Cashflow einer Immobilie berechnen: Schritt für Schritt zum echten Überschuss

Eine Immobilie kann auf dem Papier glänzen und dich trotzdem jeden Monat Geld kosten — oder umgekehrt unscheinbar wirken und still einen Überschuss abwerfen. Der Unterschied heißt Cashflow: der reale Geldfluss nach allen Kosten, Zinsen und der Tilgung. Wer den Cashflow einer Immobilie berechnen kann, weiß vor dem Kauf, was eine Wohnung wirklich einbringt — und fällt nicht auf schöne Bruttorenditen herein. Diese Anleitung zeigt dir die Formel, jeden Rechenschritt und ein komplettes Beispiel für 2026.

Wir bei immo.kaufen sind Makler und Informationsplattform. Unser Anspruch: erst aufklären, dann vermitteln. Und beim Thema Kapitalanlage gibt es keine ehrlichere Kennzahl als den Cashflow. Er verzeiht keine Schönrechnerei. Genau deshalb ist er das erste, was wir bei jedem Objekt durchrechnen — und das erste, was du beherrschen solltest, bevor du unterschreibst.

Was ist der Cashflow einer Immobilie?

Der Cashflow einer Immobilie ist der Geldbetrag, der nach allen Ein- und Auszahlungen eines Zeitraums übrig bleibt — typischerweise pro Monat oder pro Jahr. Vereinfacht: Was fließt rein (Miete), was fließt raus (Kosten, Zins, Tilgung, Steuer), und was bleibt am Ende auf dem Konto? Genau diese Restgröße ist der Cashflow.

Wichtig ist die Abgrenzung zu zwei Begriffen, die oft durcheinandergehen. Der Ertrag ist eine buchhalterische Größe und enthält Positionen wie die Abschreibung, die gar keinen echten Geldfluss auslösen. Die Rendite ist eine Prozentzahl, die den Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital setzt. Der Cashflow dagegen ist bodenständig konkret: Es geht um echte Euro, die dein Girokonto verlassen oder erreichen. Deshalb ist er die Kennzahl, die darüber entscheidet, ob eine Immobilie dich finanziell trägt oder belastet.

Warum Cashflow die wichtigste Kennzahl ist

In Verkaufsexposés liest man fast immer die Bruttomietrendite: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Das klingt gut, ist aber die unehrlichste Zahl im Immobiliengeschäft. Sie ignoriert Kaufnebenkosten, laufende Kosten, Zinsen, Tilgung und Steuern — also praktisch alles, was den Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Investment ausmacht.

Der Cashflow räumt mit dieser Schönrechnerei auf. Er zwingt dich, jede Position ehrlich anzusetzen. Und er zeigt dir drei Dinge auf einen Blick:

• Tragfähigkeit: Kannst du die Immobilie aus der Miete heraus halten, oder musst du dauerhaft zuschießen?
• Risikopuffer: Wie viel Luft bleibt, wenn ein Mieter ausfällt, die Instandhaltung teurer wird oder der Zins bei der Anschlussfinanzierung steigt?
• Skalierbarkeit: Wer positive oder ausgeglichene Cashflows sammelt, kann leichter das nächste Objekt finanzieren. Wer sich mit Zuzahlungen übernimmt, ist blockiert.

Gerade 2026, mit Bauzinsen für zehnjährige Zinsbindung von rund 3,3 bis 4,0 Prozent, ist der Cashflow wieder zur zentralen Größe geworden. In der Niedrigzinsphase trug sich fast jedes Objekt von selbst — heute trennt der Cashflow die soliden Investments von den teuren Fehlern. Wer Immobilien als Kapitalanlage ernst nimmt, rechnet ihn vor jedem Kauf durch.

Die Cashflow-Formel: die drei Ebenen

Viele scheitern am Cashflow, weil sie ihn in einem einzigen Schritt berechnen wollen. Sauberer — und weniger fehleranfällig — ist es, ihn in drei Ebenen zu zerlegen. Jede Ebene beantwortet eine eigene Frage.

Ebene 1, 2 und 3 im Überblick

Nur die dritte Ebene ist der Betrag, mit dem du tatsächlich planen kannst. Wer beim Cashflow vor Steuer stehen bleibt, übersieht einen der größten Hebel überhaupt — die steuerliche Wirkung von Zinsen und Abschreibung. Genau die machen bei vielen Objekten den Unterschied zwischen „kostet mich Geld“ und „trägt sich selbst“.

Schritt 1: Einnahmen realistisch ansetzen

Die Einnahmenseite ist die einfachste — und trotzdem wird hier der erste Fehler gemacht. Maßgeblich für den Cashflow ist ausschließlich die Kaltmiete (Nettokaltmiete). Die warme Miete enthält Betriebskosten-Vorauszahlungen, die du eins zu eins an Versorger und Gemeinde weiterreichst — sie sind ein durchlaufender Posten und gehören nicht in die Cashflow-Rechnung.

Setze die Kaltmiete konservativ an: die tatsächlich vereinbarte Miete, nicht die theoretisch erzielbare „Marktmiete“ aus dem Exposé. Bei vermieteten Bestandsobjekten ist die Ist-Miete oft niedriger als die Neuvermietungsmiete, weil Bestandsmieten nur begrenzt steigen dürfen. Rechne mit dem, was heute fließt — nicht mit dem, was theoretisch möglich wäre.

Schritt 2: Bewirtschaftungskosten abziehen

Jetzt wird es ernst, denn hier verstecken sich die Kosten, die viele Kalkulationen ruß. Grundregel: Es zählen nur die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten — also die Kosten, die du als Eigentümer selbst trägst und nicht auf den Mieter umlegen kannst.

Umlagefähig vs. nicht umlagefähig

Umlagefähige Betriebskosten (Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausmeister, Versicherung des Gebäudes, Aufzug u. a.) trägt der Mieter über die Nebenkostenabrechnung — sie sind cashflow-neutral. Diese drei großen Posten bleiben dagegen an dir hängen:

• Verwaltungskosten: Gebühr für die WEG- bzw. Sondereigentumsverwaltung. Bei Eigentumswohnungen üblich sind grob 25 bis 40 € pro Wohnung und Monat.
• Instandhaltungsrücklage: Rücklage für Reparaturen und Sanierung am Gemeinschaftseigentum. Kommt nicht auf den Mieter.
• Mietausfallwagnis: ein Puffer für Leerstand und Zahlungsausfälle — üblicherweise mit 2 bis 4 % der Jahreskaltmiete angesetzt.

Die Instandhaltungsrücklage nicht kleinrechnen

Der teuerste Fehler ist, die Instandhaltung wegzulassen, „weil gerade nichts ansteht“. Dach, Fassade, Heizung, Fenster — irgendwann kommt jede Position. Als Faustwerte für die Rücklage haben sich etwa 7 bis 12 € pro Quadratmeter und Jahr etabliert, bei älteren oder sanierungsbedürftigen Objekten mehr. Wer hier realistisch plant, wird von der ersten größeren Rechnung nicht überrascht. Diese und weitere Positionen findest du auch in unserer Übersicht zu den Kaufnebenkosten und den typischen Fehlern beim ersten Kauf.

Schritt 3: Der Kapitaldienst (Zins + Tilgung)

Der Kapitaldienst ist die Annuität deines Darlehens — also die komplette monatliche Rate an die Bank, bestehend aus Zins und Tilgung. Für den Cashflow zählt die volle Rate, denn dieses Geld verlässt tatsächlich dein Konto.

Die Rate berechnest du aus der Darlehenssumme, dem Sollzins und dem anfänglichen Tilgungssatz. Bei 3,6 % Zins und 2 % Anfangstilgung beträgt die Annuität 5,6 % der Darlehenssumme pro Jahr. Wichtig: Im Zeitverlauf verschiebt sich das Verhältnis — der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt, während die Rate gleich bleibt. Den genauen Verlauf spielst du am schnellsten mit unserem Finanzierungsrechner durch.

Warum die Tilgung kein echter „Verlust“ ist

Hier liegt der wichtigste Denkfehler vieler Einsteiger. Die Tilgung belastet zwar den Cashflow — das Geld ist weg vom Konto —, aber es ist nicht ausgegeben, sondern umgeschichtet: Mit jeder Tilgungsrate sinkt deine Restschuld und steigt dein Eigenkapital in der Immobilie. Du bezahlst dich gewissermaßen selbst. Und das Beste: Bei einer vermieteten Immobilie übernimmt größtenteils der Mieter diese Tilgung — das Prinzip, das wir in Investmenttilgung ausführlich erklären.

Schritt 4: Die Steuerwirkung

Jetzt kommt der Schritt, den die meisten überspringen — und der oft entscheidet, ob ein Objekt sich trägt. Die Vermietung erzeugt ein steuerliches Ergebnis, das mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert wird. Und dieses Ergebnis ist etwas ganz anderes als der Cashflow.

Das zu versteuernde Ergebnis berechnest du so: Kaltmiete minus die abzugsfähigen Werbungskosten. Zu den Werbungskosten gehören:

• der Zinsanteil des Darlehens (nicht die Tilgung),
• die AfA — die Gebäudeabschreibung,
• die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und
• sonstige Kosten wie Instandhaltung, Fahrtkosten oder Kontoführung.

Warum die AfA den Cashflow schont

Die Abschreibung (AfA) ist der cleverste Posten in dieser Rechnung: Sie mindert dein steuerliches Ergebnis, ohne dass auch nur ein Euro dein Konto verlässt. Die lineare AfA beträgt für vermietete Wohngebäude in der Regel 2 % pro Jahr — berechnet allein auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises (der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben). Weil dieser „Aufwand ohne Ausgabe“ das Ergebnis drückt, sinkt die Steuer — und bei einem steuerlichen Verlust bekommst du sogar etwas zurück.

Der Effekt: Der Cashflow vor Steuer kann leicht negativ sein, während der Cashflow nach Steuer dank der Steuerersparnis ausgeglichen oder sogar positiv wird. Genau deshalb ist die vierte Ebene so wichtig. Wie du die laufenden Mieteinnahmen richtig versteuerst, haben wir separat aufgeschrieben.

Das komplette Rechenbeispiel

Genug Theorie — rechnen wir einen realistischen Fall für 2026 komplett durch. Alle Zahlen sind Beispielwerte und bewusst vereinfacht, aber in sich stimmig. Ausgangslage:

• Vermietete Eigentumswohnung, Kaufpreis 250.000 €, Gebäudeanteil 80 % (200.000 €).
• Kaufnebenkosten rund 25.000 €, davon 55.000 € Eigenkapital → Darlehen 220.000 €.
• Finanzierung: 3,6 % Zins, 2 % Anfangstilgung → Annuität 5,6 % = 12.320 €/Jahr.
• Jahreskaltmiete 12.000 € (1.000 €/Monat), persönlicher Steuersatz 42 %.

Ebene 1 + 2: bis zum Cashflow vor Steuer

Vor Steuer sieht es also nach einem Minus aus: rund 168 € im Monat, die du zuschießt. Doch die Rechnung ist noch nicht zu Ende — jetzt kommt die Steuer.

Ebene 3: die Steuerwirkung

Aus dem steuerlichen Verlust von 1.620 € wird bei 42 % Grenzsteuersatz eine Erstattung von rund 680 €. Diese fließt dir zu und verbessert den Cashflow:

Unter dem Strich kostet dich die Wohnung nach Steuer noch rund 112 € im Monat. Klingt zunächst nach einem Minusgeschäft — ist es aber nicht. Denn im selben Jahr hast du 4.400 € getilgt, also gut 367 € im Monat an eigenem Vermögen aufgebaut. Du zahlst 112 € ein und bekommst 367 € Vermögenszuwachs — das ist das eigentliche Bild.

Positiver oder negativer Cashflow?

Die Gretchenfrage jedes Kapitalanlegers: Muss der Cashflow positiv sein? Die ehrliche Antwort lautet „kommt darauf an“ — und zwar darauf, woher ein etwaiges Minus stammt.

Wann ein negativer Cashflow okay ist

Ein leicht negativer Cashflow, der überwiegend aus einer hohen Tilgung stammt, ist unproblematisch — im Grunde ist er ein Sparplan mit Zwangscharakter. Du schießt Geld zu, aber es landet in deiner eigenen Immobilie und senkt deine Schulden. Kritisch wird es erst, wenn das Minus aus hohen Zinsen, schwacher Miete oder unterschätzten Kosten entsteht — denn dieses Geld ist tatsächlich weg. Deshalb lohnt der Blick auf die Aufteilung: Wie viel deines negativen Cashflows ist Tilgung (gut) und wie viel echter Aufwand (schlecht)?

Cashflow-Rendite und weitere Kennzahlen

Der Cashflow in Euro ist die eine Hälfte der Wahrheit. Um Objekte zu vergleichen, setzt du ihn ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital — das ist die Cashflow-Rendite (oder Cash-on-Cash-Rendite):

Daneben lohnt der Blick auf zwei weitere Kennzahlen, die den Cashflow einordnen:

• Nettomietrendite: Nettomietertrag geteilt durch Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten). Ehrlicher als die Bruttomietrendite, weil die Bewirtschaftungskosten drin sind. So berechnest du die Mietrendite in allen drei Varianten Schritt für Schritt.
• Eigenkapitalrendite: berücksichtigt zusätzlich Tilgung und Wertsteigerung — die Gesamtsicht auf dein eingesetztes Geld.

Wichtig: Keine dieser Zahlen ersetzt den Cashflow, sie ergänzen ihn. Der Cashflow sichert die Liquidität, die Renditekennzahlen messen die Qualität des Investments. Beim Vergleich mehrerer Objekte hilft dir unser Immobilien-Rechner, und ob eine Immobilie überhaupt zu deiner Strategie passt, klärt der Investment-Check. Ob sich der Kauf einer Kapitalanlage für dich mehr lohnt als das Eigenheim, ist eine Frage, die eng mit dem Cashflow zusammenhängt.

Die häufigsten Fehler beim Rechnen

In der Beratung sehen wir immer wieder dieselben Rechenfehler — und sie kosten echtes Geld. Diese sechs solltest du kennen:

1. Warmmiete statt Kaltmiete ansetzen. Die Nebenkosten sind ein durchlaufender Posten und gehören nicht in den Cashflow.
2. Instandhaltung vergessen. „Läuft doch“ gilt nicht — Dach, Heizung und Fenster kommen mit Sicherheit. Ohne Rücklage ist die Rechnung geschönt.
3. Tilgung und Zins verwechseln. Für den Cashflow zählt die ganze Rate, für die Steuer nur der Zins. Wer das mischt, verrechnet sich doppelt.
4. Die Steuer weglassen. Wer beim Cashflow vor Steuer stehen bleibt, übersieht den größten Hebel — die AfA und den Zinsabzug.
5. AfA auf den ganzen Kaufpreis rechnen. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden.
6. Mit Best-Case-Zinsen kalkulieren. Rechne auch das Szenario der Anschlussfinanzierung durch — wenn nach der Zinsbindung ein höherer Satz greift, kippt mancher Cashflow.

Cashflow verbessern: 6 Stellschrauben

Ist der Cashflow zu niedrig, ist er selten in Stein gemeißelt. Diese sechs Hebel bringen ihn ins Plus — jeder mit einem eigenen Preis:

• Tilgung senken. Von 2 % auf 1 % Anfangstilgung reduziert die Rate spürbar — im Beispiel oben käme der Cashflow vor Steuer damit rechnerisch ins Plus. Der Preis: langsamere Entschuldung.
• Mehr Eigenkapital einsetzen. Weniger Darlehen bedeutet weniger Zins und Tilgung. Der Preis: gebundenes Kapital und niedrigere Eigenkapitalrendite.
• Objekt mit besserer Mietrendite wählen. Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist der größte Hebel — hier entscheidet sich der Cashflow schon vor dem Kauf.
• Miete anpassen. Über Indexmiete, Modernisierung oder Neuvermietung im rechtlichen Rahmen lässt sich die Kaltmiete erhöhen.
• Zins optimieren. Ein sauberer Zinsvergleich und die Wahl der richtigen Bank können die Rate merklich senken.
• Kosten drücken. Günstigere Verwaltung, sinnvolle Versicherungen und energetische Maßnahmen senken die laufenden Ausgaben.

Fazit

Den Cashflow einer Immobilie zu berechnen ist kein Hexenwerk — es ist saubere Buchhaltung in vier Schritten: Kaltmiete ansetzen, nicht umlagefähige Kosten abziehen, den Kapitaldienst gegenrechnen und die Steuerwirkung berücksichtigen. Wer diese vier Ebenen ehrlich durchspielt, sieht vor dem Kauf, was ein Objekt wirklich einbringt — und fällt nicht auf schöne Bruttorenditen herein.

Und die vielleicht wichtigste Erkenntnis: Ein leicht negativer Cashflow ist kein Ausschlusskriterium, solange er aus der Tilgung stammt. Entscheidend ist, dass du weißt, woher jede Zahl kommt, und dass die Liquidität auch bei Störungen trägt. Genau hier setzen wir an: erst aufklären, dann vermitteln, in dieser Reihenfolge. Wenn du ein konkretes Objekt durchrechnen willst oder wissen möchtest, welcher Cashflow zu deinem Ziel passt, unterstützen wir dich gern.

Paul Kohl

Gründer & Geschäftsführer