Der Cashflow einer Immobilie ist der Geldbetrag, der nach allen laufenden Zahlungen monatlich übrig bleibt: Kaltmiete minus nicht umlagefähiges Hausgeld minus Zins und Tilgung ergibt den Cashflow vor Steuern, die Steuerwirkung führt zum Cashflow nach Steuern. Er zeigt, ob eine Wohnung dich Monat für Monat trägt oder kostet.
Was ist der Cashflow einer Immobilie?
Cashflow heißt wörtlich „Geldfluss“ — und genau darum geht es: Am Monatsanfang kommt die Miete auf dein Konto, im Lauf des Monats gehen Hausgeld, Zins und Tilgung wieder ab. Was danach übrig bleibt (oder fehlt), ist der Cashflow. Er beantwortet eine einzige Frage: Legst du jeden Monat Geld drauf oder bekommst du welches heraus?
Weil Steuern erst mit der Steuererklärung wirken, unterscheidet man zwei Stufen: den Cashflow vor Steuern (alle Zahlungen rund um die Wohnung) und den Cashflow nach Steuern (inklusive Erstattung oder Nachzahlung aus der Vermietung).
Warum ist der Cashflow für Kapitalanleger wichtig?
Renditekennzahlen sagen dir, ob ein Objekt wirtschaftlich sinnvoll ist. Der Cashflow sagt dir, ob du es durchhalten kannst. Eine Wohnung mit ordentlicher Mietrendite kann dich trotzdem 200 Euro im Monat kosten — kein Beinbruch, aber es muss zu deinem Haushaltsbudget passen. Auch Banken schauen bei der nächsten Finanzierung auf genau diese Belastung.
Die Cashflow-Formel Schritt für Schritt
Die Rechnung ist eine simple Kette. Wichtig ist nur, keine Zeile zu vergessen:
| Rechenschritt | Was dahintersteckt |
|---|---|
| Kaltmiete | Nettokaltmiete ohne Nebenkostenvorauszahlung des Mieters |
| − nicht umlagefähiges Hausgeld | Verwaltung und Zuführung zur Instandhaltungsrücklage |
| − eigene Rücklage | Puffer für Sondereigentum, Mietausfall und Neuvermietung |
| − Zins | Zinsanteil der monatlichen Annuität |
| − Tilgung | Tilgungsanteil der Annuität |
| = Cashflow vor Steuern | Was ohne Finanzamt bleibt |
| ± Steuerwirkung | Erstattung oder Nachzahlung aus Vermietung und Verpachtung |
| = Cashflow nach Steuern | Was am Monatsende wirklich bleibt |
Ausführlich weiterlesen: Dieser Lexikon-Eintrag hält die Formel bewusst kompakt. Die vollständige Kalkulation mit allen Puffern, Steuerdetails und Praxisfallen findest du im Ratgeber Cashflow einer Immobilie berechnen — Schritt für Schritt.
Positiver und negativer Cashflow
Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Wohnung trägt sich selbst und finanziert dir zusätzlich Liquidität. Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein schlechtes Investment — in der Kette steckt die Tilgung, und die ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau: Sie senkt deine Restschuld Monat für Monat. Genau darauf zielt der Leverage-Effekt ab.
Entscheidend ist, dass du ehrlich rechnest: mit realistischer Miete, mit Rücklage und mit einem Puffer für Leerstand. Ein Minus, das du bewusst und dauerhaft tragen kannst, ist eine Entscheidung. Ein Minus, das dich überrascht, ist ein Problem.
Rechenbeispiel: vermietete 60-m²-Wohnung
Alle Werte sind frei gewählte, gerundete Modellannahmen — kein Angebot, keine Zusage und keine Prognose für ein konkretes Objekt.
Wir rechnen die Wohnung aus dem Eintrag Hausgeld weiter: 60 m², Kaltmiete 570 €, nicht umlagefähiges Hausgeld 80 € (25 € Verwaltung + 55 € Rücklagenzuführung) → 490 € Einnahmen vor Finanzierung. Annahme: Darlehen 135.000 € mit 3,8 % Sollzins p. a. und 2 % Anfangstilgung, Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
| Position | Betrag / Monat |
|---|---|
| Einnahmen vor Finanzierung | + 490 € |
| Zins (3,8 % p. a. auf 135.000 €, 1. Jahr) | − 428 € |
| Tilgung (2 % Anfangstilgung) | − 225 € |
| = Cashflow vor Steuern | − 163 € |
| Steuerwirkung (Modellannahme, siehe unten) | + rund 35 € |
| = Cashflow nach Steuern | − rund 128 € |
So kommt die Steuerwirkung zustande (Jahreswerte, angenommener Grenzsteuersatz 42 %, ohne Soli und Kirchensteuer): Mieteinnahmen 6.840 € − Zinsen 5.130 € − Verwaltungskosten 300 € − AfA 2.400 € (2 % auf eine angenommene Gebäude-Bemessungsgrundlage von 120.000 €) = Verlust 990 €. 42 % davon sind rund 416 € im Jahr, also etwa 35 € im Monat. Die umlagefähigen Betriebskosten bleiben außen vor: Sie sind zugleich Einnahme und Werbungskosten und heben sich auf. Die Rücklagenzuführung von 55 € ist im Zeitpunkt der Zahlung noch nicht abziehbar.
Die Wohnung kostet dich in diesem Modell also gut 128 € im Monat — obwohl gleichzeitig 225 € Tilgung in deine Restschuld fließen. Vor Tilgung läge die Rechnung bei +62 €. Nicht enthalten ist eine eigene Rücklage für Sondereigentum, Mietausfall und Neuvermietung — mit ihr fällt der Cashflow entsprechend niedriger aus. Rechne dein eigenes Objekt im Finanzierungsrechner durch; die Zahlen hier sind ein Modell, keine Zusage.
Zur Steuerwirkung: Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) sind als Werbungskosten nach § 9 EStG unter anderem der Zinsanteil, die Verwaltungskosten und die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG abziehbar — für vermietete Bestandswohnungen mit Fertigstellung nach 1924 und vor 2023 in der Regel 2 % pro Jahr. Nicht abziehbar sind dagegen die Tilgung und die laufende Zuführung zur Erhaltungsrücklage; letztere wirkt sich erst aus, wenn die Verwaltung das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet. Deshalb fällt die Erstattung meist kleiner aus als erwartet. Wie hoch dein Grenzsteuersatz ist und welche AfA für dein Objekt gilt, hängt vom Einzelfall ab.
Hinweis: Dieser Eintrag erklärt Begriffe und Zusammenhänge, ersetzt aber keine Steuerberatung. Wie sich deine Steuerwirkung konkret berechnet, gehört mit einem Steuerberater besprochen.
Cashflow oder Rendite — was ist der Unterschied?
Der Cashflow ist eine Stromgröße in Euro pro Monat oder Jahr: Er misst Liquidität. Renditekennzahlen wie die Mietrendite oder die Eigenkapitalrendite sind Verhältniszahlen in Prozent: Sie messen Wirtschaftlichkeit. Beide können auseinanderlaufen — hohe Tilgung drückt den Cashflow, verändert die Rendite aber kaum. Nutze deshalb immer beides.
Häufige Fehler beim Cashflow
- Mit der Warmmiete rechnen. Die Nebenkostenvorauszahlung ist ein durchlaufender Posten.
- Das nicht umlagefähige Hausgeld vergessen. Verwaltung und Rücklage bleiben bei dir hängen.
- Keinen Puffer ansetzen. Leerstand und Mieterwechsel kosten fast immer Geld.
- Die Steuererstattung zu optimistisch einplanen. Sie kommt einmal jährlich, die Rate monatlich.
- Negativen Cashflow ignorieren. Tragbar ja, unsichtbar nein — er gehört ins Haushaltsbudget.
Fazit
- Der Cashflow ist der monatliche Geldfluss nach allen Zahlungen — Liquidität, nicht Rendite.
- Die Kette: Kaltmiete − nicht umlagefähiges Hausgeld − Rücklage − Zins − Tilgung = Cashflow vor Steuern.
- Ein negativer Cashflow ist tragbar, wenn er bewusst kalkuliert ist — die Tilgung ist Vermögensaufbau.
- Steuerlich wirken Zins und AfA, nicht die Tilgung.
- Cashflow und Rendite gehören zusammen: erst rechnen, dann kaufen.
- Cashflow einer Immobilie berechnen — Schritt für Schritt — der ausführliche Ratgeber mit vollständiger Kalkulation, Puffern und Praxisfallen
- Finanzierungsrechner für Kapitalanleger (Rechner)
- Kaufnebenkosten-Rechner (Rechner)
Häufige Fragen zum Cashflow
Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie?
Von der Kaltmiete ziehst du das nicht umlagefähige Hausgeld, eine eigene Rücklage sowie Zins und Tilgung ab — das Ergebnis ist der Cashflow vor Steuern. Berücksichtigst du zusätzlich die Steuerwirkung aus Vermietung und Verpachtung, erhältst du den Cashflow nach Steuern. Die umlagefähigen Betriebskosten bleiben außen vor, weil sie durchlaufende Posten sind.
Ist ein negativer Cashflow schlecht?
Nicht automatisch. In der Rate steckt die Tilgung, und die ist Vermögensaufbau statt Kosten. Entscheidend ist, ob du das monatliche Minus dauerhaft und ohne Stress tragen kannst — und ob es bewusst kalkuliert war. Problematisch wird ein negativer Cashflow, wenn er auf zu optimistischen Annahmen bei Miete, Hausgeld oder Leerstand beruht.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?
Der Cashflow ist eine Stromgröße in Euro und misst Liquidität: Was bleibt monatlich übrig? Die Rendite ist eine Verhältniszahl in Prozent und misst Wirtschaftlichkeit: Wie verzinst sich dein eingesetztes Kapital? Eine Wohnung kann eine gute Rendite haben und trotzdem einen negativen Cashflow — etwa bei hoher Tilgung.
Zählt die Tilgung zum Cashflow?
Ja, beim Cashflow vor und nach Steuern wird die volle Annuität abgezogen, also Zins plus Tilgung — denn beides verlässt dein Konto. Wirtschaftlich ist die Tilgung aber kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau. Viele Anleger betrachten deshalb zusätzlich den Cashflow vor Tilgung, um beide Blickwinkel zu haben.
Wie viel Puffer sollte ich einrechnen?
Neben dem nicht umlagefähigen Hausgeld solltest du eine eigene Rücklage für das Sondereigentum sowie einen Ansatz für Mietausfall und Neuvermietung einplanen. Eine feste Quote gibt es nicht — sie hängt von Alter, Zustand und Lage des Objekts ab. Wichtig ist, dass der Puffer überhaupt in der Rechnung steht.
