entsteht ein Verlust, den du mit anderen Einkünften verrechnen kannst — das drückt deine gesamte Steuerlast. Wie du die Anlage V richtig ausfüllst, erklärt der Beitrag Mieteinnahmen richtig versteuern.
Bei anschaffungsnahen Herstellungskosten (über der Grenze)
Die Kosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes. Bei einem nach 1924 errichteten Bestandsgebäude schreibst du mit 2 % pro Jahr ab, bei älteren Gebäuden mit 2,5 %. Der Steuervorteil kommt also nicht weg — er wird nur über Jahrzehnte gestreckt. Genau das ist der Nachteil: Geld, das du heute hättest reinvestieren können, bindet das Finanzamt über die halbe Nutzungsdauer.
Cashflow-Perspektive: Für deine Liquidität im Kaufjahr ist der Unterschied gewaltig. Ein sofortiger Abzug verbessert deinen Nach-Steuer-Cashflow spürbar — gerade in der teuren Anfangsphase. Wie du den Cashflow einer Immobilie sauber berechnest, zeigt der Beitrag Cashflow einer Immobilie berechnen.
Erhaltungsaufwand auf 2 bis 5 Jahre verteilen
Bleibst du unter der 15-%-Grenze, hast du sogar noch ein zusätzliches Gestaltungsinstrument: Nach § 82b EStDV darfst du größeren Erhaltungsaufwand an einem überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäude im Privatvermögen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen.
Warum sollte man einen sofort möglichen Abzug freiwillig strecken? Weil sich der Steuervorteil nur dort entfaltet, wo auch zu versteuerndes Einkommen vorhanden ist. Ein Beispiel: Du hast in einem Jahr durch andere Verluste ohnehin kaum Steuerlast — dann verpufft ein hoher Sofortabzug teilweise. Verteilst du den Aufwand, ziehst du ihn in Jahren mit höherem Grenzsteuersatz und holst mehr heraus.
| Situation | Bessere Wahl |
|---|---|
| Hohes Einkommen im Renovierungsjahr | Sofortabzug |
| Niedriges Einkommen jetzt, steigend | auf 2–5 Jahre verteilen |
| Progressionsspitze glätten | verteilen |
Wichtig: Dieses Wahlrecht gilt nur für echten Erhaltungsaufwand — nicht für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Umso mehr lohnt es sich, unter der 15-%-Grenze zu bleiben: Du gewinnst nicht nur den Sofortabzug, sondern auch die Flexibilität, ihn zeitlich zu steuern.
Strategie: die 15-%-Falle vermeiden
Die gute Nachricht: Mit etwas Planung hast du die 15-%-Grenze im Griff. Diese Hebel solltest du kennen.
1. Budget vorab gegen die Grenze rechnen
Ermittle vor dem Kauf den voraussichtlichen Gebäudeanteil und daraus deine 15-%-Grenze. Plane dein Renovierungsbudget bewusst darunter, wenn du den Sofortabzug willst. Unser Finanzierungsrechner hilft dir, Kaufpreis, Nebenkosten und Modernisierungsbudget realistisch aufeinander abzustimmen.
2. Größere Sanierungen zeitlich staffeln
Was du in den ersten drei Jahren nicht zwingend machen musst, kannst du nach Ablauf der Frist renovieren — dann greift die Regel nicht mehr, und der Aufwand ist wieder sofort abziehbar. Ein durchdachter Sanierungsfahrplan über vier oder fünf Jahre statt einer Hauruck-Aktion im ersten Jahr spart oft fünfstellig Steuern.
3. Kaufpreisaufteilung optimieren
Ein höherer, sachlich begründeter Gebäudeanteil vergrößert sowohl deine AfA-Basis als auch deinen Renovierungsspielraum bis zur 15-%-Grenze. Eine gut dokumentierte Aufteilung — etwa über ein Gutachten — kann sich doppelt auszahlen.
4. Standardhebung im Blick behalten
Auch bei gestaffelter Renovierung gilt: Hebe nicht ungewollt den Standard in drei der vier Kernbereiche gleichzeitig an, wenn du den Sofortabzug behalten willst. Manchmal ist es steuerlich klug, eine Vollsanierung bewusst als Herstellungskosten zu planen — etwa bei einer Denkmalimmobilie, wo besondere Abschreibungen locken. Wie das funktioniert, zeigt der Beitrag Denkmal-AfA für Kapitalanleger.
Fix-and-Flip-Sonderfall: Wer kauft, saniert und schnell wieder verkauft, spielt nach anderen Regeln — hier steht nicht der Werbungskostenabzug, sondern der Veräußerungsgewinn im Vordergrund. Den Vergleich der Strategien liest du unter Buy and Hold vs. Fix and Flip. Tiefer in die Finanzierungsstruktur steigt unser Finanzierungs-Report ein.
Häufige Fehler
- Auf den ganzen Kaufpreis rechnen. Die 15 % gelten nur für den Gebäudeanteil — wer den ganzen Kaufpreis ansetzt, verschätzt sich zu seinen Ungunsten.
- Schönheitsreparaturen vergessen. Seit dem BFH-Urteil 2016 zählen sie mit. Wer sie aus der Rechnung lässt, wird bei der Betriebsprüfung überrascht.
- Nur auf die 15-%-Grenze schauen. Die Standardhebung ist die zweite, unabhängige Falle.
- Brutto statt netto rechnen. Maßgeblich sind die Nettokosten ohne Umsatzsteuer.
- Die Drei-Jahres-Frist falsch legen. Sie läuft ab dem Übergang von Nutzen und Lasten — nicht ab Kaufvertrag oder Grundbucheintrag.
- Ohne Steuerberater kernsanieren. Bei größeren Maßnahmen entscheidet die Reihenfolge über fünfstellige Beträge — das ist keine DIY-Steuererklärung.
Solche Fehler gehören zu den teuersten, die Einsteiger machen — mehr davon sammelt der Beitrag Erste Immobilie 2026: diese Fehler zerstören deine Rendite. Einen Gesamtüberblick über alle Ratgeber findest du in unserer Blog-Übersicht.
Fazit
Die anschaffungsnahen Herstellungskosten sind ein Paradebeispiel dafür, dass bei Immobilien nicht die Investition allein zählt, sondern ihr Timing und ihre steuerliche Einordnung. Wer in den ersten drei Jahren die 15-%-Grenze reisst, verschenkt keinen Cent an echtem Geld — aber er verschiebt einen sofort möglichen, fünfstelligen Steuervorteil auf ein halbes Jahrhundert. Das ist ein Zins- und Liquiditätsnachteil, den niemand freiwillig eingehen sollte.
Unser Rat: Rechne deine 15-%-Grenze aus, bevor der erste Handwerker anrückt. Staffle größere Maßnahmen, behalte die Standardhebung im Blick und nutze bei Erhaltungsaufwand die Verteilung auf bis zu fünf Jahre. Und bei jeder größeren Sanierung gilt: Sprich vorher mit deinem Steuerberater. Bei Immobilien entscheidet nie das Bauchgefühl, sondern die Rechnung dahinter — wenn du magst, machen wir sie im Mentoring gemeinsam.
Häufige Fragen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes anfallen und — ohne Umsatzsteuer gerechnet — 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Rechtsgrundlage ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen die Kosten diese Grenze, zählen sie insgesamt zu den Herstellungskosten und sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern nur über die Gebäude-Abschreibung (AfA) über viele Jahre verteilt.
Wie wird die 15-Prozent-Grenze berechnet?
Maßgeblich sind 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes — nicht des gesamten Kaufpreises. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor. Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, davon 70 % Gebäude = 210.000 €. 15 % davon sind 31.500 €. Nur die Netto-Renovierungskosten (ohne Umsatzsteuer) innerhalb der ersten drei Jahre werden gegen diese Grenze gerechnet. Bleiben sie darunter, sind sie sofort abziehbar; wird die Grenze überschritten, wandern alle Kosten in die AfA.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand hält eine Immobilie in ihrem vorhandenen Zustand oder ersetzt Vorhandenes zeitgemäß — zum Beispiel eine neue Heizung statt der alten, gestrichene Wände oder ein neuer Bodenbelag. Er ist bei vermieteten Objekten sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Herstellungskosten entstehen dagegen, wenn etwas Neues geschaffen, das Gebäude erweitert oder sein Standard wesentlich gehoben wird. Sie sind nur über die AfA absetzbar. Die anschaffungsnahen Herstellungskosten sind ein Sonderfall, der Erhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren bei Überschreiten der 15-%-Grenze zwangsweise zu Herstellungskosten umqualifiziert.
Zählen Schönheitsreparaturen zur 15-Prozent-Grenze?
Ja. Der Bundesfinanzhof hat 2016 entschieden, dass auch reine Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen oder das Erneuern von Bodenbelägen in die 15-%-Grenze einbezogen werden, wenn sie in einem einheitlichen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit einer Instandsetzung und Modernisierung stehen. Damit lässt sich die Grenze nicht mehr dadurch umgehen, dass man Schönheitsreparaturen getrennt abrechnet. Nur jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten bleiben außen vor.
Was passiert, wenn ich die 15-Prozent-Grenze überschreite?
Dann werden nicht nur die Kosten oberhalb der Grenze umqualifiziert, sondern der gesamte Betrag zählt zu den Herstellungskosten. Statt eines sofortigen Werbungskostenabzugs im Jahr der Zahlung kannst du die Kosten nur noch über die Gebäude-AfA absetzen — bei einem Bestandsgebäude also mit meist 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Der Liquiditäts- und Zinsnachteil ist erheblich: Aus einem sofortigen Steuervorteil wird eine über Jahrzehnte gestreckte Mini-Abschreibung.
Kann ich Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen?
Ja. Größerer Erhaltungsaufwand an einem überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäude im Privatvermögen darf nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das ist ein Wahlrecht: Du kannst die Kosten also entweder sofort in voller Höhe absetzen oder strecken, um sie mit deinem persönlichen Steuersatz optimal zu verrechnen — etwa wenn du in einem einzelnen Jahr sonst keine hohen Einkünfte hast, gegen die sich der Abzug lohnt.
Gilt die 15-Prozent-Grenze auch nach drei Jahren noch?
Nein. Die Regel zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten greift ausdrücklich nur für Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes. Renovierst du erst nach Ablauf dieser Frist, ist Erhaltungsaufwand wieder sofort in voller Höhe abziehbar — unabhängig von der 15-%-Grenze. Für Kapitalanleger, die eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufen, kann es sich deshalb lohnen, größere Modernisierungen zeitlich zu staffeln — gerade, wenn beim Kauf ohnehin energetische Pflichtmaßnahmen anstehen.
Was ist eine Standardhebung und warum ist sie gefährlich?
Von einer Standardhebung spricht man, wenn mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche — Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster — von einem einfachen auf einen höheren Standard gehoben werden. Das gilt als wesentliche Verbesserung und macht die Aufwendungen zu Herstellungskosten nach § 255 Abs. 2 HGB — und zwar unabhängig von der 15-%-Grenze. Wer eine Wohnung komplett kernsaniert, löst diese Umqualifizierung oft aus, selbst wenn die 15-%-Schwelle rechnerisch gar nicht überschritten würde.
