Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung einer vermieteten Immobilie: Der Wertverlust des Gebäudes wird über die Nutzungsdauer verteilt und jährlich als Werbungskosten abgesetzt (§ 7 Abs. 4 EStG). Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Für Vermieter ist die AfA eine reine Rechengröße – sie senkt die Steuer, ohne Geld zu kosten.
Was ist die AfA?
Kaufst du eine vermietete Immobilie, geht das Finanzamt davon aus, dass sich das Gebäude über die Jahre abnutzt. Diesen Wertverlust darfst du steuerlich geltend machen: Die Absetzung für Abnutzung (kurz AfA) verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über dessen Nutzungsdauer — und wird jährlich als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abgezogen (§ 7 Abs. 4 EStG).
Wichtig: Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude — Grund und Boden nutzt sich aus Sicht des Finanzamts nicht ab. Wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, regelt die Kaufpreisaufteilung. Sie bestimmt damit direkt, wie hoch deine jährliche AfA ausfällt.
Warum ist die AfA für Kapitalanleger wichtig?
Die AfA ist der zentrale Steuervorteil vermieteter Immobilien — denn sie ist eine reine Rechengröße:
- Es fließt kein Geld. Die AfA kostet dich — anders als Zins oder Hausgeld — keinen Cent.
- Sie senkt trotzdem die Steuer. Die AfA mindert deine zu versteuernden Mieteinnahmen und verbessert so den Cashflow nach Steuern.
- Sie wirkt jedes Jahr. Über eine lange Haltedauer summiert sich die Abschreibung auf einen erheblichen Teil des Gebäudewerts.
Vertiefung: Dieser Lexikon-Eintrag erklärt die Grundlagen — wie du die Abschreibung in der Praxis optimierst, zeigt Schritt für Schritt der Ratgeber AfA bei Immobilien: Abschreibung 2026 richtig nutzen.
AfA-Sätze im Überblick
Welcher AfA-Satz gilt, hängt bei Wohnimmobilien vom Baujahr bzw. der Fertigstellung ab:
| Gebäude / Fertigstellung | AfA-Satz pro Jahr | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Baujahr vor 1925 | 2,5 % (linear) | 40 Jahre |
| Baujahr 1925 bis 2022 | 2 % (linear) | 50 Jahre |
| Fertigstellung ab 2023 | 3 % (linear) | rund 33 Jahre |
| Neue Wohngebäude (Baubeginn 1.10.2023 bis 30.9.2029) | 5 % (degressiv, vom Restwert) | fallende Beträge, Wechsel zur linearen AfA möglich |
Zwei Wege führen zu mehr Abschreibung: die degressive AfA für neue Wohngebäude (§ 7 Abs. 5a EStG) und die Sonder-AfA §7b EStG für neu geschaffenen Mietwohnraum — beides sind Wahlrechte mit engen Voraussetzungen, die sich teils kombinieren lassen. Bei Bestandsobjekten kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen — dann steigt der AfA-Satz (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Lineare AfA: der Standard
Die lineare AfA ist der gesetzliche Normalfall: Jedes Jahr wird derselbe Prozentsatz der Gebäude-Anschaffungskosten abgeschrieben — bei Baujahr 1995 also 50 Jahre lang konstant 2 %. Sie gilt automatisch, ohne Antrag; alle anderen Varianten sind Ausnahmen von dieser Regel.
Rechenbeispiel: Was die AfA an Steuern spart
Vom Kaufpreis entfallen laut Kaufpreisaufteilung 300.000 € auf das Gebäude. Es gilt die lineare AfA mit 2 %.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gebäudewert (ohne Bodenanteil) | 300.000 € |
| Jährliche AfA (2 %) | 6.000 € |
| Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz | rund 2.520 € pro Jahr |
Rund 2.520 € weniger Steuern — Jahr für Jahr, ohne dass Geld abfließt. Den Gesamteffekt für dein Objekt zeigt der Finanzierungsrechner.
Vereinfacht gerechnet: In der Praxis erhöhen die anteiligen Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) die AfA-Bemessungsgrundlage noch. Im Kaufjahr wird die AfA außerdem monatsgenau gekürzt (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG), und dein persönlicher Grenzsteuersatz kann deutlich unter 42 % liegen.
Häufige Fehler bei der AfA
- Den Bodenanteil mit abschreiben wollen. Nur der Gebäudeanteil zählt — eine unrealistische Kaufpreisaufteilung kassiert das Finanzamt ein.
- Die AfA in der Kalkulation vergessen. Wer den Steuereffekt nicht mitrechnet, unterschätzt die Nachsteuer-Rendite seiner Immobilie.
- Ungeprüft den Standardsatz übernehmen. Bei älteren Objekten lohnt oft die Prüfung einer kürzeren Restnutzungsdauer per Gutachten.
- AfA mit echtem Wertverlust verwechseln. Die Abschreibung ist eine Steuergröße — am Markt kann die Immobilie gleichzeitig an Wert gewinnen.
Hinweis: Dieser Eintrag erklärt Begriffe und Zusammenhänge, ersetzt aber keine Steuerberatung. Für deine konkrete Steuererklärung gehört ein Steuerberater an deine Seite.
Fazit
- Die AfA macht den Wertverlust des Gebäudes als Werbungskosten steuerlich nutzbar (§ 7 Abs. 4 EStG).
- Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Boden — entscheidend ist deshalb die Kaufpreisaufteilung.
- Standard ist die lineare AfA: 2,5 % (vor 1925), 2 % (1925–2022), 3 % (ab 2023); neue Wohngebäude können degressiv mit 5 % starten.
- Die AfA ist eine reine Rechengröße — sie senkt die Steuer, ohne den Geldbeutel zu belasten.
- Mehr Abschreibung: degressive AfA, Sonder-AfA §7b oder Restnutzungsdauer-Gutachten.
Häufige Fragen zur AfA
Wie hoch ist die AfA bei Immobilien?
Bei Wohnimmobilien gilt die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: 2,5 Prozent pro Jahr für Gebäude mit Baujahr vor 1925, 2 Prozent für Baujahre 1925 bis 2022 und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist alternativ eine degressive AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG).
Warum wird der Grund und Boden nicht abgeschrieben?
Die AfA bildet die Abnutzung eines Wirtschaftsguts ab — ein Grundstück nutzt sich aber nicht ab und verliert durch Zeitablauf keinen Wert. Deshalb muss der Kaufpreis per Kaufpreisaufteilung in einen Gebäude- und einen Bodenanteil zerlegt werden; nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar.
Gilt die AfA auch für selbstgenutzte Immobilien?
Nein. Die AfA setzt voraus, dass du mit der Immobilie Einkünfte erzielst — also vermietest. Bei Selbstnutzung gibt es keine Abschreibung. Eine bekannte Ausnahme sind sanierte Baudenkmäler: Dort können auch Selbstnutzer einen Teil der Sanierungskosten über zehn Jahre als Sonderausgaben abziehen (§ 10f EStG, umgangssprachlich „Denkmal-AfA“).
Kann ich schneller abschreiben als mit dem Standardsatz?
Ja, in drei Fällen: Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 gibt es die degressive AfA mit 5 Prozent vom Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Für neu geschaffenen Mietwohnraum kann zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG greifen — sie ist an enge Voraussetzungen geknüpft. Und bei Bestandsobjekten lässt sich per Restnutzungsdauer-Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer und damit ein höherer AfA-Satz nachweisen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
