Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Renovierungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienkauf durchgeführt werden und netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort als Werbungskosten absetzbar, sondern nur über die AfA verteilt auf Jahrzehnte abschreibbar.
Dieser Lexikon-Eintrag erklärt den Begriff kompakt. Die ganze Praxis — Gestaltungsstrategien, Timing, die Standardhebung als zweite Falle und ausführliche Fallbeispiele — findest du im Ratgeber Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-%-Grenze 2026.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Normalerweise gilt: Wer eine vermietete Immobilie renoviert, setzt die Kosten als Erhaltungsaufwand sofort in voller Höhe als Werbungskosten ab — wahlweise verteilt auf zwei bis fünf Jahre (§ 82b EStDV). Davon macht § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG eine Ausnahme, die über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG auch für Vermietungseinkünfte gilt: Führst du innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch, deren Nettokosten zusammen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, werden sie per Gesetz zu Herstellungskosten umqualifiziert.
Drei Punkte sind entscheidend: Bezugsgröße ist allein der Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung, nicht der volle Kaufpreis. Verglichen wird netto, also ohne Umsatzsteuer. Und wird die Grenze gerissen, kippen sämtliche einbezogenen Aufwendungen in die Herstellungskosten — nicht nur der Teil oberhalb der Schwelle. Sie erhöhen dann die Bemessungsgrundlage der AfA (§ 7 Abs. 4 EStG). Daher der Name 15-%-Falle.
Warum das für Kapitalanleger wichtig ist
- Das typische Anleger-Szenario ist betroffen. Viele Kapitalanleger kaufen bewusst renovierungsbedürftige Wohnungen und sanieren direkt nach dem Kauf — genau in den ersten drei Jahren, die das Gesetz betrachtet.
- Der Liquiditätsunterschied ist groß. Ob die Sanierungssumme sofort deine Steuerlast senkt oder in kleinen Jahresbeträgen über Jahrzehnte gestreckt wird, macht im Renovierungsjahr einen erheblichen Unterschied.
- Die Grenze ist planbar. Wer sie kennt, kann Maßnahmen bewusst timen und dokumentieren — wer sie nicht kennt, tappt hinein.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 250.000 €, davon 200.000 € Gebäudeanteil. Die 15-%-Grenze liegt damit bei 30.000 € netto für die ersten drei Jahre. Vereinfachtes Modell, gerundet, ohne persönlichen Steuersatz.
| Szenario | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Sanierung 28.000 € netto (unter der Grenze) | Voll als Erhaltungsaufwand absetzbar — sofort oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre (§ 82b EStDV) |
| Sanierung 35.000 € netto (über der Grenze) | Kompletter Betrag nur noch über die AfA: bei einem AfA-Satz von 2 % sind das 700 € pro Jahr statt 35.000 € sofort |
Die Grenze wird nur um 5.000 € gerissen — umqualifiziert werden trotzdem alle 35.000 €.
Hinweis: Dieser Eintrag erklärt Begriffe und Zusammenhänge, ersetzt aber keine Steuerberatung. Gerade bei größeren Sanierungen in den ersten drei Jahren gehört ein Steuerberater an deine Seite, bevor du beauftragst.
Häufige Fehler
- Auf den Kaufpreis statt auf den Gebäudeanteil rechnen. Maßgeblich sind nur die Anschaffungskosten des Gebäudes — ohne Grundstück.
- Brutto statt netto rechnen. Die 15 Prozent beziehen sich auf Nettobeträge ohne Umsatzsteuer.
- Die Frist falsch ansetzen. Die drei Jahre laufen ab Übergang von Nutzen und Lasten — nicht ab Kaufvertrag.
- Schönheitsreparaturen vergessen. Malern, Tapezieren und Bodenbeläge zählen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich mit; nur jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten bleiben draußen.
- Die Grenze punktgenau ausreizen. Eine späte Zusatzmaßnahme reicht, und sämtliche Sofortabzüge können rückwirkend kippen.
Fazit
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen, wenn Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf netto 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
- Rechtsfolge: Der komplette Betrag ist nur noch über die AfA absetzbar — der Sofortabzug entfällt.
- Mit Timing, Puffer und sauberer Dokumentation lässt sich die Falle meist vermeiden — wie das konkret geht, steht im Ratgeber.
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Häufige Fragen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten
Was passiert, wenn die 15-%-Grenze überschritten wird?
Dann werden sämtliche einbezogenen Kosten der ersten drei Jahre zu Herstellungskosten umqualifiziert — nicht nur der Teil oberhalb der Grenze. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben, statt sofort die Steuerlast zu senken.
Gilt die 15-%-Grenze brutto oder netto?
Netto. Eine Handwerkerrechnung über 33.000 Euro brutto entspricht bei 19 Prozent Umsatzsteuer rund 27.700 Euro netto — für die 15-%-Prüfung zählt der Nettobetrag. Absetzen bzw. abschreiben kannst du bei der umsatzsteuerfreien Wohnraumvermietung dagegen den Bruttobetrag.
Wann beginnt die Drei-Jahres-Frist?
Mit der Anschaffung — also in der Regel mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, wenn du wirtschaftlicher Eigentümer wirst. Notartermin und Kaufpreiszahlung sind dafür nicht maßgeblich. Alle Maßnahmen innerhalb dieser drei Jahre werden zusammengerechnet.
