Vermietete Wohnung kaufen 2026: Worauf Kapitalanleger achten müssen
Eine vermietete Wohnung zu kaufen ist für viele der bequemste Einstieg als Kapitalanleger: Die Miete fließt vom ersten Tag an, es gibt keinen Leerstand zu überbrücken und die Bank sieht den Ertrag schon nachgewiesen. Der Haken: Du übernimmst den laufenden Mietvertrag, das Vorkaufsrecht des Mieters und — bei umgewandelten Wohnungen — eine Kündigungssperrfrist, die den Eigenbedarf jahrelang blockiert. In diesem Ratgeber zeigen wir dir nüchtern, worauf du beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung achten musst, wie du die Rendite ehrlich rechnest und für wen sich der Schritt 2026 lohnt.
Wir bei immo.kaufen sind Makler und Informationsplattform. Unser Anspruch ist es, dich erst aufzuklären und dann zu vermitteln — nicht umgekehrt. Deshalb bekommst du hier keine Hochglanz-Rechnung mit Traumrendite, sondern eine ehrliche Einordnung der rechtlichen Fallstricke und der Zahlen, die im Verkaufsgespräch gern untergehen.
→ Größter Vorteil: sofortiger Cashflow, kein Vermietungsrisiko zu Beginn, oft leichtere Finanzierung dank nachgewiesener Miete.
→ Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) bei erstmals umgewandelten Wohnungen — der Mieter kann zu deinen Konditionen selbst kaufen.
→ Selbst einziehen? Nur per Eigenbedarfskündigung — und bei umgewandelten Wohnungen erst nach einer Sperrfrist von 3 bis 10 Jahren (§ 577a BGB).
→ Ist-Miete prüfen, nicht Mietpotenzial: Mieterhöhungen sind durch Kappungsgrenze und Mietpreisbremse gedeckelt.
→ Kaution geht auf dich über (§ 566a BGB) — im Kaufvertrag sichern.
- Was der Kauf einer vermieteten Wohnung bedeutet
- Vermietet oder leer kaufen? Die Entscheidung
- Der Vorteil: Cashflow ab Tag 1 und leichtere Finanzierung
- Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)
- Selbst einziehen? Eigenbedarf & Kündigungssperrfrist
- Mietvertrag & Unterlagen prüfen: worauf achten
- Rendite berechnen bei vermieteter Wohnung
- Mieterhöhungspotenzial richtig einschätzen
- Steuer: Mieteinnahmen, AfA und Verkauf
- Chancen und Risiken ehrlich betrachtet
- Für wen sich der Kauf eignet
- Häufige Fehler beim Kauf
- Fazit
Was der Kauf einer vermieteten Wohnung bedeutet
Eine vermietete Wohnung kaufen heißt: Du erwirbst eine Eigentumswohnung, in der bereits ein Mieter wohnt — und übernimmst mit dem Kauf automatisch dessen Mietvertrag. Der rechtliche Grundsatz dahinter ist einer der wichtigsten im Mietrecht: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das Mietverhältnis läuft unverändert weiter, nur mit dir als neuem Vermieter. Der Mieter muss nicht ausziehen, seine Rechte bleiben vollständig erhalten.
Genau das ist der Reiz für Kapitalanleger — und zugleich die Einschränkung. Du kaufst ein Objekt, das sofort Ertrag bringt, bindest dich aber an einen Vertrag, den ein anderer geschlossen hat. Hier geht es nicht um die reine Definition des Begriffs, sondern um die praktische Entscheidung: Passt dieses Modell zu deinen Zielen, und worauf musst du beim konkreten Objekt achten?
In einem Satz: Wer eine vermietete Wohnung kauft, kauft nicht nur Quadratmeter, sondern ein laufendes Mietverhältnis — mit sofortigem Cashflow, aber auch mit dem bestehenden Mieter, seiner Ist-Miete und seinen Schutzrechten.
Vermietet oder leer kaufen? Die Entscheidung
Bevor du dich in ein konkretes Angebot verliebst, solltest du die Grundsatzfrage klären: vermietet oder leer? Beide Wege haben klare Vor- und Nachteile — und sie hängen stark davon ab, ob du eine reine Immobilie als Kapitalanlage suchst oder irgendwann selbst einziehen willst.
| Merkmal | Vermietete Wohnung | Leerstehende Wohnung |
|---|---|---|
| Miete ab Kauf | fließt sofort | erst nach Vermietung |
| Vermietungsrisiko zu Beginn | keins (Mieter vorhanden) | Leerstand bis zur Neuvermietung |
| Selbstnutzung möglich | nur per Eigenbedarf & Sperrfrist | sofort |
| Miete festlegen | an Ist-Miete gebunden | frei (im Rahmen der Mietpreisbremse) |
| Kaufpreis | oft etwas günstiger | häufig höher (Selbstnutzer zahlen mehr) |
| Finanzierung | leichter (Ertrag nachgewiesen) | Miete nur kalkuliert |
| Zustand vor Kauf prüfen | nur eingeschränkt (Mieter wohnt drin) | frei besichtigbar |
Als grobe Orientierung: Wer als Kapitalanleger denkt und die Wohnung ohnehin vermieten will, fährt mit einer bereits vermieteten Einheit oft besser — günstigerer Einstieg, sofortiger Ertrag, keine Anlaufphase. Wer dagegen mittelfristig selbst einziehen möchte, sollte die rechtlichen Hürden kennen (siehe Abschnitt Eigenbedarf) oder gleich leer kaufen. Wenn du grundsätzlich zwischen Eigennutzung und Vermietung schwankst, hilft dir der Beitrag Eigenheim oder Kapitalanlage bei der Einordnung.
Der Vorteil: Cashflow ab Tag 1 und leichtere Finanzierung
Der größte Pluspunkt einer vermieteten Wohnung ist schlicht: Sie arbeitet sofort. Am Tag der Eigentumsumschreibung beginnt die Miete auf dein Konto zu fließen — ohne Inserat, ohne Besichtigungsmarathon, ohne Leerstandsmonate, in denen die Rate ohne Gegenwert läuft.
Das wirkt sich auch auf die Finanzierung aus. Banken bewerten Renditeobjekte konservativ, aber eine nachgewiesene, laufende Ist-Miete ist ein starkes Argument: Der Kapitaldienst ist belegbar, das Objekt trägt sich nachweislich. Das erleichtert die Zusage und manchmal auch die Konditionen. Wie sich Zins, Tilgung und Miete zu einem tragfähigen Kapitaldienst fügen, rechnest du am besten vorab mit unserem Finanzierungsrechner durch. Wie viel Eigenkapital dabei sinnvoll ist, vertieft der Beitrag Wie viel Eigenkapital brauchst du?.
Cashflow-Vorteil konkret: Bei einer leeren Wohnung können bis zur Vermietung leicht zwei bis vier Monatsraten ohne Mieteinnahme anfallen. Bei der vermieteten Wohnung entfällt dieser Anlauf — ein realer Vorsprung, der in der Renditerechnung oft untergeht.
Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)
Ein Punkt, der viele Käufer überrascht: Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Nach § 577 BGB greift es, wenn die vermietete Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und dann erstmals an einen Dritten verkauft wird. Der Mieter darf dann zu genau den Konditionen des bereits abgeschlossenen Kaufvertrags selbst kaufen.
Für dich als Käufer bedeutet das ein Restrisiko: Selbst wenn du dich mit dem Verkäufer einig bist, kann der Mieter in den Vertrag eintreten. Der Verkäufer muss den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und über sein Vorkaufsrecht informieren. Ab Zugang dieser Mitteilung hat der Mieter zwei Monate Zeit, das Recht auszuüben.
Vor dem Notartermin klären: Frage aktiv, ob die Wohnung erst nach Einzug des Mieters umgewandelt wurde. Ist das der Fall, sollte die Behandlung des mieterseitigen Vorkaufsrechts sauber im Kaufvertrag geregelt sein — sonst investierst du Zeit und Notarkosten in einen Kauf, der noch am Mieter scheitern kann.
Wichtig: Das Vorkaufsrecht ist kein Grund zur Panik. In vielen Fällen wurde die Wohnung längst als Eigentumswohnung verkauft und weiterverkauft — dann greift § 577 BGB nicht mehr, weil es nur um den erstmaligen Verkauf nach der Umwandlung geht. Es gehört aber zwingend auf die Prüfliste.
Selbst einziehen? Eigenbedarf & Kündigungssperrfrist
Die häufigste Fehlannahme beim Kauf einer vermieteten Wohnung: „Ich kündige dem Mieter einfach und ziehe selbst ein.“ So einfach ist es nicht. Weil du in den bestehenden Vertrag eintrittst, brauchst du für eine Eigennutzung einen gesetzlichen Kündigungsgrund — in der Regel Eigenbedarf nach § 573 BGB. Worauf es bei einer Eigenbedarfskündigung ankommt und welche praktischen Folgen sie für deinen Kauf hat, zeigen die nächsten Absätze.
Eigenbedarf ist an Bedingungen geknüpft
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn du die Wohnung nachvollziehbar für dich selbst oder nahe Angehörige benötigst. Der Bedarf muss konkret und ernsthaft sein, die Kündigung sauberer Begründung folgen. Zudem gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die sich mit der Wohndauer des Mieters verlängern — nach langjährigen Mietverhältnissen bis zu neun Monate.
Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB
Der wichtigste Stolperstein ist die Kündigungssperrfrist. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, darfst du als Erwerber erst nach Ablauf einer Sperrfrist wegen Eigenbedarf oder Verwertung kündigen. Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre ab Eigentumsumschreibung. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen die Bundesländer sie per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Konsequenz für deine Planung: Willst du eine umgewandelte Wohnung kaufen, um in absehbarer Zeit selbst einzuziehen, kann dir die Sperrfrist einen Strich durch die Rechnung machen. Wer sicher und zeitnah selbst nutzen will, sollte eine leere Wohnung kaufen — oder eine, bei der keine Umwandlungssperre greift.
Für reine Kapitalanleger, die ohnehin vermieten wollen, ist die Sperrfrist dagegen meist irrelevant — sie planen von vornherein mit dem Mietverhältnis. Genau deshalb ist die vermietete Wohnung in erster Linie ein Anlageobjekt und kein verkappter Weg zur Selbstnutzung.
Mietvertrag & Unterlagen prüfen: worauf achten
Bei einer vermieteten Wohnung kaufst du den Mietvertrag mit. Deshalb entscheidet die Prüfung der Unterlagen über Erfolg oder Ärger. Das gehört auf deine Checkliste — zusätzlich zu den Punkten, die bei jedem Wohnungskauf gelten (Lage, Substanz, Hausgeld, Protokolle der Eigentümerversammlung).
Der laufende Mietvertrag
Lies den Vertrag Wort für Wort. Entscheidend sind: Höhe der Ist-Miete, wann sie zuletzt erhöht wurde, ob eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart ist, ob ein befristeter Kündigungsverzicht besteht und welche Sonderrechte der Mieter hat. Ein alter Vertrag mit weit unter Marktniveau eingefrorener Miete bindet dich — das musst du in der Rendite abbilden.
Kaution, Nebenkosten und Zahlungshistorie
Lass dir den Nachweis der hinterlegten Kaution, die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre und die Zahlungshistorie zeigen. Gab es Mietrückstände oder Streit? Die Kaution geht übrigens per Gesetz auf dich über (§ 566a BGB): Der Mieter kann sie am Ende von dir zurückverlangen — auch wenn der Verkäufer sie dir nie ausgehändigt hat. Sichere die Übergabe der Kaution deshalb ausdrücklich im Kaufvertrag.
Der eingeschränkte Blick ins Objekt
Ein struktureller Nachteil: Weil der Mieter dort wohnt, kannst du die Wohnung oft nur eingeschränkt besichtigen. Feuchtigkeit hinter Möbeln, Zustand von Bädern und Fenstern, versteckte Mängel — all das ist schwerer einzuschätzen. Nimm dir Zeit für die Besichtigung, achte auf das Baujahr und den Zustand des Gesamtgebäudes und plane einen Puffer für spätere Instandsetzung ein. Eine strukturierte Ersteinschätzung, ob ein Objekt zu dir passt, liefert unser Investment-Check.
Faustregel: Rechne immer mit der realen Ist-Miete aus dem Vertrag — nie mit der „erzielbaren“ Marktmiete aus dem Exposé. Zwischen beiden klafft bei Bestandsmietern oft eine große Lücke, die du wegen Kappungsgrenze und Mietpreisbremse nur langsam schließen kannst.
Rendite berechnen bei vermieteter Wohnung
Der Vorteil bei der vermieteten Wohnung: Du musst die Miete nicht schätzen, du kennst sie. Trotzdem gilt dieselbe Regel wie bei jedem Renditeobjekt — rechne mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttozahl aus dem Inserat.
Bruttomietrendite als erste Näherung
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: 7.200 € Jahresnettokaltmiete (600 € im Monat) bei 180.000 € Kaufpreis = 4,0 % brutto.
Diese Zahl ist nur der Startpunkt. Sie ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Kosten, die deine tatsächliche Rendite spürbar drücken.
Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor
Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite: Du rechnest die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu und ziehst von der Jahresmiete die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, die Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage ab. Die genaue Formel mit durchgerechnetem Beispiel findest du im Ratgeber Mietrendite berechnen. Als schnelle Bewertungskennzahl dient der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete).
Am Ende zählt der Cashflow: Was bleibt nach Zins, Tilgung und allen Kosten monatlich übrig? Wie du ihn Schritt für Schritt aufstellst, zeigt der Beitrag Cashflow einer Immobilie berechnen. Für eine erste Überschlagsrechnung kannst du unseren Immobilien-Rechner nutzen.
Vergiss dabei die Kaufnebenkosten nicht — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler summieren sich auf grob 10 bis 15 % des Kaufpreises und fließen nicht in die Finanzierung. Wie sie sich zusammensetzen, erklärt der Ratgeber Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.
Mieterhöhungspotenzial richtig einschätzen
Viele Angebote werben mit „deutlichem Mietsteigerungspotenzial“. Das kann stimmen — aber du kannst die Miete nicht frei anheben. Du übernimmst den Vertrag unverändert und bewegst dich im engen Rahmen des Mietrechts.
- Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 % (sogenannte Kappungsgrenze).
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Erhöhungen sind nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, belegt über Mietspiegel oder Vergleichswohnungen.
- Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung nach Auszug des Mieters begrenzt die Mietpreisbremse in vielen Lagen die zulässige Miete.
- Staffel- oder Indexmiete: Ist so etwas vereinbart, richtet sich die Erhöhung allein nach dem Vertrag.
Die regulatorischen Rahmenbedingungen ändern sich laufend — welche Verschärfungen für Vermieter und Kapitalanleger aktuell gelten, ordnet der Beitrag Mietrechtsreform 2026 ein. Fazit: Rechne ein Mietpotenzial nie als sichere Einnahme, sondern als mögliche Chance — deine Kalkulation muss auch mit der heutigen Ist-Miete tragen.
Steuer: Mieteinnahmen, AfA und Verkauf
Steuerlich funktioniert die vermietete Wohnung wie jedes Renditeobjekt. Die Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung; gegenrechnen kannst du unter anderem Finanzierungszinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung. Wie du die Mieten korrekt versteuerst und welche Kosten absetzbar sind, liest du kompakt im Lexikon unter Mieteinnahmen versteuern.
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) erlaubt es dir, den Gebäudeanteil des Kaufpreises abzuschreiben — bei den meisten Bestandsgebäuden linear mit 2 % pro Jahr. Voraussetzung ist eine saubere Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden (nicht abschreibbar) und Gebäude. Wie die Abschreibung funktioniert, erklärt der Beitrag AfA bei Immobilien. Weitere legale Gestaltungen sammelt der Ratgeber 10 Steuertricks für vermietete Immobilien.
Beim späteren Verkauf zählt die Spekulationsfrist: Verkaufst du die vermietete Wohnung aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn, fällt Spekulationssteuer an; nach zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei. Wie du diesen Vorteil gezielt nutzt, zeigt der Beitrag Immobilie steuerfrei verkaufen. Plane die Haltedauer von Anfang an ein.
Chancen und Risiken ehrlich betrachtet
Damit du eine ausgewogene Entscheidung triffst, hier die Stärken und Schwächen ohne Schönfärberei.
| Chancen | Risiken |
|---|---|
| Miete fließt ab Tag 1, kein Anlaufleerstand | Bindung an Ist-Miete, oft unter Marktniveau |
| Leichtere Finanzierung durch nachgewiesenen Ertrag | Selbstnutzung nur mit Eigenbedarf & Sperrfrist |
| Häufig günstigerer Kaufpreis als bei leer | Vorkaufsrecht des Mieters (bei Umwandlung) |
| Kalkulierbarer Cashflow, planbarer Sachwert | Objekt nur eingeschränkt besichtigbar |
| Steuervorteile über AfA und Werbungskosten | bestehende Konflikte/Rückstände werden mitgekauft |
Ehrlich gesagt: Die vermietete Wohnung ist ein starkes Anlageobjekt, aber ein schlechter Umweg zur eigenen Wohnung. Wer sie kauft, um „irgendwann selbst“ einzuziehen, unterschätzt regelmäßig Eigenbedarfshürden und Sperrfristen. Als reines Renditeobjekt dagegen spielt sie ihre Stärken voll aus.
Für wen sich der Kauf eignet
Eine vermietete Wohnung ist nicht für jeden das Richtige. Diese Gegenüberstellung hilft bei der Einordnung:
| Passt, wenn du … | Eher nicht, wenn du … |
|---|---|
| ein reines Kapitalanlage-Objekt mit sofortigem Ertrag suchst | zeitnah selbst einziehen willst |
| Leerstand und Vermietungsaufwand zu Beginn vermeiden willst | die Miete sofort frei festlegen möchtest |
| mit der realen Ist-Miete kalkulierst und Geduld mitbringst | auf ein schnelles Mietsteigerungspotenzial baust |
| langfristig hältst und die Zehn-Jahres-Frist einplanst | kurzfristig verkaufen willst |
| Unterlagen und Mietvertrag sorgfältig prüfst | ohne Objektprüfung schnell zuschlagen willst |
Wer noch ganz am Anfang steht, sollte die typischen Anfängerfehler kennen — sie beschreibt der Beitrag Erste Immobilie: Fehler vermeiden. Wer schon größer denkt und statt einer einzelnen Wohnung ein ganzes Objekt erwerben will, findet im Ratgeber Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage die passende nächste Stufe. Konkrete vermietete Anlagewohnungen findest du in unseren aktuellen Objekten, datenbasierte Standortanalysen in unseren Standort-Reports.
Häufige Fehler beim Kauf
- Mit „Mietpotenzial“ statt Ist-Miete rechnen. Kappungsgrenze und Mietpreisbremse begrenzen, was du wirklich anheben kannst.
- Vorkaufsrecht übersehen. Bei umgewandelten Wohnungen kann der Mieter noch in den Kaufvertrag eintreten.
- Selbstnutzung unterstellen. Eigenbedarf und Sperrfrist machen einen schnellen Eigeneinzug oft unmöglich.
- Kaution nicht sichern. Ohne Regelung im Kaufvertrag zahlst du am Ende die Kaution aus eigener Tasche zurück.
- Nur die Bruttomietrendite betrachten. Erst Nettorendite und Cashflow nach Zins und Tilgung zeigen die Wahrheit.
- Objektzustand unterschätzen. Weil der Mieter drin wohnt, bleiben Mängel leichter verborgen — Puffer einplanen.
Wer diese Fallen kennt, macht schon vieles richtig. Einen Überblick über alle unsere Ratgeber findest du in der Blog-Übersicht.
Fazit
Eine vermietete Wohnung zu kaufen ist einer der bequemsten Wege in die Kapitalanlage: sofortiger Cashflow, kein Anlaufleerstand, leichtere Finanzierung und oft ein günstigerer Kaufpreis. Der Preis dafür ist weniger Flexibilität — du übernimmst den laufenden Mietvertrag samt Ist-Miete, kannst die Miete nur im gesetzlichen Rahmen anheben und die Wohnung nicht ohne Weiteres selbst nutzen. Vorkaufsrecht, Eigenbedarf und Kündigungssperrfrist gehören zwingend auf die Prüfliste.
Wie immer bei Immobilien gilt: Nicht das Exposé entscheidet, sondern die Rechnung dahinter — die reale Ist-Miete, der Objektzustand und der Cashflow nach allen Kosten. Wer diese Punkte ehrlich prüft und den Kaufpreis nicht schönrechnet, findet in der vermieteten Wohnung ein solides, sofort ertragreiches Anlageobjekt. Wenn du magst, schauen wir uns dein Wunschobjekt gemeinsam an, bevor du unterschreibst — und rechnen ehrlich durch, ob es trägt.
Häufige Fragen zum Kauf einer vermieteten Wohnung
Lohnt sich eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage?
Eine vermietete Wohnung ist für Kapitalanleger oft der bequemste Einstieg: Es fließt vom ersten Tag an Miete, du hast keinen Vermietungsaufwand und keinen Leerstand zu Beginn, und Banken finanzieren das Objekt gern, weil der Mietertrag bereits nachgewiesen ist. Der Preis dafür ist weniger Flexibilität: Du übernimmst den laufenden Mietvertrag samt Ist-Miete, du kannst die Wohnung nicht ohne Weiteres selbst beziehen und die Miete lässt sich nur im gesetzlichen Rahmen anheben. Ob sich der Kauf lohnt, entscheidet nicht das Exposé, sondern die reale Nettomietrendite nach allen Kosten und der Cashflow nach Zins und Tilgung.
Kann ich eine vermietete Wohnung kaufen und selbst einziehen?
Grundsätzlich ja, aber nicht sofort. Mit dem Kauf trittst du nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter darf wohnen bleiben. Selbst einziehen kannst du nur, wenn du dem Mieter wirksam wegen Eigenbedarf kündigst und dafür ein berechtigtes Interesse hast. Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, in vielen angespannten Wohnungsmärkten bis zu zehn Jahren. Wer sicher selbst nutzen will, kauft besser eine leere Wohnung.
Was ist das Vorkaufsrecht des Mieters?
Nach § 577 BGB hat ein Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn seine Wohnung nach dem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und erstmals an einen Dritten verkauft wird. Der Mieter darf dann zu den Konditionen des bereits abgeschlossenen Kaufvertrags selbst kaufen. Der Verkäufer muss ihn über den Inhalt des Kaufvertrags und das Vorkaufsrecht informieren; ab Zugang dieser Mitteilung hat der Mieter zwei Monate Zeit, es auszuüben. Für dich als Käufer bedeutet das ein Restrisiko, dass der Mieter in den Vertrag eintritt — Klarheit darüber sollte vor dem Notartermin bestehen.
Wie lange ist die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf nach dem Kauf?
Wurde eine vermietete Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann der Erwerber erst nach einer Sperrfrist wegen Eigenbedarf oder Verwertung kündigen. Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre ab Eigentumsumschreibung (§ 577a BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen die Bundesländer die Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Erst nach Ablauf dieser Frist ist eine Eigenbedarfskündigung überhaupt möglich — und auch dann nur mit gut begründetem Eigenbedarf.
Worauf muss ich beim Kauf einer vermieteten Wohnung achten?
Prüfe zuerst den laufenden Mietvertrag: Höhe der Ist-Miete, wie lange sie schon unverändert ist, Staffel- oder Indexvereinbarung, Kündigungsverzicht und Sonderregeln. Lass dir die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, den Nachweis der hinterlegten Kaution und die Zahlungshistorie zeigen. Kläre, ob es sich um eine umgewandelte Wohnung handelt (dann Vorkaufsrecht und Sperrfrist beachten), und prüfe wie bei jedem Kauf Lage, Substanz, Hausgeld, Protokolle der Eigentümerversammlung und die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Entscheidend ist immer die reale Ist-Miete, nicht ein angebliches Mietpotenzial.
Übernehme ich beim Kauf die Kaution des Mieters?
Ja. Mit dem Eigentumsübergang trittst du als neuer Vermieter in die Pflichten rund um die Mietkaution ein (§ 566a BGB). Der Mieter kann die Rückzahlung der Kaution am Ende des Mietverhältnisses von dir verlangen — selbst dann, wenn der Verkäufer sie dir nicht übergeben hat. Achte deshalb im Kaufvertrag ausdrücklich darauf, dass die Kaution samt Zinsen an dich weitergereicht wird, und lass dir den Verbleib (etwa ein Kautionskonto) nachweisen. Sonst zahlst du am Ende die Kaution aus eigener Tasche zurück.
Kann ich die Miete nach dem Kauf erhöhen?
Nur im gesetzlichen Rahmen. Du übernimmst den bestehenden Mietvertrag unverändert. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist möglich, unterliegt aber der Kappungsgrenze: In der Regel höchstens 20 % in drei Jahren, in angespannten Märkten nur 15 %. Gilt eine Mietpreisbremse, sind Neuvermietungen zusätzlich gedeckelt. Bei bestehenden Staffel- oder Indexmietvereinbarungen richtet sich die Erhöhung nach dem Vertrag. Rechne ein Mietsteigerungspotenzial deshalb nie als sichere Einnahme, sondern nur als Chance.
Wie wird der Verkauf einer vermieteten Wohnung besteuert?
Verkaufst du eine vermietete Wohnung aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder, fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer an (§ 23 EStG). Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Die laufenden Mieteinnahmen versteuerst du bis dahin als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wobei du Finanzierungszinsen, Abschreibung und Werbungskosten gegenrechnen kannst. Wer eine vermietete Wohnung kauft, sollte die Haltedauer von Anfang an einplanen — die Zehn-Jahres-Grenze ist einer der größten Steuervorteile privater Immobilienanleger.
