Die Kaufpreisaufteilung ist die Zerlegung des Kaufpreises einer Immobilie in einen Boden- und einen Gebäudeanteil. Sie entscheidet über die Höhe der AfA, denn nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar — der Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Je höher der Gebäudeanteil, desto größer der jährliche Steuervorteil des Vermieters.
- Was ist die Kaufpreisaufteilung?
- Warum ist die Kaufpreisaufteilung für Kapitalanleger wichtig?
- Welche Methoden der Kaufpreisaufteilung gibt es?
- Gestaltungshebel: Aufteilung im Kaufvertrag festhalten
- Rechenbeispiel: 70/30 vs. 85/15 Gebäudeanteil
- Kaufnebenkosten anteilig zuordnen
- Häufige Fehler bei der Kaufpreisaufteilung
- Checkliste vor dem Notartermin
- Fazit
Was ist die Kaufpreisaufteilung?
Beim Immobilienkauf zahlst du einen Gesamtpreis — steuerlich kaufst du aber zwei verschiedene Wirtschaftsgüter: das Gebäude und den Grund und Boden. Die Kaufpreisaufteilung legt fest, welcher Teil des Kaufpreises auf welches der beiden entfällt. Der Grund für die Trennung: Abschreiben darfst du nur das Gebäude — nach § 7 Abs. 4 EStG je nach Baujahr mit 2, 2,5 oder 3 Prozent pro Jahr, für neu gebaute Wohngebäude mit Baubeginn ab Oktober 2023 alternativ degressiv nach § 7 Abs. 5a EStG. Der Boden nutzt sich aus Sicht des Steuerrechts nicht ab und liefert daher keine AfA.
Festgelegt wird die Aufteilung idealerweise von Käufer und Verkäufer im notariellen Kaufvertrag. Fehlt eine Regelung, schätzt das Finanzamt — in der Praxis meist mit der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, einem Berechnungstool des Bundesfinanzministeriums. Wer die Aufteilung dem Finanzamt überlässt, verschenkt damit häufig Abschreibungsvolumen — obwohl der Kaufvertrag die beste Gelegenheit wäre, sie selbst zu regeln.
Merke: Jeder Euro, der dem Boden zugeordnet wird, ist für die Abschreibung verloren — und zwar für die gesamte Haltedauer. Die Kaufpreisaufteilung wird einmal festgelegt und wirkt dann Jahr für Jahr auf deine Steuererklärung.
Warum ist die Kaufpreisaufteilung für Kapitalanleger wichtig?
- Sie bestimmt deine AfA-Basis. Die Abschreibung ist bei vermieteten Immobilien meist der größte Einzelposten unter den Werbungskosten — und ihre Bemessungsgrundlage ist exakt der Gebäudeanteil des Kaufpreises.
- Sie kostet nichts, bringt aber bares Geld. Die AfA ist ein reiner Buchposten ohne Auszahlung — eine höhere Abschreibung senkt die Steuer und verbessert so deinen Cashflow nach Steuern.
- Sie wirkt über Jahrzehnte. Wenige Prozentpunkte mehr Gebäudeanteil summieren sich über die Haltedauer schnell zu einem fünfstelligen Steuervorteil.
Welche Methoden der Kaufpreisaufteilung gibt es?
In der Praxis begegnen dir drei Wege, den Boden- und Gebäudeanteil zu ermitteln:
| Methode | So funktioniert sie | Einordnung |
|---|---|---|
| BMF-Arbeitshilfe | Kostenloses Berechnungstool des Bundesfinanzministeriums (typisiertes Sachwertverfahren). Standardwerkzeug der Finanzämter, wenn keine eigene Aufteilung vorliegt. | Schnell und kostenlos — führt in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten aber oft zu einem hohen Bodenanteil. Laut BFH nicht bindend (Urteil vom 21.07.2020, Az. IX R 26/19). |
| Bodenrichtwert-Verfahren | Bodenwert = Grundstücksfläche × amtlicher Bodenrichtwert (bei Eigentumswohnungen anteilig nach Miteigentumsanteil). Gebäudewert separat ermitteln, Kaufpreis im Verhältnis beider Werte aufteilen. | Gute, belegbare Grundlage für die vertragliche Aufteilung — Bodenrichtwerte sind öffentlich abrufbar. |
| Sachverständigen-Gutachten | Ein öffentlich bestellter oder zertifizierter Gutachter ermittelt Boden- und Gebäudewert des konkreten Objekts. | Stärkste Beweiskraft gegenüber dem Finanzamt; kostet je nach Objekt einige hundert bis wenige tausend Euro. |
Achtung: Die reine Restwertmethode — Kaufpreis minus Bodenwert = Gebäudewert — erkennt die Rechtsprechung nicht an. Boden- und Gebäudewert müssen jeweils ermittelt und der Kaufpreis dann im Verhältnis der beiden Werte aufgeteilt werden.
Gestaltungshebel: Aufteilung im Kaufvertrag festhalten
Der wirksamste Hebel kostet keinen Cent: Halte die Kaufpreisaufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag fest — als eigene Klausel mit getrennt ausgewiesenem Boden- und Gebäudeanteil. Nach ständiger BFH-Rechtsprechung (u. a. Urteil vom 16.09.2015, Az. IX R 12/14) ist eine vertragliche Aufteilung für das Finanzamt grundsätzlich maßgeblich — solange sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die realen Wertverhältnisse nicht offensichtlich verfehlt.
Für den Verkäufer ist die Aufteilung steuerlich meist ohne Bedeutung — für dich als Käufer entscheidet sie über Jahrzehnte an Abschreibung. Sprich sie deshalb aktiv an und begründe den angesetzten Bodenanteil nachvollziehbar, etwa mit dem amtlichen Bodenrichtwert. Diese Dokumentation gut aufbewahren: Sie ist dein Argument, falls das Finanzamt nachfragt. Ein unrealistischer Ansatz (z. B. 95 Prozent Gebäudeanteil in einer Großstadt-Toplage) geht dagegen nach hinten los — dann verwirft das Finanzamt die Klausel und schätzt selbst.
Rechenbeispiel: 70/30 vs. 85/15 Gebäudeanteil
Verglichen werden zwei Aufteilungen desselben Kaufpreises: 70 % Gebäude / 30 % Boden gegenüber 85 % Gebäude / 15 % Boden (Kaufnebenkosten hier ausgeklammert).
| Position | 70 % Gebäudeanteil | 85 % Gebäudeanteil |
|---|---|---|
| AfA-Bemessungsgrundlage | 280.000 € | 340.000 € |
| AfA pro Jahr (2 %) | 5.600 € | 6.800 € |
| Mehr-AfA pro Jahr | — | + 1.200 € |
| Mehr-AfA über 10 Jahre | — | + 12.000 € |
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht die Mehr-AfA rund 500 € Steuerersparnis pro Jahr — über zehn Jahre etwa 5.000 €, ohne dass du dafür einen Euro mehr bezahlst. Unverbindliche Modellrechnung: Die tatsächliche Wirkung hängt von Objekt, Nachweis der Aufteilung und deiner individuellen Steuersituation ab.
Der Gebäudeanteil ist dabei nur einer von zwei AfA-Hebeln: Der zweite ist der AfA-Satz, den du bei älteren Objekten mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten erhöhen kannst. Wie beide Hebel zusammenspielen, zeigt ausführlich der Ratgeber AfA bei Immobilien: Abschreibung optimal nutzen.
Kaufnebenkosten anteilig zuordnen
Die Kaufpreisaufteilung wirkt doppelt: Auch die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Makler — werden im selben Verhältnis auf Boden und Gebäude verteilt. Der Gebäudeanteil der Nebenkosten erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage zusätzlich. Fortgeführte Modellrechnung von oben: Liegen die Nebenkosten bei rund 10 % des Kaufpreises — je nach Bundesland und Maklercourtage ändert sich dieser Anteil deutlich —, also 40.000 €, wandern bei 85 % Gebäudeanteil weitere 34.000 € in die AfA-Basis. Das bringt bei 2 % noch einmal 680 € Abschreibung pro Jahr. Wie hoch die Nebenkosten bei deinem Objekt ausfallen, zeigt dir der Kaufnebenkosten-Rechner.
Vorsicht bei Renovierungen kurz nach dem Kauf: Übersteigen sie innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA. Auch diese Grenze bemisst sich am Gebäudeanteil aus der Kaufpreisaufteilung: Ein niedriger Gebäudeanteil senkt also zugleich den Spielraum für sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand.
Hinweis: Dieser Eintrag erklärt Begriffe und Zusammenhänge, ersetzt aber keine Steuerberatung. Die Kaufpreisaufteilung wirkt über Jahrzehnte — lass sie vor dem Notartermin von deinem Steuerberater prüfen.
Häufige Fehler bei der Kaufpreisaufteilung
- Die Schätzung des Finanzamts unwidersprochen übernehmen. Wer keine eigene Aufteilung vorlegt, bekommt die Werte der BMF-Arbeitshilfe — oft mit unnötig hohem Bodenanteil. Dagegen kannst du mit Bodenrichtwerten oder Gutachten argumentieren.
- Bodenanteil zu hoch ansetzen. Besonders in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten frisst der Boden die AfA-Basis auf — Werte prüfen statt Pauschalen glauben.
- Keine Klausel im Kaufvertrag. Der Notartermin ist der beste und günstigste Zeitpunkt für die Aufteilung — nachträglich ist sie kaum noch zu ändern.
- Reine Restwertmethode verwenden. „Kaufpreis minus Bodenwert“ wird von der Rechtsprechung nicht anerkannt — immer beide Werte ermitteln und ins Verhältnis setzen.
- Kaufnebenkosten vergessen. Ihr Gebäudeanteil gehört ebenfalls in die AfA-Basis — wer ihn weglässt, verschenkt jedes Jahr Abschreibung.
- Übertreiben. Offensichtlich unangemessene Aufteilungen verwirft das Finanzamt komplett — dann zählt deine Klausel gar nicht mehr.
Checkliste: Kaufpreisaufteilung vor dem Notartermin
- Amtlichen Bodenrichtwert des Grundstücks abfragen (BORIS-Portal des Bundeslandes)
- Plausible Aufteilung berechnen — die BMF-Arbeitshilfe als Gegencheck nutzen
- Aufteilung als eigene Klausel mit getrenntem Ausweis in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen
- Begründung (Bodenrichtwert, Berechnung, Fotos vom Gebäudezustand) dokumentieren und aufbewahren
- Kaufnebenkosten im selben Verhältnis auf Boden und Gebäude verteilen
- Bei Streit mit dem Finanzamt ein Sachverständigen-Gutachten erwägen
- Aufteilung vor der Unterschrift mit dem Steuerberater abstimmen
Fazit
- Die Kaufpreisaufteilung zerlegt den Kaufpreis in Boden- und Gebäudeanteil — abschreibbar ist nach § 7 Abs. 4 EStG nur das Gebäude.
- Jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil erhöht die AfA dauerhaft — im Modell bringt 85/15 statt 70/30 rund 1.200 € Mehr-AfA pro Jahr.
- Stärkster Hebel: die Aufteilung plausibel begründet im notariellen Kaufvertrag festhalten — laut BFH grundsätzlich maßgeblich.
- Die BMF-Arbeitshilfe ist der Standard des Finanzamts, aber nicht bindend — Bodenrichtwert-Verfahren oder Gutachten können realistischere Werte belegen.
- Kaufnebenkosten anteilig dem Gebäude zuordnen — sie erhöhen die AfA-Basis zusätzlich.
- AfA bei Immobilien: Abschreibung optimal nutzen (2026) (Ratgeber)
- Kaufnebenkosten-Rechner (Rechner)
Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung
Wer legt die Kaufpreisaufteilung fest?
Im besten Fall Käufer und Verkäufer gemeinsam im notariellen Kaufvertrag — eine solche vertragliche Aufteilung ist nach der BFH-Rechtsprechung grundsätzlich maßgeblich, solange sie nicht nur zum Schein erfolgt oder die realen Wertverhältnisse offensichtlich verfehlt. Fehlt eine Regelung, schätzt das Finanzamt — meist mit der BMF-Arbeitshilfe.
Ist die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung verbindlich?
Nein. Der BFH hat 2020 entschieden (Az. IX R 26/19), dass die Arbeitshilfe nur eine Schätzungshilfe ist und nicht als alleinige Grundlage dienen darf. Gerade in Großstadtlagen mit hohen Bodenrichtwerten liefert sie oft einen sehr hohen Bodenanteil — mit einer eigenen Berechnung oder einem Sachverständigen-Gutachten kannst du dagegenhalten.
Welcher Gebäudeanteil ist realistisch?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht — entscheidend ist der Bodenrichtwert der Lage. Auf dem Land oder bei hochwertigen Neubauten können hohe Gebäudeanteile plausibel sein, in teuren Metropollagen fällt der Bodenanteil deutlich höher aus. Wichtig ist, dass die Aufteilung nachvollziehbar begründet ist — nicht, dass sie eine bestimmte Prozentzahl trifft.
Kann ich die Kaufpreisaufteilung nachträglich ändern?
Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung lässt sich nachträglich praktisch nicht mehr ändern — der beste Zeitpunkt ist vor dem Notartermin. Hat das Finanzamt ohne vertragliche Regelung geschätzt, kannst du im Einspruchsverfahren mit Bodenrichtwerten oder einem Gutachten eine günstigere Aufteilung nachweisen.
Gilt die Kaufpreisaufteilung auch bei Eigentumswohnungen?
Ja. Zu jeder Eigentumswohnung gehört ein Miteigentumsanteil am Grundstück — der Bodenwert wird anteilig über diesen Miteigentumsanteil berechnet. Auch hier gilt: Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises fließt in die AfA-Bemessungsgrundlage ein.
