Die Mietrendite setzt die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie und zeigt in Prozent, wie sich das eingesetzte Kapital über die Miete verzinst. Die Bruttomietrendite rechnet nur mit Jahreskaltmiete und Kaufpreis; die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und ist damit die ehrlichere Zahl. Für Kapitalanleger ist sie die wichtigste erste Kennzahl beim Vergleich von Angeboten.
Ausführlicher Ratgeber: Wie du Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite selbst berechnest — mit allen Formeln, einem komplett durchgerechneten Beispiel und Richtwerten nach Lage — liest du in Mietrendite berechnen: Formel, Beispiele & Richtwerte 2026. Dieser Lexikon-Eintrag bleibt bewusst bei Definition und Einordnung.
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite beantwortet die Grundfrage jeder Kapitalanlage: Wie viel Miete bringt eine Wohnung pro Jahr im Verhältnis zu dem Geld, das sie kostet? Weil das Ergebnis eine Prozentzahl ist, werden Objekte vergleichbar, die sonst nichts gemeinsam haben. In der Praxis gibt es zwei Varianten, die sich nur in Zähler und Nenner unterscheiden:
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Nicht umlagefähig sind die Kosten, die du als Eigentümer selbst trägst: Welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, regeln § 556 Abs. 1 BGB und § 2 BetrKV — Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) gehören ausdrücklich nicht dazu. Sie stecken im Hausgeld, dazu kommt das Risiko von Leerstand und Mietausfall. Die Kaufnebenkosten gehören in den Nenner, weil du sie real bezahlst — in Exposés steht trotzdem fast immer die höhere Brutto-Zahl.
Warum ist die Mietrendite für Kapitalanleger wichtig?
- Sie macht Angebote vergleichbar. Ob eine Wohnung 180.000 oder 420.000 Euro kostet, sagt allein nichts über ihre Qualität — erst das Verhältnis von Miete zu Preis schafft einen gemeinsamen Maßstab.
- Sie ist die Basis der Cashflow-Planung. Der Überschuss hinter der Nettomietrendite ist genau der Betrag, der für Zins und Tilgung zur Verfügung steht — er entscheidet, ob dein Cashflow positiv ausfällt.
- Sie ist der Maßstab für den Kredithebel. Liegt die Nettomietrendite über deinem Darlehenszins, arbeitet der Leverage-Effekt für dich und hebt die Eigenkapitalrendite; liegt sie darunter, wirkt der Hebel gegen dich.
- Sie ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors. Der Kaufpreisfaktor entspricht 100 ÷ Bruttomietrendite in Prozent.
Rechenbeispiel
Angenommener Kaufpreis 200.000 € · angenommene Kaufnebenkosten 10 % = 20.000 € · Jahreskaltmiete 8.400 € (700 €/Monat) · nicht umlagefähige Kosten 1.100 €/Jahr.
| Rechnung | Ergebnis |
|---|---|
| Brutto: 8.400 € ÷ 200.000 € × 100 | 4,2 % |
| Netto: 7.300 € ÷ 220.000 € × 100 | rund 3,3 % |
Dieselbe Wohnung, rund 0,9 Prozentpunkte Unterschied — die Brutto-Zahl liegt gut ein Viertel über der ehrlichen Netto-Zahl. Die Werte sind eine unverbindliche Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen; mit deinen eigenen Zahlen rechnest du im Finanzierungsrechner weiter.
Häufige Fehler bei der Mietrendite
- Die Bruttomietrendite als Kaufgrund nehmen. Sie ist ein Filter, keine Entscheidungsgrundlage.
- Mit der Warmmiete rechnen. Betriebskosten sind durchlaufende Posten — maßgeblich ist immer die Nettokaltmiete.
- Kaufnebenkosten weglassen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Provision erhöhen die tatsächliche Investition spürbar.
- Nicht umlagefähige Kosten unterschätzen. Verwaltung, Rücklage und Mietausfallwagnis bleiben am Eigentümer hängen.
- Mit der Wunschmiete statt der Ist-Miete rechnen. Es zählt die vertraglich vereinbarte Kaltmiete, nicht das, was „nach Modernisierung drin ist“.
Achtung: Eine hohe ausgewiesene Mietrendite im Exposé ist ein Prüfauftrag, kein Gütesiegel. Frag immer nach, ob brutto oder netto gerechnet wurde und welche Kosten in der Rechnung fehlen.
Fazit
- Die Mietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und macht Kapitalanlagen vergleichbar.
- Brutto zum Filtern, Netto zum Entscheiden — nur die Netto-Zahl enthält Kaufnebenkosten und laufende Kosten.
- Feste Schwellen für eine „gute“ Rendite gibt es nicht: Lage, Zustand, Zinsniveau und deine Strategie entscheiden.
Hinweis: Dieser Eintrag erklärt Begriffe und Zusammenhänge. Er ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung und ersetzt keine individuelle Prüfung deines konkreten Objekts. Das Rechenbeispiel ist eine unverbindliche Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen.
- Mietrendite berechnen: Formel, Beispiele & Richtwerte 2026 (Ratgeber)
- Finanzierungsrechner für Kapitalanleger (Rechner)
- Kaufnebenkosten-Rechner (Rechner)
Häufige Fragen zur Mietrendite
Was sagt die Mietrendite aus?
Sie zeigt in Prozent, wie sich der Kaufpreis einer Immobilie über die jährliche Kaltmiete verzinst. Damit lassen sich Objekte unterschiedlicher Größe und Preisklasse auf einen gemeinsamen Maßstab bringen. Was am Monatsende übrig bleibt, zeigt dagegen erst der Cashflow.
Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite rechnet nur mit Kaltmiete und Kaufpreis und ignoriert alle Kosten — sie fällt deshalb immer höher aus. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten im Nenner und die nicht umlagefähigen Kosten im Zähler. Für die Kaufentscheidung zählt die Netto-Zahl.
Was hat der Kaufpreisfaktor mit der Mietrendite zu tun?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis kostet. Ein Faktor von 25 entspricht 4 Prozent Bruttomietrendite (100 ÷ 25). Beide Kennzahlen transportieren dieselbe Information — Makler sprechen häufiger vom Faktor, Anleger von der Rendite.
