Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt es, Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 mit jährlich 5 Prozent vom jeweiligen Restwert abzuschreiben. In den ersten Jahren ist die Abschreibung dadurch deutlich höher als bei der linearen AfA — ein späterer Wechsel zur linearen Methode ist möglich und meist sinnvoll.
Was ist die degressive AfA?
Die degressive AfA ist eine Sonderform der AfA (Absetzung für Abnutzung): Statt jedes Jahr denselben Betrag abzuschreiben, setzt du einen festen Prozentsatz vom jeweiligen Restwert des Gebäudes an. Der jährliche Abschreibungsbetrag sinkt dadurch von Jahr zu Jahr — dafür ist er in den ersten Jahren deutlich höher als bei der linearen Methode.
Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 5a EStG, eingeführt mit dem Wachstumschancengesetz im März 2024. Nach fast zwei Jahrzehnten Pause gibt es damit wieder eine degressive Gebäudeabschreibung: 5 Prozent pro Jahr vom Restwert, im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung zeitanteilig nach Monaten. Wie die Abschreibung insgesamt funktioniert — linear, degressiv und mit allen Sonderformen — zeigt dir der Ratgeber AfA bei Immobilien; hier geht es um die degressive Variante im Detail.
Warum ist die degressive AfA für Kapitalanleger wichtig?
Die ersten Jahre einer vermieteten Immobilie sind finanziell die anstrengendsten: Die Zinslast ist am höchsten, die Miete noch am Anfang ihrer Entwicklung. Genau dort setzt die degressive AfA an:
- Mehr Liquidität am Anfang. Höhere Abschreibung bedeutet weniger zu versteuernde Mieteinkünfte — und damit mehr Cashflow nach Steuern in der teuersten Phase der Finanzierung.
- Steuerstundungseffekt. Insgesamt schreibst du nie mehr als den Gebäudewert ab — aber früher. Steuern, die du erst in 20 Jahren zahlst, kannst du heute arbeiten lassen.
- Bessere Nach-Steuer-Rechnung für Neubau. Ein Neubau mit moderater Mietrendite kann nach Steuern deutlich attraktiver aussehen, als es die Brutto-Kennzahl vermuten lässt.
Voraussetzungen & Zeitfenster
Die degressive AfA gilt nicht für jede Immobilie — sie ist ein gezieltes Neubau-Instrument. Die Bedingungen im Überblick:
- Wohngebäude: Das Gebäude (oder die Eigentumswohnung) muss Wohnzwecken dienen und in Deutschland oder im EU-/EWR-Raum liegen.
- Bei Herstellung: Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029.
- Bei Kauf: Der Kaufvertrag muss in diesem Zeitfenster geschlossen und die Immobilie bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung erworben werden — also klassisch der Neubau vom Bauträger, nicht der Bestandskauf.
- Nur der Gebäudeanteil: Wie bei jeder AfA wird der Bodenwert nicht abgeschrieben — die Basis ergibt sich aus der Kaufpreisaufteilung.
Achtung: Bestandsimmobilien sind ausgeschlossen. Wer eine gebrauchte Wohnung kauft, bleibt bei der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG — je nach Baujahr 2, 2,5 oder 3 Prozent pro Jahr. Und: Wird ein Neubau erst im Jahr nach der Fertigstellung erworben, ist die degressive AfA ebenfalls verloren.
Berechnung: 5 Prozent vom Restwert
Der Mechanismus ist einfach: Im ersten Jahr rechnest du 5 Prozent von der Bemessungsgrundlage (Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten). In jedem Folgejahr rechnest du 5 Prozent vom verbliebenen Restwert — deshalb sinkt der Betrag Jahr für Jahr.
Angenommen wird ein volles erstes Jahr; bei unterjähriger Fertigstellung gilt die AfA zeitanteilig. Werte gerundet.
| Jahr | Restwert zu Jahresbeginn | AfA (5 % vom Restwert) | Restwert am Jahresende |
|---|---|---|---|
| 1 | 300.000 € | 15.000 € | 285.000 € |
| 2 | 285.000 € | 14.250 € | 270.750 € |
| 3 | 270.750 € | 13.538 € | 257.213 € |
| 4 | 257.213 € | 12.861 € | 244.352 € |
In vier Jahren kommen so rund 55.650 € Abschreibung zusammen — was das für deine monatliche Belastung bedeutet, kannst du mit deinem Objekt im Finanzierungsrechner durchspielen.
Degressiv vs. linear im Vergleich
Für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 beträgt die lineare AfA 3 Prozent pro Jahr — beim Beispielobjekt konstant 9.000 €. Der Unterschied in den ersten Jahren ist erheblich:
| Jahr | Degressiv (5 % vom Restwert) | Linear (3 %) | Vorteil degressiv |
|---|---|---|---|
| 1 | 15.000 € | 9.000 € | + 6.000 € |
| 2 | 14.250 € | 9.000 € | + 5.250 € |
| 3 | 13.538 € | 9.000 € | + 4.538 € |
| 4 | 12.861 € | 9.000 € | + 3.861 € |
| Summe Jahre 1–4 | 55.649 € | 36.000 € | + 19.649 € |
Rund 19.650 € mehr Abschreibung in vier Jahren — bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das in dieser unverbindlichen Modellrechnung gut 8.000 € zusätzlicher Liquidität, genau dann, wenn Zins und Tilgung am meisten drücken.
Wechsel zur linearen AfA
Weil 5 Prozent von einem immer kleineren Restwert irgendwann weniger sind als eine gleichmäßige Verteilung, erlaubt das Gesetz den einmaligen Wechsel zur linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: Ab dem Wechsel wird der Restwert gleichmäßig auf die verbleibende Nutzungsdauer verteilt. Ein Zurück zur degressiven Methode gibt es danach nicht.
Faustregel zum Wechselzeitpunkt: Der Wechsel lohnt, sobald die lineare AfA vom Restwert höher ist als 5 Prozent davon — rechnerisch also, sobald weniger als 20 Jahre der Nutzungsdauer verbleiben. Beim Neubau mit 3-Prozent-AfA (Nutzungsdauer rund 33 Jahre) ist das typischerweise etwa ab dem 14. bis 15. Jahr der Fall. Den konkreten Zeitpunkt für dein Objekt rechnet dein Steuerberater aus.
Kombination mit der Sonder-AfA § 7b
Besonders stark wird die degressive AfA in Kombination: Erfüllt der Neubau die Anforderungen der Sonder-AfA §7b EStG — unter anderem Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel und Baukosten-Obergrenzen —, darfst du in den ersten vier Jahren zusätzlich bis zu 5 Prozent pro Jahr von der begrenzten §-7b-Bemessungsgrundlage abschreiben. Beide Abschreibungen zusammen können in den ersten vier Jahren — je nach Höhe der gedeckelten Bemessungsgrundlage — größenordnungsmäßig rund ein Drittel des Gebäudewerts steuerlich wirksam machen — die Details und Grenzen erklärt der eigene Lexikon-Eintrag zur Sonder-AfA.
Für wen lohnt sich die degressive AfA?
- Anleger mit hohen Einkünften in den ersten Jahren: Je höher dein Grenzsteuersatz heute, desto wertvoller ist jede vorgezogene Abschreibung.
- Neubaukäufer im Zeitfenster: Wer ohnehin einen Neubau vom Bauträger kauft, bekommt den Vorteil praktisch geschenkt — er muss nur im richtigen Jahr erwerben.
- Cashflow-orientierte Investoren: In der Hochzinsphase der Finanzierung zählt jeder Euro Liquidität doppelt.
- Weniger sinnvoll ist sie, wenn dein Einkommen in den kommenden Jahren stark steigt — dann verpufft ein Teil des Effekts, weil du die hohen Abschreibungen in Jahren mit niedrigem Steuersatz verbrauchst.
Hinweis: Dieser Eintrag erklärt Begriffe und Zusammenhänge, ersetzt aber keine Steuerberatung. Ob und wann sich degressive AfA, Wechsel und §-7b-Kombination für dich rechnen, gehört in die Hand deines Steuerberaters.
Häufige Fehler bei der degressiven AfA
- Das Zeitfenster verpassen. Baubeginn oder Kaufvertrag außerhalb des Zeitraums 1.10.2023 bis 30.9.2029 — oder der Erwerb erst im Jahr nach der Fertigstellung — und die degressive AfA ist unwiderruflich weg.
- Den Wechselzeitpunkt verschenken. Wer stur degressiv weiterschreibt, verliert in späteren Jahren Abschreibungsvolumen gegenüber dem rechtzeitigen Umstieg auf linear.
- Sie auf Bestandsobjekte anwenden wollen. Die 5 Prozent gelten nur für neu gebaute Wohngebäude — nicht für die 30 Jahre alte Eigentumswohnung.
- Den Bodenanteil mitrechnen. Abgeschrieben wird nur das Gebäude; eine schlechte Kaufpreisaufteilung verschenkt hier dauerhaft Steuervorteil.
- Die §-7b-Kombination nicht prüfen. Wer ein förderfähiges Effizienzhaus kauft und nur degressiv abschreibt, lässt den größten Hebel liegen.
Fazit
- Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG bringt 5 Prozent Abschreibung pro Jahr vom jeweiligen Restwert — deutlich mehr als die lineare AfA in den Anfangsjahren.
- Sie gilt nur für Wohn-Neubauten: Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029, beim Kauf zusätzlich Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres.
- Beim 300.000-€-Gebäude bedeutet das in der Modellrechnung rund 19.650 € mehr Abschreibung in den ersten vier Jahren als linear mit 3 Prozent.
- Der spätere Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt — und lohnt, sobald der lineare Betrag den degressiven übersteigt.
- In Kombination mit der Sonder-AfA § 7b wird sie zum stärksten Abschreibungs-Instrument, das Kapitalanlegern aktuell zur Verfügung steht.
Häufige Fragen zur degressiven AfA
Gilt die degressive AfA auch für Bestandsimmobilien?
Nein. Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ist ein reines Neubau-Instrument: Sie setzt den Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 voraus, beim Kauf zusätzlich den Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres. Gebrauchte Immobilien werden weiterhin linear abgeschrieben.
Wie hoch ist die degressive AfA?
Sie beträgt 5 Prozent pro Jahr — allerdings nicht von den ursprünglichen Anschaffungskosten, sondern vom jeweiligen Restwert. Bei 300.000 € Gebäudeanteil sind das im ersten Jahr 15.000 €, im zweiten 14.250 € und so weiter. Im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung gilt sie zeitanteilig nach Monaten.
Kann ich von der degressiven zur linearen AfA wechseln?
Ja, der Wechsel ist ausdrücklich erlaubt — und in aller Regel sinnvoll, sobald die lineare Abschreibung vom Restwert höher ausfällt als 5 Prozent davon. Der Restwert wird dann gleichmäßig auf die verbleibende Nutzungsdauer verteilt. Ein Rückwechsel zur degressiven Methode ist ausgeschlossen.
Lässt sich die degressive AfA mit der Sonder-AfA § 7b kombinieren?
Ja. Erfüllt der Neubau die Anforderungen des § 7b EStG — insbesondere Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel und die geltenden Kostengrenzen —, kommen in den ersten vier Jahren bis zu 5 Prozent Sonder-AfA pro Jahr hinzu, allerdings nur von einer gesetzlich gedeckelten Bemessungsgrundlage. Zusammen lässt sich so in vier Jahren größenordnungsmäßig rund ein Drittel des Gebäudewerts abschreiben. Ob dein Objekt die Voraussetzungen erfüllt, gehört in die Prüfung durch deinen Steuerberater.
Ist die degressive AfA insgesamt mehr Abschreibung als die lineare?
Nein — abgeschrieben wird in beiden Fällen höchstens der Gebäudewert. Der Vorteil liegt in der zeitlichen Verlagerung: Du holst dir die Steuerentlastung in die teuren Anfangsjahre der Finanzierung, statt sie gleichmäßig über Jahrzehnte zu strecken. Das ist ein Liquiditäts- und Zinseffekt, kein Geschenk zusätzlicher Abschreibung.
