Mieteinnahmen zählen steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und werden in der Anlage V der Steuererklärung angegeben. Versteuert wird nicht die volle Miete, sondern der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten — etwa AfA, Schuldzinsen und nicht umlagefähiges Hausgeld. Dieser Überschuss wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Was bedeutet „Mieteinnahmen versteuern“?
Wer eine Wohnung vermietet, erzielt steuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Sie gehören in die Einkommensteuererklärung — konkret in die Anlage V, die du für jedes vermietete Objekt ausfüllst. Zu den Einnahmen zählen neben der Kaltmiete auch die Nebenkostenvorauszahlungen deines Mieters. Maßgeblich ist dabei das Zuflussprinzip nach § 11 Abs. 1 EStG: Es zählt das Jahr, in dem das Geld tatsächlich bei dir eingeht — nicht das Jahr, für das die Miete geschuldet war. Eine Ausnahme gilt für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen wie die Miete, die kurze Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel fließen: Sie gehören in das Jahr, zu dem sie wirtschaftlich gehören.
Einen eigenen Steuersatz für Mieteinnahmen gibt es nicht: Der Überschuss wird mit deinem übrigen Einkommen zusammengerechnet und zu deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Ein späterer Verkaufsgewinn gehört dagegen nicht hierher: Er fällt unter die privaten Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG — verkaufst du die vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, greift die Spekulationssteuer.
Warum ist das Thema für Kapitalanleger wichtig?
- Erst nach Steuern zeigt sich die Wahrheit. Der echte Ertrag entscheidet sich in der Steuererklärung — die Steuer gehört deshalb in jede Cashflow-Rechnung.
- Werbungskosten sind der größte Hebel. Vor allem die AfA senkt den steuerpflichtigen Überschuss oft deutlich, ohne dass Geld abfließt.
- Verluste wirken steuerlich für dich. Negative Einkünfte sind grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechenbar — besonders in den Anfangsjahren relevant.
Das Prinzip: Einnahmen minus Werbungskosten
Versteuert wird nie die volle Miete, sondern nur der Überschuss. Abziehbar sind die Werbungskosten — unter anderem AfA, Schuldzinsen und der nicht umlagefähige Anteil des Hausgelds.
| Rechenschritt | Typische Positionen |
|---|---|
| Einnahmen | Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlungen und -nachzahlungen des Mieters |
| − Werbungskosten | AfA, Schuldzinsen (nicht die Tilgung), nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Erhaltungsaufwand, Fahrtkosten sowie Steuerberatungskosten, soweit sie auf die Vermietung entfallen |
| = zu versteuernder Überschuss | wird mit dem persönlichen Steuersatz besteuert |
Ist das Ergebnis negativ — etwa wegen hoher Zinsen und AfA — kannst du den Verlust grundsätzlich mit deinen anderen Einkünften verrechnen. Voraussetzung ist die Einkünfteerzielungsabsicht: Das Finanzamt muss erkennen können, dass du auf lange Sicht einen Überschuss anstrebst — sonst wird die Vermietung als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei eingestuft. Wie du die Anlage V Zeile für Zeile ausfüllst und welche Werte aktuell gelten, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen richtig versteuern.
Rechenbeispiel: Was wird wirklich versteuert?
Jahreskaltmiete 7.200 € (600 €/Monat) · Werbungskosten: AfA 2.400 € (2 % linear auf einen angenommenen Gebäudewert von 120.000 € — der Regelsatz für Wohngebäude, die vor 2023 fertiggestellt wurden, § 7 Abs. 4 EStG), Schuldzinsen 3.000 €, nicht umlagefähiges Hausgeld und Sonstiges 1.300 € = 6.700 €. Die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters bleiben hier außen vor, weil sie als Einnahme und als Ausgabe zugleich erscheinen.
| Position | Betrag / Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen | + 7.200 € |
| Werbungskosten | − 6.700 € |
| Zu versteuernder Überschuss | 500 € |
Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 35 Prozent wären das rund 175 € Steuer im Jahr — trotz 7.200 € Mieteinnahmen. Unverbindliche, vereinfachte Modellrechnung ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer; die tatsächliche Steuer hängt von deinem Gesamteinkommen ab.
Hinweis: Dieser Eintrag erklärt Begriffe und Zusammenhänge, ersetzt aber keine Steuerberatung. Für deine konkrete Steuererklärung gehört ein Steuerberater an deine Seite.
Häufige Fehler beim Versteuern von Mieteinnahmen
- Nur die Kaltmiete angeben. Auch die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters zählen zu den Einnahmen.
- Werbungskosten verschenken. Ohne Belege für Zinsen, Verwaltung, Fahrten oder Reparaturen versteuerst du mehr als nötig.
- Die ganze Kreditrate abziehen. Absetzbar ist nur der Zinsanteil — die Tilgung mindert deine Steuer nicht, auch wenn sie deinen Cashflow belastet.
- AfA-Potenzial ungenutzt lassen. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar — deshalb lohnt der Blick auf die Kaufpreisaufteilung schon im Kaufvertrag.
- Zu günstig an Angehörige vermieten. Nach § 21 Abs. 2 EStG bleibt der volle Werbungskostenabzug ab 66 % der ortsüblichen Marktmiete erhalten. Zwischen 50 und 66 % entscheidet eine Totalüberschussprognose, unter 50 % wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt — die Werbungskosten zählen dann nur anteilig.
- Mieteinnahmen verschweigen. Das Finanzamt gleicht Daten ab — nicht erklärte Einkünfte gelten schnell als Steuerhinterziehung.
Fazit
- Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und gehören in die Anlage V der Steuererklärung.
- Versteuert wird nur der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten — zum persönlichen Einkommensteuersatz.
- AfA, Schuldzinsen und nicht umlagefähiges Hausgeld sind die wichtigsten Abzugspositionen.
- Negative Einkünfte sind grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechenbar — vorausgesetzt, die Einkünfteerzielungsabsicht ist gegeben.
- Mieteinnahmen richtig versteuern — der ausführliche Ratgeber mit aktuellen Werten und Optimierungstipps (Ratgeber)
- Werbungskosten bei Vermietung — welche Posten du im Detail abziehen kannst (Lexikon)
- Finanzierungsrechner für Kapitalanleger (Rechner)
Häufige Fragen zum Versteuern von Mieteinnahmen
Wie viel Steuern zahle ich auf Mieteinnahmen?
Es gibt keinen pauschalen Steuersatz für Mieteinnahmen. Der Überschuss aus Einnahmen minus Werbungskosten wird mit deinem übrigen Einkommen zusammengerechnet und mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert — die Höhe hängt also von deinem Gesamteinkommen ab.
Wo trage ich Mieteinnahmen in der Steuererklärung ein?
In der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) zur Einkommensteuererklärung. Für jedes vermietete Objekt füllst du eine eigene Anlage V aus — dort stehen die Einnahmen und alle Werbungskosten.
Was passiert, wenn die Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen?
Dann entstehen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Verluste kannst du grundsätzlich mit deinen anderen Einkünften — etwa aus deinem Gehalt — verrechnen und so deine Steuerlast senken. Voraussetzung ist die Einkünfteerzielungsabsicht — also die Aussicht, auf lange Sicht einen Überschuss zu erzielen. Fehlt sie, wertet das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei und erkennt die Verluste nicht an.
Gibt es einen Freibetrag für Mieteinnahmen?
Einen eigenen Freibetrag speziell für Mieteinnahmen gibt es nicht. Was wirkt, ist der allgemeine Grundfreibetrag auf dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen — und der Umstand, dass ohnehin nur der Überschuss nach Werbungskosten besteuert wird. Daneben gibt es eine Bagatellregelung für einen Sonderfall: Vermietest du vorübergehend einen Raum deiner selbst genutzten Wohnung, dürfen die Einnahmen bis 520 € im Jahr außer Ansatz bleiben (R 21.2 EStR). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag — und für eine dauerhaft vermietete Kapitalanlage gilt sie nicht. Die Details dazu findest du im Ratgeber Mieteinnahmen richtig versteuern.
