Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist eine Sonderabschreibung für neu gebaute Mietwohnungen: Zusätzlich zur regulären AfA kannst du in den ersten vier Jahren jeweils bis zu 5 Prozent der begünstigten Kosten abschreiben — insgesamt bis zu 20 Prozent extra. Voraussetzung sind unter anderem ein Bauantrag im Förderzeitraum, Effizienzstandards und zehn Jahre Vermietung zu Wohnzwecken.
- Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
- Warum ist die Sonder-AfA für Kapitalanleger wichtig?
- Welche Voraussetzungen gelten?
- Höhe & Bemessungsgrundlage
- Rechenbeispiel: Neubau-Wohnung mit § 7b
- Kombination mit der degressiven AfA
- 10 Jahre Vermietungspflicht & Rückforderung
- Häufige Fehler
- Checkliste vor dem Kauf
- Fazit
Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG fördert der Staat den Bau neuer Mietwohnungen. Wer eine neue Wohnung baut — oder sie als Ersterwerber kauft — und anschließend vermietet, darf im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren jeweils bis zu 5 Prozent der begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich abschreiben (§ 7b Abs. 1 EStG). Zusammen sind das bis zu 20 Prozent extra — obendrauf auf die reguläre AfA, die parallel normal weiterläuft.
Begünstigt sind nur Wohnungen, die neu entstehen: der klassische Neubau, aber auch Dachaufstockungen oder der Umbau von Gewerbeflächen zu Wohnraum. Käufer profitieren nur beim Ersterwerb — die Anschaffung muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen (§ 7b Abs. 1 Satz 2 EStG). Für gebrauchte Bestandswohnungen gibt es die Sonder-AfA nicht.
Wichtig zu verstehen: Die Sonder-AfA schenkt dir keine zusätzliche Abschreibungssumme — sie zieht sie zeitlich nach vorn. Nach Ablauf der vier Jahre wird der Restwert gleichmäßig auf die restliche Nutzungsdauer verteilt (§ 7a Abs. 9 EStG), die jährliche AfA sinkt dann spürbar. Der Effekt ist eine Steuerstundung — und genau die ist in der teuren Anfangsphase Gold wert.
Warum ist die Sonder-AfA für Kapitalanleger wichtig?
Die ersten Jahre nach dem Kauf sind finanziell die anstrengendsten: Die Rate ist hoch, Rücklagen sind noch dünn, und die Miete deckt selten alles. Genau hier setzt § 7b an:
- Liquidität, wenn du sie brauchst. Bis zu 20 Prozent Extra-Abschreibung senken dein zu versteuerndes Einkommen genau in den Jahren, in denen die Finanzierung am stärksten drückt — das stützt deinen Cashflow nach Steuern.
- Kombinierbar mit der degressiven AfA. Zusammen lässt sich in den ersten vier Jahren — je nach Höhe der gedeckelten §-7b-Bemessungsgrundlage — größenordnungsmäßig rund ein Drittel des Gebäudewerts abschreiben.
- Aber kein Renditeersatz: Ein Steuervorteil macht aus einem schlechten Objekt kein gutes. Lage, Miete und Kaufpreis müssen auch ohne § 7b funktionieren.
Welche Voraussetzungen gelten?
Der Gesetzgeber hat die Sonder-AfA in § 7b Abs. 2 EStG an harte Bedingungen geknüpft — und zwei getrennte Förderfenster geschaffen. Entscheidend ist das Datum des Bauantrags (bzw. der Bauanzeige): entweder 1.9.2018 bis 31.12.2021 oder 1.1.2023 bis 30.9.2029. Für das neue Fenster gelten schärfere Klima-Anforderungen, dafür höhere Grenzen:
| Voraussetzung | Bauantrag 1.9.2018–31.12.2021 | Bauantrag 1.1.2023–30.9.2029 |
|---|---|---|
| Effizienzstandard | keine besondere Vorgabe | Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel |
| Baukostenobergrenze | 3.000 €/m² Wohnfläche | 5.200 €/m² Wohnfläche |
| Max. Bemessungsgrundlage | 2.000 €/m² | 4.000 €/m² |
| Sonder-AfA | 4 × 5 % | 4 × 5 % |
| Vermietungspflicht | 10 Jahre | 10 Jahre |
Zwei Stolperfallen stecken schon in dieser Tabelle: Bauanträge aus dem Jahr 2022 fallen in eine Förderlücke — für sie gibt es keine Sonder-AfA. Und die Baukostenobergrenze wirkt wie ein Fallbeil: Wird sie auch nur leicht überschritten, entfällt die gesamte Förderung — nicht nur der übersteigende Teil.
Höhe & Bemessungsgrundlage
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil — der Bodenwert wird über die Kaufpreisaufteilung herausgerechnet. Für die Sonder-AfA gilt zusätzlich ein Deckel (§ 7b Abs. 3 EStG): Im neuen Förderfenster zählen höchstens 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Bemessungsgrundlage (im alten Fenster 2.000 Euro). Liegen deine Kosten darunter, gelten die tatsächlichen Kosten. Maximal kommen so 800 Euro Extra-Abschreibung pro Quadratmeter in vier Jahren zusammen (20 Prozent von 4.000 Euro) — während die reguläre AfA parallel auf die vollen Gebäudekosten weiterläuft.
Rechenbeispiel: Neubau-Wohnung mit § 7b
Unverbindliche Modellrechnung mit gerundeten Werten — kein Angebot und keine Zusage. Vereinfacht dargestellt: ohne zeitanteilige AfA im Anschaffungsjahr und ohne Anschaffungsnebenkosten.
Bauantrag 2024, Fertigstellung und Ersterwerb 2026, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel. Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung 270.000 € — das sind 4.500 €/m² Wohnfläche ohne Grundstücksanteil und damit unter der Obergrenze von 5.200 €/m². Reguläre lineare AfA 3 Prozent, weil das Gebäude nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wird (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG).
| Position | Betrag |
|---|---|
| Bemessungsgrundlage Sonder-AfA (60 m² × 4.000 €) | 240.000 € |
| Sonder-AfA pro Jahr (5 % von 240.000 €) | 12.000 € |
| Reguläre AfA pro Jahr (3 % von 270.000 €) | + 8.100 € |
| Abschreibung pro Jahr (Jahr 1–4) | 20.100 € |
| Abschreibung gesamt in vier Jahren | 80.400 € |
Das sind rund 30 Prozent der Gebäudekosten in nur vier Jahren. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent senkt das die Steuerlast rechnerisch um grob 8.400 € pro Jahr bzw. knapp 34.000 € über den gesamten Zeitraum — vorausgesetzt, dein übriges Einkommen ist hoch genug, um die Verluste vollständig auszugleichen. Wie das Ergebnis mit deiner Finanzierung zusammenspielt, kannst du im Finanzierungsrechner durchspielen — die Modellrechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuerberatung.
Kombination mit der degressiven AfA
Seit dem Wachstumschancengesetz darfst du die Sonder-AfA mit der degressiven AfA (5 Prozent vom jeweiligen Restwert, § 7 Abs. 5a EStG) kombinieren — statt mit der linearen. Beachte: Die degressive AfA hat ein eigenes Zeitfenster — sie setzt voraus, dass mit der Herstellung nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 begonnen wurde bzw. beim Kauf der Vertrag in diesem Zeitraum geschlossen wurde. Beide Fenster müssen also getrennt geprüft werden. Weil die Sonder-AfA nur von der gedeckelten Bemessungsgrundlage läuft, die degressive AfA dagegen vom vollen Gebäudewert, kommen in den ersten vier Jahren größenordnungsmäßig rund ein Drittel des Gebäudewerts als Abschreibung zusammen — der genaue Wert hängt vom Einzelfall ab. Ob sich die Kombination für dich rechnet, entscheidet unter anderem der spätere Wechselzeitpunkt zur linearen AfA — das gehört in die Hand deines Steuerberaters. Wie lineare und degressive Abschreibung grundsätzlich funktionieren, erklärt der Eintrag AfA (Absetzung für Abnutzung).
10 Jahre Vermietungspflicht: Wann die Förderung rückwirkend entfällt
Die geförderte Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den neun Folgejahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden (§ 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG). Diese Frist ist kein Papiertiger — sie entscheidet darüber, ob du die Förderung behalten darfst.
Rückforderung droht: Nutzt du die Wohnung innerhalb des Zehnjahreszeitraums selbst oder dient sie sonst nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken — etwa bei dauerhaftem Leerstand ohne Vermietungsabsicht —, macht das Finanzamt sämtliche Sonderabschreibungen rückwirkend rückgängig (§ 7b Abs. 4 EStG) — geänderte Steuerbescheide und Nachzahlung inklusive. Dasselbe gilt, wenn du die Wohnung im Zehnjahreszeitraum veräußerst und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt, sowie dann, wenn die Baukostenobergrenze in den ersten drei Jahren nach Ablauf des Anschaffungs- oder Herstellungsjahres durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten gerissen wird. Und ist der Verkaufsgewinn steuerpflichtig, wird es ebenfalls teuer: Innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG fällt Spekulationssteuer an. Ein vorzeitiger Exit ist bei § 7b also in beide Richtungen ungünstig — kläre jeden Verkauf vorab mit deinem Steuerberater.
Hinweis: Dieser Eintrag erklärt Begriffe und Zusammenhänge, ersetzt aber keine Steuerberatung. Gerade bei § 7b hängen Förderfähigkeit und Höhe an Detailfragen des Einzelfalls — lass deine konkrete Konstellation von einem Steuerberater prüfen.
Häufige Fehler bei der Sonder-AfA
- Baukostenobergrenze ohne Puffer kalkulieren. Sonderwünsche und Nachträge können die 5.200-€-Grenze reißen — und damit die gesamte Förderung kippen, nicht nur einen Teil.
- Obergrenze und Bemessungsgrundlage verwechseln. 5.200 €/m² entscheidet über das Ob der Förderung, 4.000 €/m² über das Wie viel.
- Bauantragsdatum nicht prüfen. Anträge aus dem Jahr 2022 liegen in der Förderlücke — für sie gibt es keine Sonder-AfA.
- QNG-Nachweis vergessen. Im neuen Förderfenster gibt es ohne Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude keine Förderung.
- Verkauf oder Eigennutzung vor Ablauf der zehn Jahre. Die Folge ist der rückwirkende Wegfall samt Steuernachzahlung.
- Nur wegen der Steuer kaufen. Die Sonder-AfA beschleunigt die Abschreibung — tragen muss sich das Objekt selbst.
Checkliste: § 7b vor dem Kauf prüfen
- Datum von Bauantrag bzw. Bauanzeige schriftlich belegen lassen
- Nachweis Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel anfordern
- Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten pro m² Wohnfläche mit Puffer unter der Obergrenze kalkulieren
- Kaufpreisaufteilung (Boden/Gebäude) plausibel dokumentieren
- Beim Ersterwerb: Kauf noch im Jahr der Fertigstellung sicherstellen
- Zehn Jahre Vermietung realistisch einplanen — kein kurzfristiger Exit
- Kombination mit der degressiven AfA vom Steuerberater durchrechnen lassen
Fazit
- Die Sonder-AfA nach § 7b EStG bringt bis zu 4 × 5 Prozent zusätzlich zur regulären AfA — bis zu 20 Prozent der begünstigten Kosten in vier Jahren.
- Zwei Förderfenster: Bauantrag 1.9.2018 bis 31.12.2021 oder 1.1.2023 bis 30.9.2029 — das Jahr 2022 ist eine Förderlücke.
- Im neuen Fenster gelten Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, eine Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² und eine Bemessungsgrundlage von maximal 4.000 €/m².
- Zehn Jahre Vermietungspflicht: Bei Eigennutzung, Leerstand oder bestimmten Verkäufen entfällt die Förderung rückwirkend — samt Nachzahlung.
- Kombiniert mit der degressiven AfA lässt sich in vier Jahren größenordnungsmäßig rund ein Drittel des Gebäudewerts abschreiben.
- Die Sonder-AfA ist eine Steuerstundung, kein Geschenk — das Objekt muss auch ohne sie funktionieren.
- AfA (Absetzung für Abnutzung) (Lexikon)
- Degressive AfA (Lexikon)
- Kaufpreisaufteilung (Lexikon)
- Finanzierungsrechner für Kapitalanleger (Rechner)
Häufige Fragen zur Sonder-AfA
Wie hoch ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung und in den drei folgenden Jahren jeweils bis zu 5 Prozent der begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten — insgesamt also bis zu 20 Prozent zusätzlich zur regulären AfA. Als Bemessungsgrundlage zählen im neuen Förderfenster höchstens 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, im alten Fenster 2.000 Euro.
Welche Voraussetzungen gelten für die Sonder-AfA?
Der Bauantrag muss zwischen dem 1.9.2018 und 31.12.2021 oder zwischen dem 1.1.2023 und 30.9.2029 gestellt worden sein. Im neuen Fenster muss das Gebäude den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel erfüllen, und die Baukosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Zusätzlich muss die Wohnung zehn Jahre lang entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
Kann ich die Sonder-AfA mit der degressiven AfA kombinieren?
Ja. Seit dem Wachstumschancengesetz lässt sich die Sonder-AfA nach § 7b mit der degressiven Gebäude-AfA von 5 Prozent vom Restwert kombinieren. In den ersten vier Jahren lässt sich so größenordnungsmäßig rund ein Drittel des Gebäudewerts abschreiben — wie viel genau, hängt davon ab, wie stark die §-7b-Bemessungsgrundlage gedeckelt ist. Ob sich die Kombination im Einzelfall lohnt, sollte ein Steuerberater durchrechnen.
Was passiert bei Verkauf oder Eigennutzung innerhalb von zehn Jahren?
Wird die Wohnung im Zehnjahreszeitraum selbst genutzt, steht sie dauerhaft ohne Vermietungsabsicht leer oder wird sie verkauft, ohne dass der Veräußerungsgewinn der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt, macht das Finanzamt die Sonderabschreibungen nach § 7b Abs. 4 EStG rückwirkend rückgängig — mit geänderten Steuerbescheiden und Nachzahlung. Ist der Gewinn dagegen steuerpflichtig, greift bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG die Spekulationssteuer. Jeder vorzeitige Exit sollte deshalb vorab mit dem Steuerberater geklärt werden.
Gilt die Sonder-AfA auch für Bestandsimmobilien?
Nein. Gefördert werden nur Wohnungen, die neu entstehen — durch Neubau, Dachaufstockung oder Umbau von Gewerbe- zu Wohnflächen. Käufer können die Sonder-AfA nur als Ersterwerber nutzen, wenn sie die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung anschaffen. Für gebrauchte Bestandswohnungen kommen stattdessen die reguläre oder die degressive AfA in Frage.
