Der Kaufpreisfaktor — auch Vervielfältiger oder Mietmultiplikator genannt — zeigt, wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet also das 25-fache der Jahresmiete. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und taugt als schneller Erstfilter — über Zustand, Lage und Kosten sagt er nichts.
- Was ist der Kaufpreisfaktor?
- Warum ist der Kaufpreisfaktor für Kapitalanleger wichtig?
- Kaufpreisfaktor berechnen: die Formel
- Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite: der Kehrwert
- Rechenbeispiel: Faktor mit und ohne Nebenkosten
- Wofür der Faktor taugt — und wofür nicht
- Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
- Häufige Fehler beim Kaufpreisfaktor
- Checkliste für den Objektvergleich
- Fazit
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor beantwortet eine einzige Frage: Wie viele Jahreskaltmieten entsprechen rechnerisch dem Kaufpreis? Das ist eine reine Brutto-Betrachtung — Kaufnebenkosten, laufende Kosten, Leerstand und Finanzierung sind darin nicht enthalten, die tatsächliche Amortisation dauert also länger. Kostet eine Wohnung 240.000 Euro und bringt 9.600 Euro Jahreskaltmiete, liegt der Faktor bei 25 — du zahlst „das 25-fache der Jahresmiete“.
Für dieselbe Kennzahl kursieren drei Namen: Kaufpreisfaktor, Vervielfältiger und Mietmultiplikator. Makler und Anleger meinen damit in aller Regel dasselbe. Nur im formalen Gutachten hat der Begriff Vervielfältiger eine engere Bedeutung: Im Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist er ein aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer abgeleiteter Barwertfaktor — also eine berechnete Größe, kein simples Preis-Miete-Verhältnis.
Merksatz: Der Kaufpreisfaktor ist eine Preis-Kennzahl, keine Ertrags-Kennzahl. Er sagt dir, wie teuer eine Immobilie im Verhältnis zu ihrer Miete ist — nicht, ob sie sich für dich rechnet.
Warum ist der Kaufpreisfaktor für Kapitalanleger wichtig?
Weil er der schnellste Filter ist, den es gibt. Wer 40 Exposés vor sich hat, kann nicht für jedes eine vollständige Kalkulation aufstellen. Der Faktor lässt sich in zehn Sekunden im Kopf rechnen und macht Objekte unterschiedlicher Größe und Preisklasse direkt vergleichbar — eine 60-m²-Wohnung in Leipzig gegen ein Mehrfamilienhaus in Kassel.
- Marktvergleich: Innerhalb einer Stadt zeigt der Faktor, ob ein Objekt über oder unter dem üblichen Preisniveau liegt.
- Erstfilter: Was deutlich außerhalb deines Zielkorridors liegt, sortierst du aus, ohne Zeit zu verlieren.
- Brücke zur Rendite: Aus dem Faktor lässt sich sofort die Mietrendite ableiten — und umgekehrt.
Was danach kommt, ist Handarbeit: Cashflow, Eigenkapitalrendite und Finanzierungsstruktur entscheiden darüber, ob ein Objekt trägt.
Kaufpreisfaktor berechnen: die Formel
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Jahreskaltmiete = monatliche Nettokaltmiete × 12. Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten gehören nicht hinein — sie sind durchlaufende Posten. Eine separat vereinbarte Stellplatzmiete wird in der Praxis meist mit in die angesetzte Jahreskaltmiete gerechnet — entscheidend ist, dass du sie bei allen verglichenen Objekten gleich behandelst.
Zwei Varianten sind gebräuchlich. Die einfache rechnet nur mit dem reinen Kaufpreis — so wird der Faktor in Exposés und Marktberichten ausgewiesen. Die ehrliche rechnet mit den Gesamtinvestitionskosten, also inklusive Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage. Beide sind richtig — du musst nur wissen, welche Variante du gerade vergleichst. Wie hoch dein Aufschlag ausfällt, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite: der Kehrwert
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind dieselbe Information in zwei Schreibweisen. Es gilt: Bruttomietrendite = 100 ÷ Kaufpreisfaktor — und umgekehrt Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Rendite in Prozent.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Bedeutung |
|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | sehr niedriger Preis — meist B-/C-Lage oder Sanierungsbedarf |
| 20 | 5,00 % | klassischer Zielkorridor vieler Cashflow-Anleger |
| 25 | 4,00 % | ausgewogenes Verhältnis in mittleren Lagen |
| 30 | 3,33 % | Preisniveau gefragter Standorte |
| 35 | 2,86 % | Kaufpreis lebt stark von der Wertsteigerungserwartung |
| 40 | 2,50 % | ohne Wertzuwachs kaum darstellbar |
Wichtig: Beides sind Brutto-Größen. Sie enthalten weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten wie das nicht umlagefähige Hausgeld oder die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.
Rechenbeispiel: Faktor mit und ohne Nebenkosten
Vereinfachtes Beispiel mit gerundeten Annahmewerten — kein Angebot und keine Zusage. Deine tatsächlichen Werte hängen von Kaufpreis, Ist-Miete, Bundesland und Objekt ab.
Eigentumswohnung, 60 m², Kaufpreis 240.000 € · Nettokaltmiete 800 €/Monat = 9.600 € im Jahr · angenommene Kaufnebenkosten 12 % · nicht umlagefähiges Hausgeld 75 €/Monat.
| Rechenweg | Faktor | Rendite (100 ÷ Faktor) |
|---|---|---|
| Kaufpreis 240.000 € ÷ Jahreskaltmiete 9.600 € | 25,0 | 4,00 % |
| inkl. Nebenkosten: 268.800 € ÷ 9.600 € | 28,0 | 3,57 % |
| inkl. Nebenkosten, abzüglich nicht umlagefähigem Hausgeld (900 €/Jahr): 268.800 € ÷ 8.700 € | 30,9 | 3,24 % |
Aus einem beworbenen „Faktor 25“ wird in der ehrlichen Rechnung ein Faktor von rund 31. Nicht die Immobilie hat sich verändert — nur die Rechengrundlage. Rechne deshalb immer beide Varianten, wenn du Objekte vergleichst. Zins und Tilgung kommen anschließend obendrauf: durchrechnen kannst du das im Finanzierungsrechner.
Wofür der Faktor taugt — und wofür nicht
Der Kaufpreisfaktor kennt genau zwei Zahlen: Preis und Miete. Alles andere ist für ihn unsichtbar — und genau dort liegen die Risiken einer Kapitalanlage.
| Dafür taugt er | Dafür nicht |
|---|---|
| Schneller Vergleich vieler Objekte in derselben Stadt | Zustand von Dach, Fassade, Heizung und Leitungen |
| Einordnung gegenüber dem lokalen Marktniveau | Perspektive der Lage (Zuzug, Arbeitsplätze, Infrastruktur) |
| Erstfilter vor der Detailkalkulation | Nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, Verwaltung |
| Schnelle Umrechnung in die Bruttomietrendite | Mietpotenzial, Leerstandsrisiko, Mieterstruktur |
| Kommunikation mit Verkäufern und Maklern | Finanzierung, Steuerwirkung, Leverage-Effekt |
Achtung: Ein niedriger Faktor ist kein Gütesiegel. Er entsteht oft dort, wo der Markt Risiken einpreist — Sanierungsstau, schrumpfende Region, schwierige Mieterstruktur. Ein hoher Faktor bedeutet umgekehrt nicht automatisch „zu teuer“, wenn Lage und Mietentwicklung stimmen.
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht — die Antwort hängt vom Markt und von deiner Strategie ab. Als grobe Orientierung gilt: In großen Metropolen liegen die Faktoren historisch deutlich höher als in B- und C-Städten, weil dort Wertsteigerungserwartung und Nachfrage einen Teil des Preises tragen. Wer primär auf laufenden Überschuss zielt, sucht in der Regel niedrigere Faktoren; wer auf Wertentwicklung setzt, akzeptiert höhere.
Belastbar wird die Einordnung erst mit lokalen Vergleichsdaten — also Angebotspreisen, Mietspiegel und tatsächlichen Kaufpreissammlungen deines Zielmarkts. Aktuelle Marktzahlen findest du in unseren Marktreports; wie sich Standorte gegeneinander schlagen, zeigt der Immobilien-Vergleich.
Hinweis: Dieser Eintrag erklärt Begriffe und Zusammenhänge und ersetzt keine individuelle Anlage- oder Steuerberatung. Alle Rechenbeispiele sind unverbindliche Modellrechnungen.
Häufige Fehler beim Kaufpreisfaktor
- Mit der Warmmiete rechnen. In die Formel gehört ausschließlich die Nettokaltmiete. Wer die Warmmiete einsetzt, rechnet sich den Faktor systematisch zu niedrig.
- Den Faktor isoliert als Kaufkriterium nehmen. Er ist ein Filter, keine Entscheidung. Ohne Cashflow-Rechnung weißt du nicht, ob das Objekt monatlich trägt.
- Kaufnebenkosten weglassen. Je nach Bundesland (Grunderwerbsteuer) und Maklerprovision liegen die Erwerbsnebenkosten grob zwischen rund fünf und zwölf Prozent des Kaufpreises. Das verschiebt den Faktor spürbar — im Beispiel oben von 25 auf 28.
- Äpfel mit Birnen vergleichen. Ein Faktor aus München und einer aus Chemnitz sagen nebeneinander wenig aus. Vergleiche innerhalb eines Marktes.
- Mit der Wunschmiete statt der Ist-Miete rechnen. Erst prüfen, ob die angesetzte Miete tatsächlich vereinbart ist — und ob sie rechtlich haltbar bleibt.
Checkliste für den Objektvergleich
- Ist-Kaltmiete aus dem Mietvertrag verwenden, nicht die Angabe im Exposé
- Faktor zweimal rechnen: mit reinem Kaufpreis und mit Gesamtinvestitionskosten
- Faktor in die Bruttomietrendite umrechnen (100 ÷ Faktor)
- Nicht umlagefähiges Hausgeld und Rücklage abziehen, dann erneut rechnen
- Ergebnis gegen das lokale Marktniveau spiegeln, nicht gegen den Bundesdurchschnitt
- Erst danach in die Cashflow- und Finanzierungsrechnung einsteigen
Fazit
- Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete — Vervielfältiger und Mietmultiplikator meinen dasselbe.
- Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: 100 geteilt durch den Faktor ergibt die Rendite in Prozent.
- Seine Stärke ist Tempo: Er sortiert viele Objekte in kurzer Zeit vor.
- Seine Schwäche ist Blindheit: Zustand, Lage-Perspektive und nicht umlagefähige Kosten kennt er nicht.
- Rechne ihn immer auch inklusive Kaufnebenkosten — und entscheide nie allein auf seiner Grundlage.
- Immobilien im Vergleich (Vergleichstool)
- Aktuelle Markt- und Standortreports (Reports)
- Alle Rechner für Kapitalanleger (Rechner)
Häufige Fragen zum Kaufpreisfaktor
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?
Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Die Jahreskaltmiete ist die monatliche Nettokaltmiete mal zwölf — ohne Betriebs- und Heizkosten. Beispiel: 240.000 Euro Kaufpreis und 800 Euro Kaltmiete monatlich ergeben 9.600 Euro im Jahr und damit einen Kaufpreisfaktor von 25. Rechne zusätzlich eine zweite Variante inklusive Kaufnebenkosten — sie ist die realistischere Grundlage.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Das hängt vom Markt und von deiner Strategie ab — eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht. In großen Metropolen liegen die Faktoren historisch höher als in B- und C-Städten. Wer auf laufenden Überschuss zielt, sucht eher niedrigere Faktoren, wer auf Wertentwicklung setzt, akzeptiert höhere. Entscheidend ist der Vergleich mit dem lokalen Marktniveau, nicht mit einem Bundesdurchschnitt.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor, Vervielfältiger und Mietmultiplikator?
In der Anlegerpraxis sind es Synonyme für dieselbe Rechnung: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Nur im formalen Wertgutachten ist der Vervielfältiger enger definiert — im Ertragswertverfahren der ImmoWertV bezeichnet er einen Barwertfaktor, der aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer abgeleitet wird. Wenn ein Makler vom „Faktor“ spricht, meint er praktisch immer die einfache Preis-Miete-Relation.
Rechnet man mit Kaltmiete oder Warmmiete?
Immer mit der Nettokaltmiete. Die Warmmiete enthält Betriebs- und Heizkosten, die durchlaufende Posten sind und dem Eigentümer nicht als Ertrag zur Verfügung stehen. Wer die Warmmiete einsetzt, erhält einen scheinbar günstigeren Faktor und eine zu hohe Rendite — der Vergleich mit anderen Objekten wird damit wertlos.
Kaufpreisfaktor oder Mietrendite — was ist aussagekräftiger?
Rechnerisch sind beide identisch: Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Faktors. Aussagekräftiger wird es erst eine Stufe tiefer — bei der Nettomietrendite, die Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten berücksichtigt, und beim Cashflow, der zusätzlich Zins und Tilgung einbezieht. Der Faktor bleibt der schnelle Einstieg, nicht das Entscheidungskriterium.
