Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die ein Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft (WEG) leistet. Es deckt die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums — etwa Betriebskosten, Hausverwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Grundlage ist der beschlossene Wirtschaftsplan; abgerechnet wird über die Jahresabrechnung. Vermieter können nur einen Teil davon auf den Mieter umlegen.
Was ist das Hausgeld?
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) — und die Gemeinschaft hat laufende Kosten: Der Hausflur wird gereinigt, der Aufzug gewartet, das Gebäude versichert. Das Hausgeld (umgangssprachlich auch „Wohngeld“ genannt — nicht zu verwechseln mit dem staatlichen Wohngeld als Mietzuschuss) ist der monatliche Beitrag jedes Eigentümers zu diesen Kosten des Gemeinschaftseigentums.
Die Höhe legt nicht die Hausverwaltung allein fest: Sie stellt jährlich einen Wirtschaftsplan auf — die Eigentümerversammlung beschließt auf dieser Grundlage die monatlichen Vorschüsse, also das Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG). Verteilt werden die Kosten in der Regel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), sofern die Teilungserklärung oder ein Beschluss keinen anderen Schlüssel vorsieht. Am Jahresende folgt die Jahresabrechnung: Waren die Vorschüsse zu niedrig, kommt eine Nachzahlung — waren sie zu hoch, ein Guthaben.
Abgrenzung: Das Hausgeld ist nicht dasselbe wie die Nebenkosten des Mieters. Der Mieter zahlt nur die umlagefähigen Betriebskosten. Das Hausgeld des Eigentümers enthält zusätzlich Positionen, die beim Eigentümer hängen bleiben — vor allem Verwaltung und Rücklage. Deshalb liegt das Hausgeld praktisch immer über dem, was der Mieter an Nebenkosten überweist.
Warum ist das Hausgeld für Kapitalanleger wichtig?
Für Vermieter ist das Hausgeld eine der wichtigsten Stellschrauben der Kalkulation — aus drei Gründen:
- Es trifft den Cashflow direkt. Der nicht umlagefähige Anteil des Hausgelds mindert Monat für Monat deinen Überschuss — er gehört in jede Cashflow-Rechnung, noch vor Zins und Tilgung.
- Es entscheidet mit über die echte Rendite. Wer nur mit der Kaltmiete rechnet, überschätzt seine Nettomietrendite systematisch.
- Es verrät viel über den Zustand der Anlage. Ein auffällig niedriges Hausgeld kann bedeuten, dass zu wenig Rücklage gebildet wird — das rächt sich später als Sonderumlage.
Wie setzt sich das Hausgeld zusammen?
Das Hausgeld bündelt drei Kostenblöcke. Entscheidend für Vermieter: Nur der erste Block ist umlagefähig, darf also über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden — und auch das nur, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten ausdrücklich vereinbart (§ 556 BGB). Die anderen beiden Blöcke zahlst du als Eigentümer selbst.
| Kostenblock | Typische Positionen | Auf Mieter umlegbar? |
|---|---|---|
| Betriebskosten | Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Hausstrom, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gebäudeversicherung, Aufzug, Gartenpflege, ggf. Heizung | ja (nach Betriebskostenverordnung, bei entsprechender Mietvertragsklausel) |
| Verwaltungskosten | Vergütung der WEG-Verwaltung, Kontoführung, Eigentümerversammlung | nein |
| Erhaltungsrücklage | Zuführung zur Rücklage für künftige Instandhaltung, z. B. Dach, Fassade oder Heizung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) | nein |
Als Faustregel bleiben damit je nach Objekt etwa 20 bis 40 Prozent des Hausgelds beim Eigentümer hängen — der Rest läuft als Betriebskosten durch die Nebenkostenabrechnung des Mieters.
Wie hoch ist das Hausgeld typischerweise?
Eine gesetzliche Vorgabe gibt es nicht — die Höhe hängt von Zustand, Ausstattung und Verwaltung der Anlage ab. Als Orientierung haben sich in der Praxis etwa 2,50 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat etabliert. Anlagen mit Aufzug, Tiefgarage oder Schwimmbad liegen darüber, einfache Anlagen ohne Aufzug darunter.
Wichtiger als der absolute Betrag ist die Struktur: Ein Hausgeld von 4 Euro pro Quadratmeter mit hoher Rücklagenzuführung ist für Anleger besser als 2,50 Euro, bei denen kaum etwas zurückgelegt wird. Die Rücklage ist kein verlorenes Geld — sie schützt dich vor Sonderumlagen.
Achtung: Ein besonders niedriges Hausgeld ist kein Kaufargument, sondern ein Prüfauftrag. Häufig steckt dahinter eine zu geringe Rücklagenbildung — und aufgeschobene Instandhaltung bezahlst du später doppelt.
Rechenbeispiel: Hausgeld in der Cashflow-Rechnung
Unverbindliche Modellrechnung mit gerundeten Werten — kein Angebot und keine Zusage. Deine tatsächlichen Zahlen ergeben sich aus dem Wirtschaftsplan deiner Eigentümergemeinschaft.
Kaltmiete 570 €/Monat · Hausgeld 210 €/Monat (3,50 €/m²), davon 130 € umlagefähige Betriebskosten und 80 € nicht umlagefähig (Verwaltung 25 € + Rücklage 55 €).
| Position | Betrag / Monat |
|---|---|
| Kaltmiete | + 570 € |
| Umlagefähige Betriebskosten (130 €) | ± 0 € — zahlt der Mieter über die Nebenkosten |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | − 80 € |
| Einnahmen vor Finanzierung und Steuern | 490 € |
Wer mit der vollen Kaltmiete von 570 € kalkuliert, setzt seine laufenden Einnahmen um rund 14 Prozent zu hoch an (80 € von 570 €). Erst die 490 € sind die Basis, von der Zins, Tilgung und Steuern abgehen — durchrechnen kannst du das mit deinem Objekt im Finanzierungsrechner.
Hausgeld in der Steuererklärung
Für Vermieter ist das Hausgeld steuerlich relevant: Die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums zählen zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 i. V. m. § 21 EStG, Anlage V). Eine Besonderheit gilt für die Erhaltungsrücklage: Die monatliche Zuführung ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs noch nicht absetzbar — steuerlich wirksam wird sie erst, wenn die Verwaltung das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Kosten, die auf größere bauliche Maßnahmen entfallen, können zudem als Herstellungskosten über die Abschreibung statt sofort abziehbar sein.
Die umlagefähigen Betriebskosten, die dein Mieter erstattet, sind im Gegenzug als Einnahme zu erfassen — wie das Zusammenspiel insgesamt funktioniert, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen richtig versteuern.
Hinweis: Dieser Eintrag erklärt Begriffe und Zusammenhänge, ersetzt aber keine Rechts- und keine Steuerberatung. Für deine konkrete Steuererklärung gehört ein Steuerberater an deine Seite, für Fragen zum Wohnungseigentumsrecht — etwa zu Beschlüssen, Verteilerschlüsseln oder Hausgeldrückständen — ein Fachanwalt.
Häufige Fehler beim Hausgeld
- Hausgeld mit Mieter-Nebenkosten verwechseln. Das Hausgeld ist fast immer höher — wer beides gleichsetzt, unterschätzt seine laufenden Kosten.
- Mit der Kaltmiete statt mit dem Nettoertrag kalkulieren. Der nicht umlagefähige Hausgeld-Anteil gehört in jede Rendite- und Cashflow-Rechnung.
- Ein niedriges Hausgeld als Schnäppchen deuten. Häufig fehlt schlicht die Rücklage — das Sonderumlagen-Risiko kauft man mit.
- Hausgeldrückstände nicht prüfen. Für Altschulden des Verkäufers haftest du als Käufer zwar in der Regel nicht persönlich, offene Rückstände in der Gemeinschaft schwächen aber deren Liquidität — und damit indirekt dich.
- Wirtschaftsplan und Protokolle ignorieren. Beschlossene Sanierungen oder geplante Hausgeld-Erhöhungen stehen dort schwarz auf weiß — vor dem Kauf lesen, nicht danach.
Checkliste: Hausgeld vor dem Kauf prüfen
- Wirtschaftsplan und die letzten zwei Jahresabrechnungen anfordern
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen lesen (beschlossene Maßnahmen, Streitpunkte)
- Höhe der Erhaltungsrücklage prüfen — gesamt und pro Quadratmeter
- Aufteilung des Hausgelds in umlagefähig / nicht umlagefähig nachvollziehen
- Nach beschlossenen oder absehbaren Sonderumlagen fragen
- Hausgeldrückstände in der Gemeinschaft erfragen
- Verteilerschlüssel in der Teilungserklärung prüfen
Fazit
- Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag des Eigentümers zu den Kosten des Gemeinschaftseigentums — beschlossen über den Wirtschaftsplan, abgerechnet über die Jahresabrechnung.
- Nur die Betriebskosten sind auf den Mieter umlagefähig; Verwaltung und Rücklage trägt der Vermieter selbst — typischerweise 20 bis 40 Prozent des Hausgelds.
- Für Kapitalanleger zählt der nicht umlagefähige Anteil zu den wichtigsten Größen der Cashflow-Kalkulation.
- Ein niedriges Hausgeld ist kein Qualitätsmerkmal: Entscheidend ist eine solide Rücklagenbildung.
- Vor dem Kauf immer Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Protokolle prüfen.
- Cashflow einer Immobilie berechnen — Schritt für Schritt (Ratgeber)
- Finanzierungsrechner für Kapitalanleger (Rechner)
- Mieteinnahmen richtig versteuern (Ratgeber)
Häufige Fragen zum Hausgeld
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?
Die Nebenkosten zahlt der Mieter — sie umfassen nur die umlagefähigen Betriebskosten wie Wasser, Müll oder Hausmeister. Das Hausgeld zahlt der Eigentümer an die WEG — es enthält zusätzlich die Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Das Hausgeld ist deshalb praktisch immer höher als die Nebenkosten des Mieters.
Wie hoch ist das Hausgeld im Durchschnitt?
Als Orientierung gelten etwa 2,50 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat — für eine 60-m²-Wohnung also grob 150 bis 270 Euro. Anlagen mit Aufzug, Tiefgarage oder aufwändiger Ausstattung liegen darüber. Die tatsächliche Höhe ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan der jeweiligen Eigentümergemeinschaft.
Kann ich das Hausgeld auf den Mieter umlegen?
Nur teilweise. Umlagefähig sind die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung — etwa Wasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung oder Hausmeister. Nicht umlagefähig sind die Kosten der WEG-Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Diese Positionen trägt der Vermieter selbst und muss sie in seiner Kalkulation berücksichtigen.
Ist das Hausgeld steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Wohnungen ja — die laufenden Kosten zählen zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Eine Besonderheit ist die Erhaltungsrücklage: Die monatliche Zuführung ist noch nicht absetzbar, sondern erst, wenn die Verwaltung das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Bei selbstgenutzten Wohnungen ist das Hausgeld grundsätzlich Privatsache — absetzbar sind dort allenfalls die enthaltenen haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (§ 35a EStG), sofern die Abrechnung sie ausweist.
Was passiert, wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt?
Die Zahlungspflicht gegenüber der WEG besteht unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist oder der Mieter zahlt. Bei Rückständen kann die Gemeinschaft die Forderung gerichtlich durchsetzen — im äußersten Fall bis zur Zwangsversteigerung der Wohnung. Für Käufer wichtig: Hohe Rückstände in der Gemeinschaft sind ein Warnsignal für die Finanzlage der WEG.
