Werbungskosten bei Vermietung sind alle Ausgaben, die dir durch die vermietete Immobilie entstehen — von Schuldzinsen über die AfA bis zum nicht umlagefähigen Hausgeld. Rechtsgrundlage ist § 9 EStG in Verbindung mit § 21 EStG: Die Kosten werden von den Mieteinnahmen abgezogen und senken so dein zu versteuerndes Einkommen. Erfasst werden sie in der Anlage V.
Was sind Werbungskosten bei Vermietung?
Als Vermieter erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird dabei nicht die Miete selbst, sondern nur der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Werbungskosten sind nach § 9 EStG alle Aufwendungen zur „Erwerbung, Sicherung und Erhaltung“ der Einnahmen — praktisch also fast alles, was du für die vermietete Wohnung ausgibst.
Beides — Einnahmen und Kosten — trägst du in der Anlage V deiner Steuererklärung ein. Die Einnahmenseite erklärt der Eintrag Mieteinnahmen versteuern — hier geht es um die Kostenseite.
Warum sind Werbungskosten für Kapitalanleger wichtig?
- Sie sind dein größter Steuerhebel. Jeder Euro Werbungskosten senkt dein zu versteuerndes Einkommen — bei 42 Prozent Grenzsteuersatz holst du dir also 42 Cent pro Euro zurück.
- Verluste sind verrechenbar. Übersteigen die Kosten die Mieteinnahmen, mindert der Verlust deine übrigen Einkünfte, etwa dein Gehalt.
- Sie entscheiden über den Nach-Steuer-Ertrag. Ob sich eine Wohnung wirklich trägt, zeigt sich erst nach Steuern — Werbungskosten gehören deshalb in jede Cashflow-Rechnung.
Der Werbungskosten-Katalog für Vermieter
Die absetzbaren Positionen lassen sich in vier Gruppen ordnen. Der Katalog zeigt die wichtigsten Posten — alles jeweils bezogen auf die vermietete Immobilie:
| Kostengruppe | Typische Positionen | Hinweis für Vermieter |
|---|---|---|
| Finanzierung | Schuldzinsen, Disagio, Bereitstellungszinsen, Gebühren des Darlehenskontos | Nur der Zinsanteil der Rate zählt — die Tilgung nicht |
| Abschreibung | AfA auf den Gebäudeanteil — bei Wohngebäuden nach § 7 Abs. 4 EStG regelmäßig 2 % pro Jahr, bei Fertigstellung vor 1925 2,5 % und ab Baujahr 2023 3 % | Basis ist die Kaufpreisaufteilung — abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden |
| Laufende Kosten | Hausgeld (Verwaltung und Betriebskosten), Instandhaltung / Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Gebäudeversicherung | Abziehbar ist das Hausgeld ohne die Zuführung zur Erhaltungsrücklage — sie wirkt erst, wenn die WEG das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt |
| Vermietung & Sonstiges | Makler für die Neuvermietung, Inserate, Fahrtkosten (Besichtigung, Eigentümerversammlung), Kontoführung, Steuerberatung (anteilig für die Anlage V) | Auch kleine Posten summieren sich — Belege konsequent sammeln |
Grundsteuer, Gebäudeversicherung und die übrigen Betriebskosten setzt du in voller Höhe als Werbungskosten an — im Gegenzug erfasst du die Nebenkosten-Vorauszahlungen deines Mieters als Einnahme. Für die selbst genutzte Immobilie gelten dagegen ganz andere Regeln (dort gibt es keine Werbungskosten) — was Eigentümer dort ansetzen können und wie sich Grundsteuer & Co. gerade entwickeln, liest du im Ratgeber Steuererhöhung 2026: Was Immobilienkäufer wissen müssen.
Sofort absetzbar oder nur über die AfA?
Nicht jede Ausgabe wirkt sofort. Das Steuerrecht unterscheidet zwei Wege:
- Sofort absetzbar (Erhaltungsaufwand): Reparaturen und Modernisierungen, die Vorhandenes erneuern — neues Bad statt altem Bad, neue Fenster statt alter Fenster. Sie wirken komplett im Jahr der Zahlung; bei Wohngebäuden im Privatvermögen kannst du größere Beträge wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV).
- Nur über die AfA (Anschaffungs- und Herstellungskosten): Der Gebäude-Kaufpreis selbst und alles, was die Immobilie erweitert oder deutlich über den ursprünglichen Zustand hinaus verbessert — diese Kosten verteilen sich über Jahrzehnte.
Achtung, 15-Prozent-Falle: Renovierst du innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf für netto mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden aus sofort absetzbaren Reparaturen anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) — absetzbar dann nur noch über die AfA. Vor größeren Maßnahmen im Kaufzeitraum immer erst rechnen.
Rechenbeispiel: Werbungskosten in der Praxis
Angenommen: Kaufpreis 180.000 € (Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung 150.000 €), Baujahr 1985, Kaltmiete 570 €/Monat, Darlehen rund 110.000 € zu etwa 3,7 % Zins. So könnte ein erstes volles Jahr in der Anlage V aussehen — alle Werte sind frei gewählte Annahmen, keine Prognose:
| Position | Betrag / Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen (Kaltmiete) | + 6.840 € |
| Schuldzinsen | − 4.100 € |
| AfA Gebäude (2 % von 150.000 €) | − 3.000 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | − 960 € |
| Erhaltungsaufwand (kleine Reparaturen) | − 750 € |
| Fahrten, Kontoführung, Sonstiges | − 150 € |
| Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | − 2.120 € |
Die umlagefähigen Betriebskosten sind hier bewusst weggelassen: In der Anlage V stehen sie sowohl als Einnahme (Vorauszahlung des Mieters) als auch als Werbungskosten — unter dem Strich heben sie sich auf.
Der steuerliche Verlust von 2.120 € verrechnet sich mit deinen übrigen Einkünften — bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent wären das rund 890 € Steuerersparnis (ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer). Der Clou: Ein großer Teil des Verlusts stammt aus der AfA, die dich keinen Cent Liquidität kostet. Deine eigenen Zahlen weichen davon ab — die Rechnung ist eine unverbindliche Modellrechnung, kein Versprechen.
Hinweis: Dieser Eintrag erklärt Begriffe und Zusammenhänge, ersetzt aber keine Steuerberatung. Für deine konkrete Steuererklärung gehört ein Steuerberater an deine Seite.
Häufige Fehler bei den Werbungskosten
- Die Tilgung ansetzen. Absetzbar ist nur der Zinsanteil der Kreditrate — die Tilgung ist Vermögensaufbau, kein Aufwand.
- Das volle Hausgeld absetzen und die Erstattungen vergessen. Umlagefähige Betriebskosten, die der Mieter erstattet, sind gleichzeitig Einnahmen; die Rücklagen-Zuführung zählt erst bei tatsächlicher Verwendung.
- Groß renovieren, ohne auf die 15-Prozent-Grenze zu achten. Wer im Kaufzeitraum zu viel investiert, verliert den Sofortabzug — Stichwort anschaffungsnahe Herstellungskosten.
- Kleinposten liegen lassen. Fahrtkosten, Inserate, Kontoführung, anteilige Steuerberatung — einzeln unscheinbar, zusammen schnell ein paar hundert Euro pro Jahr.
- Bei Leerstand nichts ansetzen. Auch ohne Mieter bleiben die Kosten abziehbar, solange du ernsthaft vermieten willst und das belegen kannst.
Checkliste: So sicherst du dir den Abzug
- Eigenes Konto für die Immobilie führen — jede Position sauber zuordenbar
- Belege und Rechnungen laufend digital ablegen, nicht erst zur Steuererklärung
- Jahresabrechnung der WEG in umlagefähig / nicht umlagefähig aufschlüsseln (lassen)
- Zinsbescheinigung der Bank anfordern
- Fahrten zu Objekt und Eigentümerversammlung notieren
- Vor größeren Renovierungen in den ersten drei Jahren die 15-Prozent-Grenze prüfen
Fazit
- Werbungskosten sind alle Ausgaben rund um die vermietete Immobilie — Rechtsgrundlage § 9 i. V. m. § 21 EStG, erfasst in der Anlage V.
- Die größten Posten: Schuldzinsen, AfA, nicht umlagefähiges Hausgeld und Instandhaltung.
- Nur Zinsen sind absetzbar, nie die Tilgung.
- Sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand ist wertvoller als Abschreibung über Jahrzehnte — Vorsicht bei der 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren.
- Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, verrechnet sich der Verlust mit deinen übrigen Einkünften — das macht die Immobilie zum Steuerhebel.
- Steuererhöhung 2026: Was Immobilienkäufer wissen müssen — der ausführliche Ratgeber zu Grundsteuer und absetzbaren Kosten, auch für Selbstnutzer
- Mieteinnahmen versteuern (Lexikon) — die Einnahmenseite der Anlage V
- AfA (Absetzung für Abnutzung) (Lexikon) — der größte Werbungskosten-Posten im Detail
- Finanzierungsrechner (Rechner) — Zinsanteil und Cashflow für dein Objekt durchrechnen
Häufige Fragen zu Werbungskosten bei Vermietung
Was zählt alles zu den Werbungskosten bei Vermietung?
Alle Ausgaben, die mit der vermieteten Immobilie zusammenhängen: Schuldzinsen, AfA, Hausgeld (ohne die Zuführung zur Erhaltungsrücklage), Verwaltung, Instandhaltung, Grundsteuer und Gebäudeversicherung, Maklerkosten für die Neuvermietung, Inserate, Fahrtkosten und anteilige Steuerberatungskosten. Umlagefähige Posten setzt du in voller Höhe an und erfasst die Erstattung des Mieters im Gegenzug als Einnahme. Nicht dazu gehört die Tilgung des Darlehens.
Kann ich Werbungskosten auch bei Leerstand geltend machen?
Ja — entscheidend ist die ernsthafte Vermietungsabsicht. Solange du nachweisbar einen Mieter suchst (Inserate, Maklerauftrag), bleiben Zinsen, AfA und laufende Kosten auch ohne Mieteinnahmen absetzbar. Bei dauerhaftem Leerstand ohne Vermietungsbemühungen kann das Finanzamt den Abzug streichen.
Was passiert, wenn die Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen?
Dann entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der mit deinen anderen Einkünften — etwa dem Gehalt — verrechnet wird und so deine Steuerlast senkt. Gerade in den ersten Jahren mit hohen Zinsen und voller AfA ist das bei Kapitalanlagen der Regelfall.
Ist die Tilgung des Immobilienkredits als Werbungskosten absetzbar?
Nein. Die Tilgung baut Vermögen auf und ist deshalb kein Aufwand — absetzbar ist nur der Zinsanteil der Rate. Der Wertverzehr des Gebäudes selbst wird stattdessen über die AfA berücksichtigt.
