Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark sich dein eingesetztes Eigenkapital verzinst: jährlicher Überschuss nach Zinsen geteilt durch eingesetztes Eigenkapital, mal 100. Anders als die Mietrendite bewertet sie nicht das Objekt, sondern deine Finanzierung — deshalb steigt sie über den Leverage-Effekt, solange die Objektrendite über dem Zinssatz liegt. Rechne sie konsequent entweder vor oder nach Steuern.
- Was ist die Eigenkapitalrendite?
- Warum ist sie für Kapitalanleger wichtig?
- Formel und Berechnung — vor und nach Steuern
- Eigenkapitalrendite und Leverage-Effekt: drei Szenarien
- Die Kehrseite: Der Hebel wirkt auch nach unten
- Häufige Fehler bei der Eigenkapitalrendite
- Checkliste vor der Berechnung
- Fazit
Was ist die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite (auch Eigenkapitalrentabilität) beantwortet eine einzige Frage: Wie gut arbeitet das Geld, das du selbst in die Immobilie gesteckt hast? Sie setzt den jährlichen Überschuss nach Zinsen ins Verhältnis zu deinem Eigenkapital — Anzahlung plus selbst gezahlte Nebenkosten.
Der Unterschied zur Mietrendite ist entscheidend: Die Mietrendite misst das Objekt und ignoriert, wie du finanzierst. Die Eigenkapitalrendite misst deine Anlage. Zwei Käufer derselben Wohnung erzielen deshalb völlig unterschiedliche Eigenkapitalrenditen — je nachdem, ob sie bar zahlen oder mit Bankdarlehen arbeiten.
Abgrenzung: Mietrendite und Kaufpreisfaktor bewerten den Kauf. Die Eigenkapitalrendite bewertet deinen Kapitaleinsatz — erst sie macht eine Immobilie mit anderen Anlageformen vergleichbar.
Warum ist sie für Kapitalanleger wichtig?
Kapitalanleger haben begrenztes Eigenkapital, aber Zugang zu Fremdkapital. Genau deshalb ist die Eigenkapitalrendite aussagekräftiger als die reine Objektrendite:
- Sie macht Alternativen vergleichbar. Erst als Prozentsatz auf dein Kapital lässt sich eine Wohnung neben Tagesgeld oder Aktien stellen.
- Sie zeigt die Wirkung der Finanzierung. Zinssatz, Eigenkapitalquote und Kaufnebenkosten schlagen hier direkt durch — in der Mietrendite gar nicht.
- Sie diszipliniert. Wer sie sauber rechnet, muss alle nicht umlagefähigen Kosten offenlegen — ergänzend zur Frage, ob die Wohnung monatlich Cashflow liefert.
Formel und Berechnung — vor und nach Steuern
Die Grundformel lautet:
Eigenkapitalrendite = jährlicher Überschuss nach Zinsen ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Überschuss nach Zinsen = Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Darlehenszinsen
Diese Variante ist die Eigenkapitalrendite vor Steuern. Nach Steuern ziehst du zusätzlich die Einkommensteuer auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) ab; abzugsfähig sind dort Zinsen und laufende Kosten als Werbungskosten (§ 9 EStG) sowie die AfA (§ 7 EStG). Beide Varianten sind zulässig — du darfst sie nur nie mischen.
| Rechengröße | Gehört in die Formel? |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | ja — Zähler (Einnahme) |
| Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage) | ja — Zähler (Abzug) |
| Darlehenszinsen | ja — Zähler (Abzug) |
| Tilgung | nein — Vermögensaufbau, kein Aufwand |
| Eigenkapital inkl. selbst gezahlter Kaufnebenkosten | ja — Nenner |
| Erwartete Wertsteigerung | nein — separat ausweisen, nicht einrechnen |
Eigenkapitalrendite und Leverage-Effekt: drei Szenarien
Entscheidend ist das Zusammenspiel mit dem Leverage-Effekt: Wirft die Immobilie mehr ab, als die Bank an Zinsen verlangt, gehört dir die Differenz auf das geliehene Geld — verteilt auf ein kleineres Eigenkapital. Je weniger davon du einsetzt, desto höher fällt die Eigenkapitalrendite aus.
Annahmen: Kaufpreis 200.000 € plus 20.000 € Kaufnebenkosten = 220.000 € Gesamtinvestition. Jahresnettokaltmiete 11.000 €, nicht umlagefähige Kosten 1.500 € → Überschuss 9.500 €. Objektrendite = Überschuss ÷ Gesamtinvestition = 4,3 %. Sollzins annahmegemäß 3,5 % p. a., alle Werte vor Steuern. Nur eine Modellrechnung — deine realen Konditionen weichen ab.
| Szenario | Eigenkapital | Darlehen | Zins/Jahr | Überschuss | EK-Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| 100 % EK | 220.000 € | 0 € | 0 € | 9.500 € | 4,3 % |
| 30 % EK | 66.000 € | 154.000 € | 5.390 € | 4.110 € | 6,2 % |
| 15 % EK | 33.000 € | 187.000 € | 6.545 € | 2.955 € | 9,0 % |
Dasselbe Objekt, derselbe Mieter — und trotzdem mehr als doppelt so hohe Eigenkapitalrendite: Der absolute Überschuss sinkt, die Verzinsung deines Kapitals steigt. Beispielrechnung ohne Gewähr; deine Konditionen spielst du im Finanzierungsrechner durch.
Die Kehrseite: Der Hebel wirkt auch nach unten
Der Hebel ist keine Einbahnstraße: Er funktioniert nur, solange die Objektrendite über dem Zinssatz liegt. Kippt das Verhältnis, kippt die Eigenkapitalrendite — umso heftiger, je weniger Eigenkapital im Spiel ist.
Im Beispiel oben würde ein Sollzins von 5,0 % statt 3,5 % im 15-Prozent-Szenario Zinsen von 9.350 € bedeuten — vom Überschuss blieben rund 150 € und damit eine Eigenkapitalrendite nahe null. Beim Vollzahler bliebe sie unverändert bei 4,3 %. Dieses Risiko trifft Anleger vor allem bei der Anschlussfinanzierung oder bei Leerstand.
Achtung: Eine hohe Eigenkapitalrendite ist kein Qualitätsbeweis, sondern oft nur der Preis für mehr Risiko. Prüfe deshalb beides: die Rendite und ob der Cashflow auch bei zwei Monaten Leerstand und höherem Anschlusszins noch trägt.
Häufige Fehler bei der Eigenkapitalrendite
- Tilgung als Kosten verbuchen. Der häufigste Fehler. Tilgung mindert deinen Cashflow, ist aber kein Aufwand — sie wandert vom Konto in dein Vermögen. In die Formel gehört nur der Zinsanteil.
- Die Steuerwirkung ignorieren. Wer eine Vorsteuer-Rendite mit einer Nachsteuer-Rendite vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Zahlen.
- Kaufnebenkosten im Eigenkapital vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler finanzieren Banken meist nicht mit — sie erhöhen dein Eigenkapital und drücken die Rendite. Rechne sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner aus.
- Wertsteigerung einrechnen. Angenommene Preissteigerungen sind keine Rendite, sondern eine Prognose — weise sie getrennt aus.
- Nur ein einzelnes Jahr betrachten. Mit jeder Tilgungsrate wächst dein gebundenes Kapital, der Zinsanteil sinkt. Die Kennzahl ist eine Momentaufnahme.
Checkliste vor der Berechnung
- Alle Kaufnebenkosten dem Eigenkapital zugeordnet?
- Verwaltung, Rücklage, Instandhaltung und Mietausfallwagnis realistisch angesetzt?
- Nur der Zinsanteil abgezogen, nicht die Tilgung?
- Vor oder nach Steuern — und klar benannt?
- Stresstest mit höherem Zins und Leerstand gerechnet?
Hinweis: Dieser Eintrag erklärt Begriffe und Zusammenhänge, ersetzt aber keine Steuerberatung. Wie sich Zinsen, AfA und Werbungskosten in deinem Fall auswirken, klärst du mit einem Steuerberater.
Fazit
- Die Eigenkapitalrendite misst die Verzinsung deines eingesetzten Kapitals: Überschuss nach Zinsen geteilt durch Eigenkapital, mal 100.
- Sie ist aussagekräftiger als die Objektrendite, weil sie die Finanzierung abbildet.
- Weniger Eigenkapital hebelt die Rendite nach oben — aber nur, solange die Objektrendite über dem Zinssatz liegt.
- Tilgung gehört nicht in die Formel, Kaufnebenkosten dagegen ins Eigenkapital.
- Bewerte sie immer zusammen mit Cashflow und Stresstest — eine hohe Kennzahl allein ist kein Kaufargument.
Häufige Fragen zur Eigenkapitalrendite
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?
Du teilst den jährlichen Überschuss nach Zinsen durch dein eingesetztes Eigenkapital und multiplizierst mit 100. Der Überschuss ist die Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten und Darlehenszinsen. Ins Eigenkapital gehören Anzahlung und selbst getragene Kaufnebenkosten.
Was unterscheidet Eigenkapitalrendite und Mietrendite?
Die Mietrendite bewertet das Objekt: Sie setzt die Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis und blendet die Finanzierung aus. Die Eigenkapitalrendite bewertet deine Anlage — sie berücksichtigt Eigenkapitaleinsatz und Zinskosten. Zwei Käufer derselben Wohnung haben dieselbe Mietrendite, aber unterschiedliche Eigenkapitalrenditen.
Gehört die Tilgung in die Eigenkapitalrendite?
Nein. Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau — das Geld wechselt nur vom Konto in die Immobilie. In der Renditeformel zählt allein der Zinsanteil. Im Cashflow dagegen musst du die Tilgung berücksichtigen, weil sie deine Liquidität belastet.
Was ist eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Eine feste Zielmarke gibt es nicht — sinnvoll ist der Vergleich mit Alternativanlagen zuzüglich eines Aufschlags für Aufwand und Risiko. Entscheidend ist der Kontext: Eine zweistellige Rendite bei 10 Prozent Eigenkapital ist etwas anderes als dieselbe Zahl bei 40 Prozent.
